姫路市のマンション売却相場【2026年最新】｜「4年間横ばい」は、上がった人と下がった人の平均でした

姫路市でマンションを売ることを考えたとき、多くの方が「いま売るべきか、もう少し様子を見るべきか」で迷われます。

この記事では、国土交通省の不動産情報ライブラリに登録された取引価格情報をもとに、当社が姫路市の直近1年（2025年4月〜2026年3月）の中古マンション成約249件を独自に集計し、駅別・築年別の実勢価格をお見せします。4年前（2021年4月〜2022年3月）の247件との比較も並べました。

先に結論を書きます。姫路市の中古マンションは、この4年で㎡単価がまったく動いていません。16.0万円から16.0万円へ、小数点以下まで同じです。そしてこの事実は、売却のタイミングを考えるうえで非常に強い意味を持ちます。

姫路市のマンション売却相場は今いくら？【結論から】

㎡単価16.0万円は、70㎡換算で約1,120万円。総額の中央値1,100万円ともほぼ一致します。

市全体では、直近1年の成約が620件で、4年前の486件から約28％増えました。ただし内訳は対照的で、戸建が239件から371件へ約55％増えたのに対し、中古マンションは247件から249件とほぼ横ばいです。人口は518,311人（2025年国勢調査速報・2020年比▲2.30％）で、神戸市に次ぐ兵庫県第2の都市です。

「まったく動いていない」ことが、売主にとって持つ意味

㎡単価が4年間で1円も動かなかった、という結果は珍しいものです。ここから読み取れることを整理します。

第一に、待っても上がりません。4年待って変わらなかった市場が、来年になって急に上がると考える根拠はありません。「もう少し様子を見よう」という判断の期待値は、姫路のマンションに関してはほぼゼロです。

第二に、慌てて売る必要もありません。下がってもいないからです。値崩れが進行している市場なら「一日でも早く」が答えになりますが、姫路のマンションはその状況にありません。

この2つを合わせると、答えはこうなります。売るかどうかの判断材料を、相場に求めるのをやめてよいということです。転勤、相続、住み替え、管理費や修繕積立金の負担、空室のまま持ち続けるコスト——ご自身の事情で決めて構いません。相場が背中を押してくれることも、引き止めることもない市場です。

ただし、これは市全体の話です。市場が横ばいでも、その内側では上がっているものと下がっているものが同時に存在します。次にそこを見ます。

築年で方向が真っ二つに分かれている

市全体では動いていないマンション相場ですが、築年帯で分けると、上と下で逆方向に動いています。

もっとも伸びているのは2001〜2010年築で＋約17％。2011年以降築も＋約4％です。一方で1991〜2000年築と1981〜1990年築は、どちらも下がっています。

件数を見ると、下がっている2つの帯（84件＋54件＝138件）が、上がっている2つの帯（50件＋33件＝83件）より多い。つまり姫路のマンションを売る方の多くは、「横ばいの市場」ではなく「下がっている市場」にいます。市全体の㎡単価が動いていないのは、上昇と下落が打ち消し合った結果であって、多数派が横ばいだったからではありません。

2011年以降築の40.8万円と1981〜1990年築の11.5万円では、70㎡換算で約2,856万円と約805万円。約3.5倍の差です。

駅別の売却相場【成約249件・22駅を集計】

姫路市は市域が広く、JR・山陽電鉄の駅が22駅あります。水準は駅で大きく異なります。

姫路駅は102件と市内の成約の4割を占め、㎡単価も24.9万円と実質的な最上位です。しかも4年前の23.1万円から約7.8％上昇し、成約件数も81件から102件へ増えています。市全体が横ばいのなかで、姫路駅だけは上昇と増加の両方を達成しました。

最下位の野里は8.3万円で、姫路駅との差は約3.0倍です。

なお最上位に見える手柄（33.2万円）は成約8件と少数です。件数が少ない駅の中央値は、たまたま高い1件・安い1件で大きく振れます。10件未満の駅の数字は、目安として扱ってください。

マンションが安い駅ほど、戸建が高い――姫路で最も極端な逆転

上の表で、マンションの列と戸建の列を見比べてください。順位がまったく一致していません。

もっとも極端なのが英賀保です。マンションの㎡単価は11.3万円（70㎡換算 約790万円）で下位ですが、戸建の総額中央値は2,300万円。約2.9倍の開きがあります。播磨高岡も同じで、マンション10.3万円（約720万円）に対し戸建2,350万円。飾磨はマンション17.6万円（約1,240万円）に対し戸建2,350万円です。

逆に亀山は、マンションが14.8万円と中位である一方、戸建の総額中央値は755万円で市内最安です。野里もマンション8.3万円・戸建950万円と、どちらも低水準です。

この構造は、姫路の街の成り立ちを反映しています。臨海部や郊外の駅は土地が広く戸建向きで、そこに建つマンションはそもそも数が少なく、立地条件も限られる。一方で市街地に近い駅ではマンションの供給が多く、価格も相応につきます。

