兵庫区は人口も世帯も増加｜ただし世帯の伸びは人口の4.1倍です

兵庫区では、この5年で人口が2,700人（+2.47%）増え、世帯数は6,156（+10.06%）増えました。2025年10月1日の国勢調査（速報）と2020年の比較です。

ただし注目すべきは伸びの差です。世帯の増え方は人口の約4.1倍。1世帯あたりの人員は1.78人から1.66人へ減りました。人が増えている地域でも、世帯の細分化は同じように進んでいます。

兵庫区の5年間で動いた数字

空き家率24.7%は神戸市9区で突出して最も高い水準です（市平均13.9%）。神戸市と兵庫県の2つの資料で独立に確認しました。

この数字が、売主にとって何を意味するのか

売り手と買い手の両方に効きます。順に見ていきます。

1. 売り物件は今後増える方向です——兵庫区の高齢化率は29.5%（2020年10月1日時点）。この方々が住まいを手放す時期が、これから順に訪れます。相続にともなう売却は、亡くなった年ではなく、その後の数年に集中します
2. 買い手の総数は減る方向です——人口は増えていますが、1世帯あたりの人員は減っています以上、長期的に住宅を必要とする人の数は増えません
3. すでに空き家が20,500戸あります——空き家率24.7%。兵庫県平均の13.8%を上回ります。この在庫は、売り出したときに競合になります

売り物件が増え、買い手が減り、在庫がすでにある。3つが同じ方向を向いているなら、競合が少ないうちに動くほうが有利という結論になります。

では、価格はもう下がっているのか

ここは正直に書きます。人口が減ったからといって、価格がすぐ下がるわけではありません。住宅の需要を決めるのは人口ではなく世帯数だからです。世帯数が増えている間は、住まいを必要とする単位はむしろ増えています。

兵庫区の成約データを築年帯ごとに並べたところ、築年と価格のはっきりした相関は出ませんでした。価格を決めているのは築年ではなく、立地条件と売り方だということです。だからこそ、ご自宅の条件で個別に算出する必要があります。

売主が今、判断すべきこと

1. いくらで売れるかを、先に知る——売るか決めていなくても構いません。金額が分からないまま「まだ早い」と判断するのは、材料なしで決めているのと同じです
2. 手取り額で考える——売却価格から仲介手数料・登記費用・譲渡所得税を引いた額が実際に残る金額です。当社は査定の段階でこの試算をお出しします
3. 税制の期限を確認する——居住用財産の3,000万円特別控除は住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日まで。相続空き家の3,000万円特別控除は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までで、かつ特例そのものが令和9年（2027年）12月31日までの譲渡に限られます
4. 競合の数を見る——同じ町丁・同じ条件の売り出しが何件あるかで、売れるまでの期間が変わります

兵庫区の町丁別・種別ごとの成約データは兵庫区の不動産売却にまとめています。ご自宅の条件を伺えば、具体的な金額でお出しします。

よくある質問

兵庫区の人口はこれからも減りますか？
2025年10月1日時点の国勢調査（速報）では、5年前と比べて人口が2,700人増えています。今後の見通しについては、将来推計人口を公表している自治体もありますので、市区の統計担当にご確認ください。当社が確認できたのは実績値までです。

人口が減ると、家の値段は下がりますか？
短期的には直結しません。住宅の需要を決めるのは人口ではなく世帯数で、兵庫区の世帯数は5年で6,156増えています。実際の成約データでは、築年と価格のはっきりした相関も出ていません。ご自宅の条件で個別に算出するのが確実です。

空き家率24.7%というのは、売りにくいということですか？
空き家率には、賃貸用の空室・売却用の在庫・別荘なども含まれます。そのまま「放置された空き家の割合」ではありません。ただし売り出したときに競合になる在庫が一定量あることは確かですので、価格と売り出し時期の設計が結果を左右します。

査定を頼んだら、売らなければいけませんか？
いいえ。査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。「まだ売らないが、今いくらか知っておきたい」というご依頼も多くいただいています。

まとめ

• 兵庫区の人口は5年で+2,700人（+2.47%）、世帯数は+6,156（+10.06%）
• 1世帯あたり人員は1.78人から1.66人へ
• 空き家は20,500戸、空き家率24.7%（兵庫県平均13.8%）
• 高齢化率29.5%（2020年10月1日時点）。相続にともなう売却はこれから増えます
• 兵庫区の売却のご相談は、Estate&Co.までお寄せください

出典：人口・世帯数は総務省「令和7年（2025年）国勢調査」の速報値を兵庫県が公表したもの（https://web.pref.hyogo.lg.jp/kk11/jinkou-tochitoukei/kokuseichousar7sokuhou.html 、基準日2025年10月1日）。1世帯あたり人員は人口を世帯数で割って株式会社Estate&Co.が算出しました。空き家数・空き家率・総住宅数は総務省「令和5年住宅・土地統計調査」を兵庫県が集計したもの（https://web.pref.hyogo.lg.jp/kk11/documents/r5gaiyo.pdf 、基準日2023年10月1日）。高齢化率は2020年10月1日時点の値で、人口・世帯数とは基準日が異なります。国勢調査の数値は速報値のため、総務省の確定値公表時に修正されることがあります。確定値は2026年9月以降に順次公表される予定です。税制の適用可否は税務署または税理士にご確認ください。