姫路市の売却にかかる費用と税金は？「値がつかない」土地に専用の控除があります

姫路市の成約データを見ていて、最も目を引くのがこの1件です。野里大和町の戸建、土地280㎡・延床110㎡が100万円。坪あたり1.2万円の計算になります。

広い土地なのに値がつかない。姫路市ではこうした物件が例外ではありません。当社が集計した成約事例54件のうち19件（約35％）が800万円以下で、これは当社が扱うエリアで最も高い比率です。

そして、この価格帯にだけ使える控除があります。低未利用土地等を譲渡した場合の100万円特別控除です。しかもこの制度、令和8年度税制改正で令和10年12月31日まで3年間延長されました。国税庁タックスアンサーの記載は執筆時点でまだ「令和7年12月31日まで」のままです。

この記事では、国土交通省の不動産情報ライブラリに登録された取引価格情報をもとに当社が集計した姫路市の直近1年の成約データを使い、費用と税金を実額で計算します。

姫路市は「市の相場」で判断できない市です

直近1年（2025年4月〜2026年3月）の成約は、中古マンション249件・戸建371件。中央値はマンションが㎡単価16.0万円・総額1,100万円、戸建が総額1,700万円（土地面積の中央値150㎡）です。

ただし姫路市には22の駅があり、駅ごとの差が極端です。

マンションの㎡単価は手柄33.2万円に対し野里8.3万円で4.0倍。戸建の中央値ははりま勝原2,500万円に対し亀山755万円で3.3倍。「姫路市の相場は◯◯万円」という数字は、どちらの持ち主にとっても実態から離れます。地区ごとの差は「姫路市の相場」という数字を信じてはいけない理由（姫路市）で扱っています。

戸建の総額中央値は4年前の2,000万円から1,700万円へ約15％、土地1㎡あたりでは13.1万円から9.7万円へ約26％の下落です。ただし売れた物件の築年中央値が2006年から2000年へ6年古くなっているため、この下落幅すべてを実勢の下落と読むことはできません。成約件数は239件から371件へ約55％増えています。

姫路市の実際の成約で、仲介手数料はいくらだったか

※印は、令和6年7月1日施行の報酬告示改正による「低廉な空家等」の特例（売買価格800万円以下・報酬上限は30万円の1.1倍＝税込33万円）を適用した場合の上限額です。姫路市の成約事例54件のうち19件（約35％）がこの価格帯で、当社が扱うエリアで最も高い比率になります。

亀山の戸建中央値755万円のように、通常計算のほうが安くなる価格帯（31.5万円）もあります。特例は上限であって、必ずその額になるわけではありません。媒介契約を結ぶ前に、金額と、売主・買主のどちらから受け取るのかを書面でご確認ください。

【最重要】500万円以下の土地には、専用の100万円控除があります

低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除という制度があります。使われている実感の乏しい土地を、次に使う人へ引き継ぐことを後押しする趣旨の特例で、長期譲渡所得から最大100万円を控除できます。

主な要件は次のとおりです。

• 都市計画区域内にある一定の低未利用土地等であること
• 売った年の1月1日において、所有期間が5年を超えること
• 譲渡価額が500万円以下であること。ただし市街化区域、用途地域が定められている区域、所有者不明土地対策計画を作成した市町村の区域内にある場合は800万円以下
• 売手と買手が親子や夫婦など「特別な関係」でないこと
• 譲渡後の利用が見込まれること
• 前年・前々年に分筆した土地でこの特例を受けていないこと
• 他の譲渡所得の特例の適用を受けないこと

適用期限が令和10年12月31日まで延長されました

この特例は、もともと令和7年12月31日までの譲渡が対象でした。令和8年度税制改正の大綱（令和7年12月26日閣議決定）および国土交通省「令和8年度税制改正概要」では、「現行の特例措置を3年間（令和8年1月1日〜令和10年12月31日）延長する」とされています。

