兵庫区のマンション、駅が違うといくら変わりますか？成約398件を築年別に確認
「兵庫区のマンション、今売ったらいくらになるんだろう」――そう思って検索すると、サイトによって「坪71万円」「㎡単価50万円」「平均2,300万円」など、まるで違う数字が出てきます。どれが正しいのか。答えを先に言えば、どれも正しくて、どれもあなたの物件の答えではありません。
理由は単純で、兵庫区は取引の約半分が専有50㎡未満のコンパクト住戸だからです。25㎡のワンルームと70㎡のファミリーマンションを同じ「兵庫区のマンション」として平均すると、実態からかけ離れた数字ができあがります。
そこでこの記事では、国土交通省「不動産情報ライブラリ」で公表されている神戸市兵庫区の中古マンション取引・成約データ398件（2025年4-6月〜2026年1-3月）を当社ですべて集計し直し、面積帯・駅・築年に分けて相場を出しました。さらに4年前（2021年度）の295件と比較して、この街の相場が本当はどう動いたのかも検証しています。数字の裏にある「なぜ」まで踏み込みますので、売却を検討中の方はぜひ最後までご覧ください。
結論：兵庫区のファミリーマンションは「70㎡換算で約2,700万円」
まず結論です。専有50㎡以上（＝一般的なファミリー向け）に絞った193件の中央値は、次のとおりでした。
| 区分 | 件数 | ㎡単価（中央値） | 取引価格（中央値） | 面積（中央値） | 築年（中央値） |
| ファミリー（50㎡以上） | 193件 | 38.6万円 | 2,500万円 | 65㎡ | 1999年 |
| コンパクト（50㎡未満） | 205件 | 88.6万円 | 1,900万円 | 25㎡ | 2019年 |
| （参考）全体 | 398件 | 50.8万円 | 2,000万円 | 45㎡ | 2009年 |
ファミリー向けの㎡単価は38.6万円。これを70㎡に換算すると約2,700万円です。「兵庫区の3LDK、だいたい2,500〜2,800万円」――これが2026年時点の現実的な出発点になります。
いっぽうコンパクト住戸の㎡単価は88.6万円と、ファミリーの2.3倍もあります。これは兵庫区のワンルームが割高というより、築年が新しい（中央値2019年）投資用の新築・築浅ワンルームが大量に取引されているためです。小さい住戸ほど㎡単価が高く出るのは全国共通の傾向でもあります。
そして注目してほしいのが3行目、全398件をまとめた「50.8万円/㎡」という数字です。これは、兵庫区に70㎡のマンションを持っている方にとって、まったく役に立たない数字です。この単価で70㎡を計算すると3,556万円になりますが、実際のファミリー物件の中央値は2,500万円。1,000万円以上の開きが出ます。ネット上の「兵庫区の相場」がバラバラなのは、多くがこの区別をしていないからです。
神戸市兵庫区のご自宅が、いま実際にいくらで売れるか。この記事の取引データと、間取り・築年・接道などの条件を突き合わせて、具体的な金額でお出しします。
査定は無料です。その後の売却をお約束いただく必要はありません。
株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
駅別に見る兵庫区のファミリー向け相場【12駅・193件】
駅ごとの中央値は上の図のとおりです。数字の背景を、実務の目線で読み解きます。
JR兵庫駅（52件・44.6万円/㎡・70㎡換算3,125万円）は、件数・単価ともに区内の実力ナンバーワンです。JR神戸線で三ノ宮まで約5分、大阪まで乗り換えなしという交通利便に加え、駅南のイオンモール神戸南を核とした再整備で生活利便が一段上がりました。兵庫区で「駅名を指定して探す買主」が最も多い駅で、売りやすさという意味でも別格です。
神戸駅（10件・41.7万円/㎡）と大倉山駅（8件・42.4万円/㎡・参考値）が続きます。どちらも中央区との境界に近く、実質的に「都心アクセス圏」として評価されています。ハーバーランドの商業施設や、地下鉄山手線での三宮直結が効いています。
新開地駅（25件・40.0万円/㎡・2,800万円）は、件数が多く相場が読みやすい駅です。阪神・阪急・山陽・神鉄が集まる交通の要衝で、三宮まで5分、梅田まで乗り換えなし。かつて「東の浅草、西の新開地」と呼ばれた歓楽街というイメージから割安に見られがちですが、実際の数字は区の平均を上回っています。イメージと実勢価格にギャップがある＝適正価格を知らずに安く手放しやすい駅でもあります。
中央市場前駅（11件・40.0万円/㎡）と御崎公園駅（11件・37.1万円/㎡）は、地下鉄海岸線沿線。かつての工場・市場エリアに新しいマンションが供給され、水準を切り上げてきました。ノエビアスタジアム神戸（御崎公園）周辺は住環境の整備も進んでいます。
湊川公園駅（27件・30.0万円/㎡・2,100万円）は件数が2番目に多い駅ですが、単価は区の平均を下回ります。ただしこれは立地評価が低いからではありません。この駅の取引物件の築年中央値は1989年――つまり築35年前後の物件が中心で、築年構成が単価を押し下げています。駅前は東山商店街・湊川公園があり生活利便は区内屈指です。湊川公園エリアの築浅物件を「30万円/㎡」で査定されたら、それは安すぎます。
