JR兵庫駅の南、20㎡で2,000万円！？売れている物件が入れ替わりました
JR兵庫駅の南側、神戸市兵庫区駅南通。この町で直近1年に取引されたマンションは39件、そのうち33件が1K・1DK・1LDKでした。専有面積の中央値は20㎡、築年の中央値は2021年です。
4年前の同じ期間、駅南通で取引されたマンションは16件、専有面積の中央値は65㎡、築年の中央値は1997年でした。ファミリー向けの中古マンションが売買されていた町が、4年のあいだに単身者向けの新しい住戸が動く町に変わっています。
この変化は、㎡単価の数字に強く出ます。466,912円から857,143円へ、83.6%の上昇です。しかしこれを「駅南通は4年で1.8倍に値上がりした」と書くのは誤りです。売れているものが別物だからです。以下、国土交通省 不動産情報ライブラリのデータを自社集計して整理します。
駅南通のマンションは、いくらで売れているのですか？
結論：2025年4月〜2026年3月の取引39件の中央値は2,000万円、㎡単価の中央値は857,143円、専有面積の中央値は20㎡です。
ここでひとつ、データの性質について触れておきます。39件のうち35件は「不動産取引価格情報」で、「成約価格情報」は4件だけでした。前者は取引当事者へのアンケートに基づく情報、後者は指定流通機構（レインズ）に登録された成約価格です。この比率は、兵庫区の他の町とは異なる傾向を示しています。参考までに、同じ兵庫区の兵庫区のマンションは駅でいくら違うのか。成約398件を築年別に開けてみたで扱った区全体の分布とは、市場の性質がかなり違います。
神戸市兵庫区のご自宅が、いま実際にいくらで売れるか。この記事の取引データと、間取り・築年・接道などの条件を突き合わせて、具体的な金額でお出しします。
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株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
なぜ、専有面積の中央値が20㎡なのですか？
結論：39件のうち33件が1K・1DK・1LDKだからです。1Kだけで21件を占めます。
1Kが21件、1LDKが10件、1DKが2件。合計33件が単身者向けの間取りです。3LDKは5件にとどまります。
この背景には、実際の供給があります。エスリード株式会社（東証上場）の公式物件情報によれば、同社は「エスリード神戸兵庫駅ミッドポート」を神戸市兵庫区松原通五丁目に供給しており、2024年11月竣工（予定）、地上13階建・総戸数189戸、専有面積21.02㎡〜21.68㎡、間取りは1Kとされています。松原通1〜5丁目は駅南通1〜4丁目と同じ明親小学校区で、JR兵庫駅南側の同一生活圏です。1棟で189戸の1Kが供給されれば、その後の中古流通に影響が出ます。
神戸市には、住戸専用面積30㎡未満の住戸を10戸以上有する共同住宅等を「指定建築物」として扱う制度があります（神戸市民の住環境等をまもりそだてる条例）。適用区域は市内全域で、1戸当たりの住戸専用面積は18㎡以上、天井高さ2.3m以上、住戸数と同数の駐輪場の設置、管理人の配置または管理会社への委託などの基準が定められ、建築確認申請の30日前までに届出が必要です。20㎡台の住戸が並ぶ市場は、この制度の枠内で成立しています。
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10秒LINE査定 → 今いくら？がすぐわかる㎡単価が83.6%上がったのは、値上がりですか？
結論：値上がりとは読めません。取引されている住戸が65㎡から20㎡に変わっており、狭い住戸ほど㎡単価は高く出るためです。
築年帯で分けると、駅南通には性質の違う二つの市場が同居していることがわかります。1991〜2000年築が8件で中央値3,900万円・㎡単価671,667円。2011年以降築が31件で中央値2,000万円・㎡単価1,000,000円です。
総額では古い方が高く、㎡単価では新しい方が高い。矛盾しているように見えますが、専有面積がまったく違うので当然の結果です。前者はファミリー向けの住戸、後者は単身者向けの住戸を指しています。