なお、国税庁タックスアンサーの本記事執筆時点の記載は「令和7年12月31日まで」のままです。実際に申告される際は、最新のタックスアンサーおよび所轄税務署・税理士にご確認ください。

税額でいくら変わるか

控除額は100万円ですので、長期譲渡（税率20.315％）なら税額で最大約20.3万円減ります。

前提：広畑区の戸建を500万円で売却。所有期間5年超、購入時の契約書はなく取得費は売却価格の5％。仲介手数料は800万円以下の特例により税込33万円、印紙税1,000円。

差は約20.3万円。3,000万円控除のような大きさはありませんが、売却価格500万円の取引で20万円は、手取りの4％にあたります。

やらないほうがよいケースもあります。この特例は他の譲渡所得の特例と併用できません。マイホームの3,000万円特別控除や相続した空き家の3,000万円特別控除が使える物件であれば、そちらのほうが圧倒的に有利です。低未利用土地等の控除は、それらが使えない場合の選択肢だとお考えください。

市区町村長の確認書は、先に動かないと間に合いません

この特例で最大の実務上のハードルは、確定申告書に「市区町村長の確認書類」を添付する必要があることです。

確認書には、次の事項が記載されている必要があります。

• 土地の所在地の確認
• 低未利用土地等に該当すること
• 所有期間
• 譲渡前の利用状況
• 譲渡後の利用見込み
• 分筆の有無

つまり「譲渡後にどう使われるか」まで含めて、市に確認してもらう必要があります。買主が決まり、利用目的がはっきりしてからでなければ申請できません。一方で、売買契約の内容によっては、あとから資料を集め直すことが難しくなります。

売り出しを始める段階で、姫路市の担当窓口にこの制度を使う可能性がある旨を伝え、必要書類を確認しておいてください。手数料の数万円より、この20.3万円のほうが大きい取引もあります。

土地が動かない場合の原因の切り分けは土地が売れないときに、見るべき6項目（姫路市）で扱っています。「値がつかない」と「制度が使えない」は別の話です。

マンションは4年間、まったく動いていません

姫路市の中古マンションは、㎡単価の中央値が16.0万円から16.0万円へ変化なし。専有面積の中央値も両期間とも70㎡で一致しています。

ただし「動いていない」の中身を見ると、方向が分かれています。

築浅が上がり、築古が下がって、市全体では打ち消し合っています。件数で見ると1991〜2000年築の84件と1981〜1990年築の54件が市場の主力で、この層は下がっています。「姫路のマンションは横ばい」という理解で築古を持ち続けると、実際には目減りしています。

駅別・築年別の実勢は姫路市のマンション売却相場【2026年最新】で公開しています。

仲介手数料・印紙税以外にかかる費用

• 抵当権抹消登記——登録免許税は不動産1個につき1,000円、司法書士報酬を含めて1万5,000円〜2万円程度
• 相続登記——2024年4月1日から義務化。正当な理由なく3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象です
• 解体費用——木造で坪4万円〜5万円程度。土地を売るために取り壊した場合の取壊し費用とその建物の損失額は譲渡費用になります
• 残置物処分——戸建1軒で15万円〜40万円程度。土地面積の中央値が150㎡と広く、物置や庭の資材が多いと上振れします
• 確定測量——35万円〜60万円程度。低額帯の物件では、測量費が売却価格の1割を超えることもあります。境界標が残っているかを先に確認してください
• 市区町村長の確認書の取得——低未利用土地等の特例を使う場合。手数料は自治体により異なります

網干区の実勢は土地150㎡の戸建が1,300万円。これが姫路の実勢、地区ごとの人口動向は69校区のうち、人口が増えるのは7つで扱っています。

よくある質問

Q. 500万円くらいの土地でも、使える控除はありますか？
A. あります。低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除で、長期譲渡所得から最大100万円を控除できます。要件は、都市計画区域内にある一定の低未利用土地等であること、売った年の1月1日で所有期間が5年を超えること、譲渡価額が500万円以下（市街化区域等では800万円以下）であること、売手と買手が特別な関係でないこと、譲渡後の利用が見込まれることなどです。税額では長期譲渡20.315％で最大約20.3万円変わります。

