広畑区の戸建、いくらで売れますか？3つの駅に分かれる31件は2,400万円

兵庫県姫路市の広畑区で、直近1年に成約した中古マンション12件。中央値は570万円、築1981年でした。

同じ区の戸建31件は2,400万円、土地165㎡、築2003年。

4.2倍の差です。築年で22年ひらいています。

広畑区では、何がいくらで売れていますか？

結論：戸建2,400万円（31件）、土地1,300万円（15件）、マンション570万円（12件）。

戸建31件は土地165㎡・延床100㎡・築2003年で2,400万円、駅徒歩20分。土地は約50坪です。

土地15件は165㎡で1,300万円、駅徒歩21分。㎡あたり約7.9万円です。

マンション12件は専有70㎡・築1981年で570万円、駅徒歩20分。

戸建の土地165㎡に土地単価を当てはめると約1,304万円。成約2,400万円との差額約1,096万円が建物の評価。築2003年としては妥当な水準です。

最寄駅はどこですか？

結論：3つの駅が分散して使われています。1つの駅に集中していません。

戸建31件はJRはりま勝原12件、JR英賀保9件、山陽播磨高岡5件。

マンション12件はJR英賀保9件、はりま勝原1件、余部1件。

土地15件はJR英賀保7件、はりま勝原7件、播磨高岡1件。

JR山陽本線の2駅と、山陽電鉄網干線の1駅。広畑区は東西に広く、区内でも最寄りが分かれます。

当社が同じ姫路市で集計した飾磨区は戸建2,500万円、網干区は1,300万円。広畑区の2,400万円は飾磨区に近い水準です。姫路市内でも、区によって倍近い差があります。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。「姫路市の相場」を自分の物件に当てはめないでください。飾磨区2,500万円、広畑区2,400万円、網干区1,300万円。同じ市内で倍近い差があります。姫路市は267町を数える広い市です。市全体の平均値は参考になりません。

2つめ。最寄駅を正確に書いてください。広畑区は東西に広く、はりま勝原・英賀保・播磨高岡と分かれます。「広畑区」だけでは、買い手はどこにあるか判断できません。駅名と分数を必ず明記してください。

3つめ。土地165㎡（約50坪）が標準です。この広さは駐車複数台、庭、二世帯といった使い道があります。「広い」ではなく「50坪、車◯台」と数字で書いてください。

4つめ。マンションは築1981年が中央値です。いま築45年。1981年6月施行の新耐震基準と重なる年代で、確認申請日によって適用が変わります。書類を先に確認してください。事例は12件と少なく、570万円という中央値はぶれやすい点にもご注意ください。

まとめ

• 広畑区の戸建31件は2,400万円・土地165㎡（約50坪）・築2003年
• マンション12件は570万円・築1981年。戸建との差は4.2倍
• 土地15件は1,300万円・165㎡（㎡あたり約7.9万円）
• 最寄駅ははりま勝原・英賀保・播磨高岡に分散。姫路市内でも区で倍近い差

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ここまでの数字は、あくまで町全体の中央値です。同じ町のなかでも、築年・面積・接道条件・階数で価格は大きく変わります。

株式会社Estate&Co.は神戸市中央区京町に本店を置く不動産売却専門店です。国土交通省の成約データと、各自治体の統計をもとに、お住まいの地域の実勢に沿った査定をご提供しています。

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