実務上の結論は明確です。「英賀保は安いエリア」という判断は、マンションについては正しく、戸建については完全に誤りです。ご自宅の価格を決めるのは、市の相場でも駅の相場でもなく、「その駅で、その種別を買う人」の相場です。

地区別の成約件数でも、網干区48件、飾磨区40件、大津区23件、広畑区22件と臨海部の各区が上位に並びます。姫路の売買の主戦場は、中心市街地だけではありません。地区ごとの詳しい違いは姫路市内の価格差はどこで生まれているかで扱っています。

戸建の「15％下落」を、そのまま受け取ってはいけない

マンションをお持ちの方にも関係する話なので、戸建の数字にも触れておきます。

姫路市の戸建は、総額中央値が2,000万円から1,700万円へ約15％、土地1㎡あたりでは13.1万円から9.7万円へ約26％下がっています。数字だけを見れば大きな下落です。

ただし、売れた戸建の築年の中央値は2006年から2000年へ、6年ぶん古くなっています。土地面積の中央値は150㎡で変わりません。つまり「同じ物件が安くなった」のではなく、「より古い物件が多く売れるようになった」という要素が数字に混ざっています。

成約件数が239件から371件へ約55％増えたことと合わせて読むと、築古の戸建が大量に市場に出てきて、それが成約した——という説明のほうが実態に近そうです。この2つを区別しないと、ご自宅の価格を実際より低く見積もることになります。

そして売主の立場では、もう一つ重要な意味があります。成約が55％増えたということは、競合も増えたということです。同じ時期に近隣で似た条件の物件が売り出されていれば、買主は直接比較します。

実際の成約事例【直近1年・姫路市の中古マンション】

注目していただきたいのは五軒邸（京口 徒歩8分・1990年築・115㎡）の750万円です。115㎡という広さがありながら、㎡単価は約6.5万円。姫路では「広いこと」が価格に結びつきにくい——買主層の予算上限が総額で決まっているためです。同じ表で、45㎡・2011年築の北条が500万円で成約しています（㎡単価約11.1万円）。広さより築年と立地のほうが、㎡単価への影響がはるかに大きいことが読み取れます。

広い築古マンションをお持ちの場合、「広いから高いはず」という前提で価格を設定すると、長期間売れ残る可能性があります。

高く売れるマンション・苦戦するマンションの特徴

高く売れやすい

• 姫路駅圏——102件と市内成約の約4割。㎡単価も4年で＋7.8％と、市内で唯一はっきり上昇しています
• 2001年以降築——2001〜2010年築が＋17％、2011年以降築が＋4％。上昇しているのはこの層だけです
• 専有面積70㎡前後——成約の面積中央値が両期間とも70㎡。買主層がもっとも厚いレンジです

苦戦しやすい

• 1990年代以前築——1991〜2000年築84件・1981〜1990年築54件がいずれも下落。件数も多く、競合が最も激しい層です
• 広い築古——面積が価格に反映されにくく、㎡単価が大きく落ちます
• 郊外駅のマンション——野里8.3万円、播磨高岡10.3万円、山陽姫路10.0万円。買主の母数そのものが小さい駅です
• 同一マンション内に他の売出しがある物件——比較が容易なぶん、先に出したほうが有利です

売却の流れと期間の目安

1. 査定（1〜3日）——登記、管理費・修繕積立金の額、大規模修繕の履歴が分かる資料があると精度が上がります
2. 媒介契約（1日）——専任・専属専任・一般の3種類
3. 売り出し・販売活動（1〜3か月）——レインズ登録、ポータル掲載、写真・間取り図、内見対応
4. 売買契約（1日）——手付金の受領、重要事項説明
5. 決済・引き渡し（契約から1〜2か月）——買主の住宅ローン本審査を待つ期間です

全体で3〜6か月が目安です。姫路のマンション市場は横ばいなので、「待てば高く売れる」ことも「待つと値崩れする」こともありません。そのぶん、売り出し価格の設定と最初の3週間の見せ方が、結果をほぼ決めます。

売却にかかる費用と税金の基礎知識

• 仲介手数料——売買価格400万円超の場合、上限は「価格×3％＋6万円＋消費税」。1,100万円なら約42.9万円です
• 印紙税——売買契約書に貼付。価格帯によって1,000円〜数万円
• 抵当権抹消費用——住宅ローンが残っている場合。登録免許税と司法書士報酬で1〜2万円程度
• 譲渡所得税・住民税——売却益が出た場合のみ。所有期間5年以下は39.63％、5年超は20.315％

なお姫路のマンションは総額1,000万円前後の取引が中心で、購入時より安く売れる（＝譲渡損失が出る）ケースが少なくありません。その場合、譲渡所得税はかかりません。一定の要件を満たせば損失を他の所得と損益通算できる特例もあるため、購入時の売買契約書は必ず探しておいてください。取得費が証明できないと、売却価格の5％しか取得費として認められず、税額が大きく変わることがあります。