Q. この控除の期限はいつまでですか？
A. 令和8年度税制改正により、令和8年1月1日から令和10年12月31日までの譲渡に延長されました。国土交通省「令和8年度税制改正概要」に「現行の特例措置を3年間（令和8年1月1日〜令和10年12月31日）延長する」と記載されています。なお国税庁タックスアンサーの記載は本記事執筆時点で「令和7年12月31日まで」のままですので、申告の際は最新の情報をご確認ください。

Q. 3,000万円控除と両方使えますか？
A. 使えません。この特例には「他の譲渡所得の特例の適用を受けないこと」という要件があります。マイホームの3,000万円特別控除や相続した空き家の3,000万円特別控除が使える物件であれば、そちらのほうが圧倒的に有利です。低未利用土地等の控除は、それらが使えない場合の選択肢とお考えください。

Q. 姫路市で家を売ると、仲介手数料はいくらですか？
A. 実際の成約価格で計算すると、市の戸建中央値1,700万円で約62.7万円、中古マンション中央値1,100万円で約42.9万円、はりま勝原の戸建中央値2,500万円で約89.1万円、大善町の5,800万円（東姫路徒歩10分・土地430㎡・2007年築）で約198.0万円です。売買価格800万円以下の物件は令和6年7月1日施行の報酬告示改正により上限が税込33万円となり、姫路市では成約事例54件のうち19件（約35％）がこの価格帯に入ります。ただし亀山の戸建中央値755万円のように通常計算のほうが安くなる価格帯（約31.5万円）もありますので、契約前に金額をご確認ください。

Q. 姫路市のマンション相場は横ばいと聞きました
A. 市全体の㎡単価中央値は16.0万円から16.0万円で変化がありません。ただし築年帯で方向が分かれています。2011年以降築の50件は39.3万円から40.8万円へ約4％、2001〜2010年築の33件は25.0万円から29.2万円へ約17％上昇する一方、1991〜2000年築の84件は15.8万円から14.3万円へ、1981〜1990年築の54件は13.4万円から11.5万円へ下がっています。件数で見た市場の主力は下がっている層ですので、築古をお持ちの場合「横ばい」という理解は実態と異なります。

まとめ——姫路市は「使える制度」を先に確認してください

姫路市の不動産売却でかかる費用は、市の戸建中央値1,700万円で売却価格の約3.7％、実額では仲介手数料62.7万円が中心です。

ただし姫路市で押さえるべきは、次の点です。

1. 500万円以下（市街化区域等は800万円以下）の土地には100万円控除がある——税額で最大約20.3万円。令和10年12月31日まで延長されました
2. 市区町村長の確認書が必要——譲渡後の利用見込みまで確認されます。売り出しの段階で市に相談してください
3. 3,000万円控除が使えるならそちらが優先——併用はできません
4. 市の相場では判断できません——㎡単価で4.0倍、戸建中央値で3.3倍の差があります
5. マンションの「横ばい」は打ち消し合いです——築古の層は下がっています

姫路市の相場データは姫路市の不動産売却のページで、駅別・地区別に公開しています。

査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。「値がつかないと言われた土地に、使える制度があるかどうか」だけを確認したい、というご相談でも構いません。

出典：成約データは国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計。税制は国税庁タックスアンサーNo.3223・No.3226（低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除）・No.3255・No.3302・No.3305・No.7108、および令和8年度税制改正の大綱（令和7年12月26日閣議決定）・国土交通省「令和8年度税制改正概要」。仲介手数料の特例は令和6年7月1日施行の報酬告示改正による。低未利用土地等に該当するかどうかの判定および確認書の発行は市区町村が行います。解体費用・残置物処分費用・登記費用・測量費は一般的な目安であり、実際の金額は現地条件によって変わります。掲載の税額はいずれも一定の前提を置いた試算です。最終的な判断は税理士または所轄税務署にご確認ください。

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