したがって、駅南通に65㎡のファミリータイプをお持ちの方が「この町は㎡単価が85万円だから、うちは5,500万円で売れる」と考えるのは危険です。85万円という単価は20㎡の市場が作った数字であり、65㎡の住戸に当てはまるものではありません。ご自宅の価格は、同じ規模・同じ築年帯の取引と比較して判断する必要があります。
駅南通という町は、どうやってできたのですか？
結論：1993年に都市計画決定された「兵庫貨物駅跡地地区 再開発等促進区を定める地区計画」（駅南通5丁目、約7.4ha）によって整備された、比較的新しい市街地です。
神戸市の都市計画情報によれば、当該地区計画の区域は神戸市兵庫区駅南通5丁目、面積は約7.4ha。1993年3月9日に決定され、1994年、1996年、2018年に変更されています。土地利用の方針は、西地区（約3.8ha）が多様な住宅供給と歩行者通路沿いの商業・文化施設、中地区（約1.6ha）が商業業務・健康増進等の地域拠点施設と都市型住宅、東地区（約0.6ha）が福祉・教育・商業業務等の地域拠点施設と都市型住宅です。
この区域の中心にあるのが、UR都市機構の賃貸住宅「キャナルタウンウェスト」です。所在地は神戸市兵庫区駅南通五丁目2番、総戸数1,200戸、鉄筋コンクリート造の5階建から37階建までの複数棟で構成され、2002年度のグッドデザイン賞を受賞しています。神戸市が管理する「キャナルタウン広場」は、JR兵庫駅の南側に位置する駅前広場として整備されました。
名称のとおり、この一帯は兵庫運河の周辺にあたります。神戸市の都市再生整備計画実施地区には「神戸・兵庫運河周辺地区」（2023〜2025年度、211.0ha）と「神戸兵庫地区」（2023〜2027年度、17.6ha）が挙げられています。兵庫区がどのように形づくられてきたかは兵庫区の歴史をたどる――港・清盛・運河がつくった1300年の街にまとめています。
なお、イオンモール神戸南について補足します。同施設の所在地はイオンモール株式会社の公表資料によれば神戸市兵庫区中之島2丁目1番1号で、駅南通ではありません。第一期の開業は2017年6月30日です。徒歩圏ではありますが、「駅南通にイオンモールがある」という説明は正確ではないため、当社では所在地を分けて記載しています。
駅南通で売るとき、何に気をつければいいですか？
結論：お持ちの住戸が「20㎡の市場」なのか「65㎡の市場」なのかを、まず切り分けてください。同じ町名でも、買主も価格の決まり方もまったく違います。
単身者向け（1K・1DK・1LDK）をお持ちの場合
直近1年で33件が取引されており、流通量は十分にあります。ただしこの規模の住戸は投資用として売買されることが多く、買主は賃料と利回りから逆算して価格を判断します。したがって、現況の賃貸借契約の内容（賃料・契約期間・敷金）、過去の入居率、管理費・修繕積立金の水準が、そのまま価格に直結します。空室のまま売り出すか、賃借人が入った状態（オーナーチェンジ）で売り出すかで、想定される買主層が変わります。
また、同じ地域で新築の1K供給が続いている点は、売主にとって競合要因です。築浅の中古が新築と比較される市場では、価格よりも「管理の状態」が判断材料になりやすくなります。
ファミリー向け（65㎡前後）をお持ちの場合
直近1年の3LDKの取引は5件です。件数が少ないぶん、比較対象が限られます。町全体の㎡単価を根拠にした査定は実態と合わないため、同じ規模・同じ築年帯の取引に絞った比較を求めてください。1991〜2000年築の8件は中央値3,900万円という水準にあります。
売らない方がよいケース
- 安定して賃貸できている投資用住戸の場合。利回りが確保できているなら、売却益と将来の賃料収入を並べて比較すべきです。売り時は「相場」ではなく、ご自身の資金計画で決まります。
- 短期譲渡所得の税率が適用される場合。所有期間が5年以下だと、譲渡所得に対する税率が長期の場合より高くなります。取得日と売却予定日を確認してください。詳しくは兵庫区の不動産売却にかかる費用と税金をご覧ください。
- 周辺で新築の供給が続いている時期に、築浅を急いで手放そうとしている場合。新築と比較される期間を避けられるなら、時期をずらす選択肢もあります。ただしこれは確実な効果が実証された手法ではないため、実際の反響を見ながら判断してください。