費用と税金の詳細は姫路市の不動産売却にかかる費用と税金で解説しています。税務の最終判断は税理士または所轄税務署にご確認ください。

姫路市のマンションを相場より高く売る5つのコツ

1. 「待つ」を選択肢から外す
4年間㎡単価が動いていない市場です。待つことに期待値はありません。売る理由があるなら、タイミングを相場に委ねずに決めてください。

2. 市の中央値ではなく、駅と築年で位置を決める
「姫路は㎡16万円」ではなく、「姫路駅・2005年築・70㎡」まで絞ってはじめて意味のある数字になります。駅で3.0倍、築年で3.5倍の差がある市場です。

3. 広さを価格の根拠にしない
姫路では総額の上限で買主が決まります。広い築古ほど㎡単価が落ちる傾向があるため、「広いから高い」という前提の値付けは長期化を招きます。

4. 管理と修繕の情報を早く出す
修繕積立金の残高、大規模修繕の実施履歴と次回予定、管理費の滞納状況。築古であるほど、この情報の有無が価格交渉に直結します。出さないほうが不利になる情報です。

5. 囲い込みをしない会社を選ぶ
他社からの買主紹介を制限されると、母数が減るぶん価格は下がります。買主の母数が小さい駅ほど、この影響は大きくなります。レインズ登録証明書を受け取れているか、他社からの問い合わせに対応しているかを確認してください。

よくある質問

姫路市のマンションは、いま売り時ですか？

「相場が売り時を教えてくれない市場」というのが正確な答えです。中古マンションの㎡単価は4年前と同じ16.0万円で、専有面積の中央値も両期間とも70㎡。上がってもいなければ下がってもいません。したがって待つ理由も急ぐ理由も相場からは出てきません。ご自身の事情（転勤、相続、管理費負担、空室コストなど）で判断して構わない局面です。ただし1990年代以前築は下落しているため、その層をお持ちなら早いほうが有利です。

姫路市内で、いちばん高く売れる駅はどこですか？

実質的には姫路駅です。中古マンションの㎡単価は24.9万円で、成約102件と市内の約4割を占めます。4年前の23.1万円から約7.8％上昇し、市内で唯一はっきり上昇した駅でもあります。数字だけなら手柄が33.2万円で上ですが成約8件と少数のため、目安として扱ってください。最下位は野里の8.3万円で、姫路駅との差は約3.0倍です。

築30年を超えるマンションでも売れますか？

売れています。直近1年の成約249件のうち、1991〜2000年築が84件、1981〜1990年築が54件で、この2つの帯だけで全体の約55％を占めます。ただし㎡単価はどちらも4年前より下がっており、1991〜2000年築は15.8万円から14.3万円へ、1981〜1990年築は13.4万円から11.5万円へ。買主はいますが、価格は下がる方向にあります。

広いマンションのほうが高く売れますか？

姫路では必ずしもそうなりません。実際の成約では、京口徒歩8分・1990年築・115㎡が750万円（㎡単価約6.5万円）である一方、姫路徒歩11分・2011年築・45㎡が500万円（㎡単価約11.1万円）で決まっています。総額の上限で買主が決まる市場のため、広さより築年と立地のほうが㎡単価への影響が大きくなります。

戸建が15％下がったと聞きましたが、マンションも下がりますか？

その15％という数字自体、そのまま受け取るべきではありません。姫路市の戸建は総額中央値が2,000万円から1,700万円へ下がっていますが、売れた物件の築年中央値が2006年から2000年へ6年古くなっています。土地面積の中央値は150㎡で不変です。つまり「同じ物件が安くなった」のではなく「より古い物件が多く売れるようになった」という要素が混ざっています。マンションについては、㎡単価が4年間まったく変わっていません。

まとめ――姫路は「相場が背中を押さない」市場

姫路市の中古マンション相場は、直近1年で㎡単価16.0万円・総額中央値1,100万円。4年前とまったく同じ水準です。

この横ばいは、上昇と下落が打ち消し合った結果です。上がっているのは2001年以降築（83件）と姫路駅圏で、下がっているのは1990年代以前築（138件）。件数で見れば、下落側にいる売主のほうが多いというのが実態です。

だからこそ、姫路では「相場を待つ」という判断がほとんど機能しません。上がる材料も、急がせる材料も、市場からは出てこない。決めるべきなのは、ご自宅がどの層にいるかを確認したうえで、ご自身の事情に照らして動くかどうかです。

駅別・地区別のさらに細かいデータは姫路市の不動産売却のページで公開しています。街そのものの動きは姫路市のいま――人口と取引の動き、臨海部の各区については網干区・飾磨区の記事で扱っています。

ご自宅がどの水準にあるかは、駅・築年・面積・徒歩分数をそろえた比較で確認できます。査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。数字だけ知りたい、という理由でも構いません。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計。集計期間は直近1年＝2025年4月〜2026年3月、比較対象＝2021年4月〜2022年3月。人口は総務省「令和7年国勢調査 人口速報集計」。掲載の数値は中央値であり、個別物件の査定額を保証するものではありません。

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