兵庫区の売却にかかる費用と税金は？築古の家は、解体してから売ると損をします

兵庫区で築古の家を相続された方から、こんなご相談をよくいただきます。

「古い家だから、解体して更地にしてから売ったほうがいいですよね？」

結論からお伝えします。令和6年1月から制度が変わり、先に解体する必要がなくなったケースがあります。それを知らずに解体費150万円を先に払ってしまうと、兵庫区の価格帯では手元にほとんど残りません。

この記事では、国土交通省の不動産情報ライブラリに登録された取引価格情報をもとに当社が集計した兵庫区の直近1年の成約データを使い、費用と税金を実額で計算します。

兵庫区の実際の成約で、仲介手数料はいくらだったか

戸建はこうなります。区全体の成約中央値は3,000万円です。

【最重要】解体してから売ると、損をすることがあります

兵庫区は、神戸市内でも築古の低価格帯が多い区です。直近1年の成約でも、マンションで石井町200万円・菊水町250万円・菊水町330万円など12件が800万円以下、戸建でも東出町280万円・湊川町360万円・熊野町400万円など6件が800万円以下で決まっています。

こうした築古の戸建を相続された方が「解体してから売ろう」と考えるのは自然なことです。しかし、先に解体するかどうかで、手取りが大きく変わります。

相続した空き家を売った場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」により、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。主な要件はこうです。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 区分所有建物登記がされている建物でないこと（＝マンションの一室は対象外、戸建は対象）
• 相続の開始の直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと
• 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売却代金が1億円以下であること
• 譲渡の時に一定の耐震基準を満たすこと（または家屋を取り壊して売ること）
• 対象は令和9年12月31日までの譲渡

ここが変わりました。令和6年1月1日以後の譲渡については、耐震改修や取り壊しを「売った後」に行っても認められるようになりました。譲渡の時から譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、買主が耐震基準を満たす工事を行うか、家屋の全部を取り壊した場合が対象です。

改正前は、売主が引き渡し前に自費で解体しておく必要がありました。いまは買主に解体してもらう前提でも、特例を使える可能性があるということです。

兵庫区の価格帯で、この差がどう効くか見てください。東出町の1949年築（土地35㎡・延床40㎡）が280万円で成約した例で試算します。

解体費を先に払うかどうかで、手取りが2.5倍変わります。兵庫区のように売却価格が数百万円の帯では、解体費が売却価格の半分を超えることも珍しくありません。

ただし注意点もあります。買主が解体する前提で売る場合、買主が見つかりにくくなる可能性や、買主が期限内（翌年2月15日まで）に解体を完了しないと特例が使えないというリスクがあります。契約書でどう取り決めるかが実務上の要点になります。「必ず建物付きで売るべき」ではなく、「先に解体すると決める前に、この選択肢を検討してください」ということです。

相続人が3人以上の場合、控除額は2,000万円になります。適用の可否は個別事情で変わりますので、最終判断は税理士または所轄税務署にご確認ください。

「安すぎて断られる」は、制度が変わって終わりました

兵庫区でもう一つ多いご相談が、「200万円や300万円の物件なんて、不動産会社は扱ってくれないのでは」というものです。

実際、以前はそうでした。仲介手数料の上限は「価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税」（400万円以下は別の計算）で、200万円の物件なら手数料は約11万円。これでは広告費と人件費で赤字になります。

令和6年7月1日から、これが変わりました。価格800万円以下の宅地・建物については、報酬の上限が「30万円の1.1倍（税込33万円）」まで認められるようになりました。改正前は400万円以下・18万円の1.1倍が上限で、しかも売主からしか受け取れませんでしたが、対象価格が800万円以下に拡大し、買主からも受領できるようになっています。適用には、媒介契約の締結時に報酬額を依頼者に説明し、合意しておくことが条件です。

兵庫区は、この改正が神戸市内で最も効く区です。直近1年の成約100件のうち18件が800万円以下——菊水町、石井町、御崎町、水木通、熊野町、湊川町、下祇園町。これらのエリアの物件は、いま正面から取り扱える条件が整っています。

兵庫区は駅で3.7倍ひらきます

兵庫区の中古マンションの㎡単価は、区全体でおおむね30万円台後半です。過去5年で約20％上昇と、神戸市内でもトップクラスの伸びを示しています。中央区の相場高騰を受けて、隣接する兵庫区へ買主が流れている構図です。

最高のJR神戸・ハーバーランド（55万円）と最低の上沢（15万円）で約3.7倍の開きです。

ここで和田岬に注目してください。マンションの㎡単価は27万円（約1,900万円）と区内でも低いほうですが、戸建の総額中央値は4,400万円で区内最高です。実際、上庄通では2025年築の戸建が5,000万円で成約しています。

逆にJR神戸・ハーバーランドは、マンションが55万円で区内最高である一方、戸建の総額中央値は1,100万円。同じ駅でマンションと戸建が正反対の位置にあります。

「兵庫区は安い」も「和田岬は安い」も、種別を言わなければ成立しません。

兵庫区では「税金がかからない」ケースが多数です

兵庫区の価格帯では、購入時より安く売れる（＝譲渡損失が出る）ケースが少なくありません。その場合、譲渡所得税・住民税はかかりません。

西宮市や東灘区のような高額帯では「3,000万円控除で足りるか」「10年超の軽減税率が使えるか」が主論点になりますが、兵庫区で本当に効くのは別の論点です。

それが取得費の証明です。

譲渡所得は「売却価格 − 取得費 − 譲渡費用」で計算しますが、取得費を証明できない場合、売却価格の5％しか取得費として認められません。本当は損をしていても、書類がないと「利益が出た」と扱われてしまいます。

