同じ姫路市で、飾磨区2,500万円と網干区1,300万円

兵庫県姫路市の飾磨区で、直近1年に成約した戸建43件。中央値は2,500万円、土地145㎡でした。

同じ姫路市の網干区は、戸建71件で1,300万円、土地150㎡。

土地の広さはほぼ同じなのに、価格は1.9倍違います。

飾磨区では、何がいくらで売れていますか？

結論：戸建2,500万円（43件）、マンション1,100万円（31件）、土地1,500万円（26件）。3種別すべてが動いています。

戸建43件は土地145㎡・延床105㎡・築2006年で2,500万円、駅徒歩13分。

マンション31件は専有70㎡・築1992年で1,100万円、駅徒歩7分。

土地26件は178㎡で1,500万円。㎡あたり約8.4万円です。

最寄駅は山陽電鉄の飾磨が中心。戸建25件、マンション19件、土地13件がこの駅です。

網干区との1.9倍差は、どこから来ていますか？

結論：築年です。飾磨区2006年、網干区1998年。8年の差があります。

当社が同じ期間で集計した網干区の戸建は、71件・1,300万円・土地150㎡。土地の広さは飾磨区145㎡とほぼ変わりません。

もう1つ、土地の水準にも差があります。網干区の土地のみは29件・910万円・220㎡で㎡あたり約4.1万円。飾磨区の8.4万円は、その2倍です。

つまり建物の新しさと土地の単価、両方で差がついているということになります。

「姫路市の相場」という一括りの数字は、この2つの区にはどちらにも当てはまりません。姫路市は267町を数える広い市です。町単位・区単位で見ないと、判断を誤ります。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。「姫路市の相場」を自分の物件に当てはめないでください。飾磨区2,500万円、網干区1,300万円。同じ市内で1.9倍の開きがあります。ネットの市全体の平均値は、あなたの物件の参考になりません。

2つめ。戸建は築2006年が中心です。いま築20年。それより築浅なら2,500万円を上回る余地があります。築30年以上なら、比較対象は土地値に近づきます。土地145㎡×㎡8.4万円＝約1,218万円が、建物価値ゼロとした場合の目安です。

3つめ。土地としての売却が26件動いています。成約100件のうち26％。決して例外的ではありません。築古の戸建をお持ちなら、解体費用込みの手取りを必ず計算してください。

4つめ。マンションは駅徒歩7分が中央値です。戸建13分より近い。マンションをお持ちなら、駅距離は明確な訴求材料です。専有70㎡・築1992年が中心なので、築浅・広めなら1,100万円を上回ります。

まとめ

• 飾磨区の戸建43件は2,500万円・土地145㎡・延床105㎡・築2006年
• 網干区の戸建71件は1,300万円・土地150㎡。同じ姫路市で1.9倍差
• 差の要因は築年（2006年と1998年）と土地単価（㎡8.4万円と4.1万円）
• 飾磨区はマンション31件・土地26件も動く3種別そろった市場

ご自宅がいくらで売れるか、調べてみませんか

ここまでの数字は、あくまで町全体の中央値です。同じ町のなかでも、築年・面積・接道条件・階数で価格は大きく変わります。

株式会社Estate&Co.は神戸市中央区京町に本店を置く不動産売却専門店です。国土交通省の成約データと、各自治体の統計をもとに、お住まいの地域の実勢に沿った査定をご提供しています。

「いま売ったらいくらか」を知っておくだけでも、判断の材料になります。売却を決めていない段階でのご相談も承っています。