兵庫区で専任媒介を結ぶ前に｜82.5万円の差が、あなたの物件を市場から見えなくします

兵庫区で売却をご検討中の方に、契約前に必ずお伝えしていることがあります。令和7年1月1日から、レインズへの「取引状況」の登録が義務になりました。そして令和7年1月4日以降、売主に渡される登録証明書には二次元コードが印刷されています。

この二次元コードを読み取れば、ご自身の物件がいま「公開中」なのか「一時紹介停止中」なのかを、売主自身が確認できます。

なぜこの仕組みが必要になったのか。兵庫区の成約中央値2,300万円で計算すると、仲介手数料は片手なら82.5万円、両手なら165万円。この82.5万円の差が、物件を他社に紹介したくないという動機になり得るからです。

兵庫区の価格帯だと、1件あたりの手数料が小さくなります

当社が集計した兵庫区の直近成約100件は、マンション73件・戸建27件。全体の中央値は2,300万円で、100件のうち46件が2,000万円以下でした。湊川公園・湊川駅の戸建総額中央値は1,700万円（22件）、JR神戸駅・ハーバーランドでも1,100万円（5件）です。

いずれも「（売却価格×3％＋6万円）×1.1」で計算した上限額です。両手にできれば手数料はちょうど2倍になります。価格帯が低いほど1件あたりの実入りが小さくなるため、件数で稼ぎにくいエリアほど、この2倍という差の意味が大きくなります。

令和7年1月から、売主が自分で確認できるようになりました

国土交通省は令和6年6月に宅地建物取引業法施行規則を改正し、令和7年1月1日から、レインズへの物件の取引状況（ステータス）の登録を義務付けました。登録するステータスは次の3つです。

「売主都合で一時紹介停止中」は、売主が頼んだ場合にだけ使われるべき表示です。ご自身が何も依頼していないのにこの表示になっていれば、他社からの紹介が止まっている状態を意味します。

確認方法は、令和7年1月4日以降に発行された登録証明書の二次元コードを読み取り、売主専用画面にアクセスするだけです（確認用のIDとパスワードが必要です）。

媒介契約3種類の比較

レインズ登録までの日数は、宅地建物取引業者の休業日を算入しないとされています（この点は確度85％程度の理解として記載しています）。報告は文書または電子メールで行うこととされていますので、口頭だけの報告は要件を満たしません。メールで受け取り、記録に残してください。

専任にするか、一般にするか

兵庫区のように価格帯が中〜低位で、かつ成約件数の多いエリアでは、判断が分かれます。

• 専任・専属専任のメリット——レインズ登録義務、報告義務、ステータス登録義務がすべてかかります。業者側も広告費をかけやすく、動きが早くなる傾向があります
• 専任・専属専任のリスク——1社に依存するため、その1社が動かなければ何も進みません。だからこそ報告とステータスの確認が必要です
• 一般媒介のメリット——複数社が競合するため、抱え込まれる構造にはなりません
• 一般媒介のリスク——レインズ登録も報告もステータス登録も義務ではありません。各社の広告投下が薄くなりやすく、結果として露出が減ることがあります。「複数社に頼めば安心」とは限りません

専任にするなら、報告とステータス確認をセットで運用する。一般にするなら、レインズ登録を契約書に明記してもらう。どちらを選ぶかより、選んだ形式に応じた確認をするかどうかで結果が変わります。

契約前に確認する3つのこと

1. レインズ登録証明書を必ず受け取る——専任・専属専任なら発行されます。令和7年1月4日以降のものには二次元コードが付いています
2. 報告を文書またはメールで受ける約束をする——専任は2週間に1回以上、専属専任は1週間に1回以上が法定の下限です。口頭では記録が残りません
3. ステータスを自分で確認する——売主専用画面で「公開中」になっているかを見てください。心当たりのない「売主都合で一時紹介停止中」があれば、その場で問い合わせてください

なお、実態と異なるステータスを登録する行為が施行規則上の義務違反にあたるかどうかについては、国土交通省の報道発表資料に監督処分の記載がないため、断定は避けます（この点は確度75％程度の理解として記載しています）。ただし売主として確認する権利があること、確認手段が整備されたことは事実です。

よくある質問

Q. 囲い込みとは何ですか？
A. 依頼を受けた不動産会社が、他社からの物件紹介の申し出に正当な理由なく応じず、自社で買主を見つけるまで待つことを指します。売主・買主の双方から手数料を受け取る「両手」にするためです。兵庫区の成約中央値2,300万円で計算すると、片手82.5万円に対し両手165万円で、差は82.5万円になります。

Q. 自分の物件が囲い込まれていないか確認できますか？
A. できます。令和6年6月の宅地建物取引業法施行規則の改正により、令和7年1月1日からレインズへの取引状況（ステータス）の登録が義務化されました。令和7年1月4日以降に発行される登録証明書の二次元コードを読み取ると売主専用画面にアクセスでき、「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」のいずれかを確認できます。

Q. 「売主都合で一時紹介停止中」になっていました
A. ご自身で紹介の停止を依頼した覚えがなければ、依頼した宅建業者にすぐ問い合わせてください。この表示は売主の事情で紹介を止めている場合に使うものです。

Q. 専任媒介と一般媒介、どちらがよいですか？
A. 専任・専属専任にはレインズ登録義務（契約日の翌日から7日以内／5日以内）、報告義務（2週間に1回以上／1週間に1回以上）、ステータス登録義務がかかります。一般媒介にはこれらの義務がありません。複数社に依頼できる反面、各社の広告投下が薄くなることがあります。どちらを選ぶかより、選んだ形式に応じた確認を続けられるかどうかが重要です。

Q. 媒介契約の期間は決まっていますか？
A. 専任媒介・専属専任媒介は3か月以内と定められています。一般媒介に法律上の期間制限はありませんが、標準媒介契約約款では3か月以内とされています。更新は自動ではなく、依頼者の申出が必要です。

まとめ

1. 兵庫区の中央値2,300万円なら、片手82.5万円・両手165万円——差は82.5万円です
2. 令和7年1月1日からステータス登録が義務化——令和6年6月の施行規則改正によるものです
3. 令和7年1月4日以降の登録証明書には二次元コード——売主が自分で「公開中」かどうかを確認できます
4. 報告は文書またはメールで——専任は2週間に1回以上、専属専任は1週間に1回以上が下限です
5. 一般媒介にはレインズ登録義務も報告義務もありません——「複数社に頼めば安心」とは限りません

兵庫区の駅別・町丁別の相場は兵庫区の不動産売却で公開しています。売却にかかる費用と税金は兵庫区の不動産売却にかかる費用と税金をご覧ください。

査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。「他社と媒介契約中だが、レインズの状態を確認したい」というご相談でも構いません。

出典：成約データは国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計（兵庫区・直近100件）。媒介契約の種類別の義務は宅地建物取引業法第34条の2および同法施行規則、公益財団法人東日本不動産流通機構「媒介契約制度」（https://www.reins.or.jp/contract/）。ステータス登録の義務化は国土交通省報道発表「レインズの機能強化について、物件の売主向けのリーフレットを作成しました！」（令和6年12月24日）および同リーフレット「宅地や建物の（専属）専任媒介契約を締結したら レインズの『ステータス管理機能』を活用しましょう！」。仲介手数料は宅地建物取引業法第46条に基づく報酬告示の上限額（400万円超は売却価格×3％＋6万円、別途消費税）で計算した金額で、実際の報酬額は媒介契約で定めます。

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