よくある質問
駅南通のマンションの相場はいくらですか？
結論：2025年4月〜2026年3月の取引39件の中央値は2,000万円、㎡単価の中央値は857,143円です（出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ）。ただし専有面積の中央値は20㎡で、39件中33件が1K・1DK・1LDKです。ファミリータイプをお持ちの場合、この数字はそのまま当てはまりません。
駅南通は4年で値上がりしましたか？
結論：㎡単価は466,912円から857,143円へ83.6%上がっていますが、値上がりとは読めません。同じ期間に取引された住戸の専有面積の中央値が65㎡から20㎡へ変わっており、狭い住戸ほど㎡単価が高く出るためです。総額の中央値はむしろ3,200万円から2,000万円へ下がっています。
駅南通にイオンモールはありますか？
結論：イオンモール神戸南の所在地は、イオンモール株式会社の公表資料によれば神戸市兵庫区中之島2丁目1番1号で、駅南通ではありません。第一期の開業は2017年6月30日です。駅南通から徒歩圏ではありますが、所在町名は異なります。
キャナルタウンとは何ですか？
結論：JR兵庫駅の南側、駅南通5丁目一帯を対象とした「兵庫貨物駅跡地地区 再開発等促進区を定める地区計画」（1993年3月9日決定、約7.4ha）によって整備された区域の呼称です。中心にあるUR都市機構の賃貸住宅「キャナルタウンウェスト」は総戸数1,200戸で、2002年度グッドデザイン賞を受賞しています。
20㎡台のワンルームは売りにくいですか？
結論：駅南通では直近1年に33件が取引されており、流通していないわけではありません。ただし買主の多くは賃料からの利回りで価格を判断するため、賃貸借契約の内容・入居率・管理費と修繕積立金の水準が価格に直結します。居住用の売却とは準備すべき資料が異なります。
出典
- 自社集計データ：出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ (https://www.reinfolib.mlit.go.jp/)。「不動産取引価格情報・成約価格情報」（国土交通省）をもとに株式会社Estate&Co.作成。対象は兵庫県神戸市兵庫区駅南通、2025年第2四半期〜2026年第1四半期（2025年4月〜2026年3月）の39件、および比較対象として2021年第2四半期〜2022年第1四半期の17件。集計日：2026年8月25日。
- 地区計画：神戸市「兵庫貨物駅跡地地区 再開発等促進区を定める地区計画」
- キャナルタウンウェスト：独立行政法人都市再生機構（UR都市機構）「キャナルタウンウェスト」物件情報・団地レポート
- キャナルタウン広場：神戸市「キャナルタウン広場」
- 都市再生整備計画：神戸市「都市再生整備計画実施地区一覧」
- 近年の供給：エスリード株式会社「エスリード神戸兵庫駅ミッドポート」物件情報
- ワンルーム形式集合住宅の基準：神戸市「指定建築物制度の概要」（令和6年10月）、神戸市民の住環境等をまもりそだてる条例
- イオンモール神戸南：イオンモール株式会社 ニュースリリース（2017年5月30日）、イオンモール神戸南 公式サイト
- 校区：神戸市「兵庫区内 校区一覧」
- アイキャッチ写真：Kobe Canal Town Post office.jpg 写真：Suikotei（CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons）
- 本文写真：JR Hyogo station – panoramio (5).jpg 写真：DVMG（CC BY 3.0, Wikimedia Commons）
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この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。
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