兵庫区の中位クラス（マンション2,200万円）で比較します。

マイホームなら3,000万円控除で救われますが、投資用や賃貸に出していた物件では約406万円の差になります。兵庫区は賃貸用の区分所有も多いエリアです。

1949年築の家、1971年築のマンション——購入時の契約書が残っているケースは多くありません。相続で引き継いだ物件では、被相続人の書類の中を必ず探してください。権利証、登記識別情報、購入時のパンフレット、住宅ローンの償還表なども手がかりになります。

仲介手数料以外にかかる費用

兵庫区の中位クラス（マンション2,200万円）を想定した目安です。

兵庫区の相続物件では、残置物処分が想定より高くなるケースがあります。長く住まわれた家財がそのまま残っていることが多いためです。売却価格が数百万円の帯では、この費用が手取りを大きく左右します。

手取り額のシミュレーション【兵庫区の中位クラス】

マイホームだったマンションを2,200万円で売った場合です。住宅ローン残債600万円と仮定します。

諸費用の割合は約4.6％です。

よくある質問

相続した築古の家は、解体してから売るべきですか？

先に解体すると決める前に、税の特例を確認してください。令和6年1月1日以後の譲渡については、譲渡の時から譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に買主が家屋の全部を取り壊した場合も、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」の対象になります。改正前は売主が引き渡し前に解体しておく必要がありました。兵庫区では280万円（東出町・1949年築）のような成約もあり、解体費150万円を先に払うと手取りが約97万円、建物付きで売れば約247万円と2.5倍の差が出ます。ただし買主が期限内に解体を完了しないと特例が使えないため、契約での取り決めが重要です。

200万円の物件でも扱ってもらえますか？

扱えます。令和6年7月1日から、価格800万円以下の宅地・建物については報酬の上限が30万円の1.1倍（税込33万円）まで認められるようになりました。改正前は400万円以下・18万円の1.1倍が上限で売主からしか受け取れませんでしたが、対象価格が800万円以下に拡大し、買主からも受領できるようになっています。兵庫区では直近1年の成約100件のうち18件が800万円以下で、菊水町・石井町・御崎町・水木通・熊野町などで実際に決まっています。

兵庫区で家を売ると、仲介手数料はいくらですか？

実際の成約で計算すると、石井町の200万円（湊川公園徒歩17分・1971年築）は800万円以下の特例により33万円（税込）、水木通の2,200万円（新開地徒歩3分）で約79.2万円、水木通の5,800万円（JR兵庫徒歩7分・2024年築）で約198.0万円です。戸建では区全体の中央値3,000万円で約105.6万円になります。

兵庫区で売ると税金はかかりますか？

購入時より安く売れる場合はかかりません。ただし購入時の契約書がないと、実際には損をしていても課税される可能性があります。取得費を証明できない場合、売却価格の5％しか取得費として認められないためです。2,200万円の物件なら取得費は110万円とされ、譲渡所得は2,000万円と計算されます。マイホームなら3,000万円控除で0円になりますが、投資用や賃貸に出していた物件では約406.3万円の税額になります。

和田岬は安いエリアですか？

種別によって答えが逆になります。中古マンションの㎡単価は27万円（70㎡換算で約1,900万円）と区内でも低いほうですが、戸建の総額中央値は4,400万円で区内最高です。上庄通では2025年築の戸建が5,000万円で成約しています。逆にJR神戸・ハーバーランドはマンションが55万円で区内最高である一方、戸建の中央値は1,100万円です。

まとめ――兵庫区は「先に払わない」ことが手取りを守ります

兵庫区の不動産売却でかかる費用は、中位クラス（マンション2,200万円）で売却価格の約4.6％。実額では仲介手数料79.2万円が中心です。

ただし兵庫区で手取りを左右するのは、費用の額そのものより「何を先に払ってしまうか」です。

1. 解体費を先に払わない——令和6年1月以後の譲渡なら、買主が翌年2月15日までに解体しても空き家特例の対象になります。280万円の物件で手取りが2.5倍変わります
2. 購入時の契約書を探す——なければ取得費は売却価格の5％。損をしていても課税される可能性があります
3. 相続からの経過年数を確認する——空き家特例は相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日が期限です

そして、価格が安いことを理由に諦める必要はありません。800万円以下の物件も、制度上きちんと取り扱える環境が整っています。

兵庫区の相場データは兵庫区の不動産売却のページで、駅別・町丁別に公開しています。兵庫駅南エリアの取引状況は兵庫駅南の取引データで扱っています。

査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。「解体すべきかどうかだけ相談したい」というご依頼でも構いません。

出典：成約データは国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計。税制は国税庁タックスアンサーNo.3302・No.3305・No.3306。仲介手数料の特例は令和6年7月1日施行の報酬告示改正による。解体費用・残置物処分費用は一般的な目安であり、実際の金額は現地条件によって変わります。掲載の税額はいずれも一定の前提を置いた試算です。最終的な判断は税理士または所轄税務署にご確認ください。

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