姫路市の売却、契約したのに引渡しで止まる！？決済まで1か月の段取り

買主が決まると、売主の仕事は「待つこと」に変わります。ただし、ただ待っているだけだと止まる箇所があります。買主の住宅ローン本審査と、引渡しに必要な書類。この二つです。

売買契約を結んでから引渡しまでは、おおむね1か月前後。その間に、買主は本審査を通し、売主は登記と引渡しの準備をします。どちらかが遅れると決済日が動き、住み替えの日程がまとめてずれます。

姫路市の13％は1981年以前。ここで買主のローンが変わる

2025年4月〜2026年3月に姫路市で成約した中古マンション249件のうち、建築年が1981年以前のものは33件（13.3％）でした。

この年が効いてくるのは、買主側の税制です。中古住宅で住宅ローン控除を使う場合、昭和57年（1982年）1月1日以後に建築された家屋であれば、登記事項証明書で建築年を確認するだけで要件を満たします。それより前に建築された家屋は、取得の日前2年以内に耐震基準に適合すると証明されたもの（耐震基準適合証明書など）か、入居までに耐震改修をして証明を受けたものであることが必要です。

姫路市は13.3％。該当する物件は限られますが、当てはまる場合の影響は大きい。まず登記事項証明書で建築年を確認してください。

決済日までに売主が用意する書類

引渡しの日は、買主の残代金の支払いと、所有権移転登記、鍵の引渡しを同時に行います。司法書士が登記できる状態になっていなければ、その日は成立しません。売主が用意するものは、次のとおりです。

登記に必要なもの——権利証（登記識別情報通知）、発行から3か月以内の印鑑証明書、実印、本人確認書類。共有名義なら共有者全員分が要ります。登記上の住所が現住所と違う場合は、住所変更登記が先に必要です。

精算に必要なもの——固定資産税・都市計画税の納税通知書。引渡し日を境に日割りで精算します。マンションなら管理費・修繕積立金も同じく精算対象です。

買主に引き継ぐもの——管理規約、使用細則、長期修繕計画、直近の総会議事録、設備の取扱説明書と保証書、建築確認済証と検査済証（戸建）、境界確認書や測量図（土地）。ここが一番そろっていないことが多い箇所です。契約前に探しはじめてください。

書類チェックリスト

権利証を紛失している場合でも売却はできます。司法書士による本人確認情報の作成などで代替しますが、費用と日数が余計にかかります。紛失に気づくのが決済の前日では間に合いません。媒介契約の段階で確認しておく項目です。

抵当権が付いている場合の段取り

住宅ローンが残っている物件は、引渡しと同時に抵当権を抹消します。流れはこうです。買主から残代金を受け取り、その場でローンを一括返済し、金融機関から抹消書類を受け取って、司法書士が抹消と移転登記を同時に申請する。すべて決済日の数時間のうちに行われます。

ここで必要なのが、金融機関への事前連絡です。一括返済には手続きの日数がかかり、金融機関によっては1〜2週間前までの申し出を求めます。売買契約を結んだ直後に、引渡し予定日を伝えて手続きを開始してください。繰上返済手数料がかかる場合もあるため、金額もこの時点で確認しておきます。

もうひとつ。姫路市の中古マンションの中央値は1,100万円です。売却価格がローン残債を下回る場合、不足分を自己資金で用意しなければ抵当権を外せず、引渡しができません。残債の金額は、売り出し価格を決める前に確認しておく数字です。

金融機関によっては、抵当権の抹消書類が決済当日に司法書士へ直接手渡される形を取ります。この場合、売主が事前に用意するのは返済の申し出だけで済みますが、返済額は決済日を基準に計算されるため、決済日が動くと金額も変わります。日程がずれそうな気配が出た時点で、金融機関にも仲介担当にも早めに伝えてください。当日になって金額が合わず、決済がその場で止まるのが最も避けたい展開です。

引渡しの日にやること、終わったあとにやること

決済は金融機関の店舗か、買主のローン先で行うことが多く、所要時間は1時間程度です。売主・買主・双方の仲介担当・司法書士が集まり、本人確認、書類の確認、着金の確認、鍵と書類の引渡し、精算金のやりとり、仲介手数料の支払いという順で進みます。

終わったあとに残る仕事は三つ。①電気・ガス・水道の停止と精算（引渡し日に合わせる）、②郵便物の転送手続き、③売った年の翌年の確定申告です。③は忘れやすいのですが、特別控除は申告しなければ適用されません。決済のときに受け取った書類一式は、申告まで捨てずに保管してください。

よくある質問

買主の住宅ローンが通らなかった場合、契約はどうなりますか。
売買契約に「融資利用の特約（ローン特約）」が入っていれば、定められた期日までに融資の承認が得られなかったとき、契約は白紙解除となり、受け取った手付金は買主に返還します。違約金は発生しません。期日と対象の金融機関は契約書に明記されるため、契約時に確認してください。

引渡しのあとに設備の不具合が見つかったら、売主の責任になりますか。
契約不適合責任の範囲は、売買契約書と付属の設備表・告知書で決まります。個人が売主の場合は期間を限定するのが一般的で、設備表に「故障あり」と記載して引き渡したものは対象外になります。知っている不具合を伝えずに引き渡すと、期間の定めにかかわらず責任を問われます。設備表と告知書は、正直に書くことが結果的に売主を守ります。

まとめ

姫路市で成約した中古マンションのうち13.3％が1981年以前の建築でした。該当する場合、買主の住宅ローン控除には耐震基準に関する証明が要ります。建築年は、契約条件にも価格にも効く情報です。

契約から決済までの1か月で売主がやることは、書類をそろえることと、抵当権抹消の手続きを金融機関に入れることの二つ。権利証・印鑑証明・管理規約・検査済証・境界の資料。この五つを契約前に探しておけば、決済日が動く理由はほとんど消えます。

出典

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」成約価格情報（建築年・価格）
• 国税庁 タックスアンサー No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）
• 国税庁 タックスアンサー No.3302 マイホームを売ったときの特例

建築年が記録されている取引のみの集計です。住宅ローン控除には床面積や合計所得金額など、本文に記載したほかの要件もあります。手続きの日数や手数料は金融機関ごとに異なります。