和田岬駅（16件・25.4万円/㎡・1,775万円）も同様で、築年中央値は1990年。JR和田岬線が平日朝夕中心の運行という特殊事情もあり、価格帯は区内では控えめです。ただし地下鉄海岸線が通っており、三宮までの足は確保されています。
そして長田駅（神戸電鉄／11件・8.0万円/㎡・中央値480万円）。桁が違うように見えますが、データを1件ずつ確認したところ、11件すべてが1972〜1977年築でした。すべて築50年前後の物件です。エリアの評価ではなく、築年そのものが価格を決めています。
なお大開・湊川・大倉山は件数が10件未満のため参考値です。1件の特殊な取引で中央値が大きく動くので、これらの数字を根拠に価格を決めるのは危険です。
読みながら、今の価格だけ先に知る。
10秒LINE査定 → 今いくら？がすぐわかる兵庫区の価格を決めているのは「駅からの距離」ではなく「築年」だった
ここからがこの記事の核心です。193件を「駅からの徒歩分数」で分けて集計したところ、予想外の結果が出ました。
駅徒歩5分以内が38.5万円/㎡、6〜10分が40.0万円/㎡、11〜15分が38.2万円/㎡。ほぼ横一線で、差がありません。むしろ6〜10分がわずかに高いくらいです。
いっぽう築年で分けると、〜1980年の9.1万円/㎡から2021年以降の66.2万円/㎡まで、7倍以上の開きがあります。同じ兵庫区、同じ50㎡以上の住戸で、です。
この結果は、実務の感覚とも一致します。兵庫区は地形が平坦で、区内のどこからでも複数路線が使える。そのため「駅から何分か」の差が価格に反映されにくい。代わりに、買主が真っ先に見るのは築年――より正確には、「住宅ローンが通るかどうか」です。
1981年という決定的な境界線
築年帯別のグラフで、1980年以前と1981年以降の間に大きな段差があるのが見えるはずです。9.1万円/㎡と22.7万円/㎡――2.5倍の差です。これは偶然ではありません。
1981年6月に建築基準法の耐震基準が改正され、いわゆる新耐震基準が導入されました。この線を境に、買主側の条件が制度的に変わります。
- 住宅ローン控除……1982年1月1日以後に建築された住宅は新耐震基準に適合しているものとみなされ、追加書類なしで控除を受けられます。それ以前の建物は、耐震基準適合証明書などの取得が必要になり、取得できなければ買主は控除を受けられません。
- 登録免許税・不動産取得税の軽減……こちらも同様に、新耐震かどうかで扱いが変わります。
- 金融機関の融資姿勢……築古区分所有はそもそも融資期間を短くされたり、担保評価が出にくかったりします。
つまり旧耐震マンションは、「買いたい人はいるのに、買える人が少ない」状態になります。買主母数が減れば価格は下がる。9.1万円/㎡という数字は、この構造の結果です。
ここで、多くの方が誤解しているポイントを1つ。相続した空き家に使える「被相続人の居住用財産（空き家）に係る3,000万円特別控除」は、区分所有建物登記がされている建物、つまりマンションは原則として対象外です。「実家が昭和55年築だから空き家特例が使えるはず」と思っていたら、マンションだったので使えなかった――という相談は実際にあります。一戸建てとマンションで扱いが違う点は、売却方針を決める前に必ず確認してください（個別の適用可否は税理士・税務署にご確認ください）。
この4年で、兵庫区の相場は本当に上がったのか
次に、4年前（2021年4-6月〜2022年1-3月／295件）のデータと比較しました。
専有50㎡以上の㎡単価中央値は、31.7万円 → 38.6万円で+22%。取引価格の中央値も2,000万円→2,500万円と、+25%です。神戸市全体でも2026年の公示地価は住宅地が2.9%上昇、3年連続で全9区が上昇しており、上昇基調は間違いありません。
ただし、ここで正直に申し上げたいことがあります。この+22%を「兵庫区の不動産は4年で22%値上がりした」と読むのは、少し違います。
築年帯ごとに4年前と比べると、こうなります。
| 築年帯 | 2021年度 | 2025年度 | 変化 |
| 〜1980年 | 8.2万円/㎡ | 9.1万円/㎡ | +11% |
| 1981〜90年 | 23.3万円/㎡ | 22.7万円/㎡ | −3% |
| 1991〜2000年 | 35.3万円/㎡ | 40.0万円/㎡ | +13% |
| 2001〜10年 | 41.4万円/㎡ | 41.7万円/㎡ | +1% |
| 2011〜20年 | 47.1万円/㎡ | 49.1万円/㎡ | +4% |
どの築年帯も、+22%には遠く及びません。1981〜90年帯にいたってはマイナスです。
ではなぜ全体では+22%になるのか。答えは「取引される物件の中身が新しくなったから」です。4年前は〜1980年築の取引が32件（全体の17%）ありましたが、直近1年は18件（9%）に減り、代わりに2011年以降の築浅取引が増えました。安い物件の取引が減り、高い物件の取引が増えれば、平均も中央値も自動的に上がります。統計でいう構成変化です。
この違いは、売主にとって死活的に重要です。「相場が22%上がったらしいから、うちのマンションも22%高く売れるはず」――この期待は、築年によっては裏切られます。特に1980年代のマンションをお持ちの方は、待っていれば上がるという前提を一度外して考えたほうが安全です。
いっぽう、直近の四半期を追うと勢いは本物です。50㎡以上の㎡単価中央値は、2025年4-6月期36.4万円 → 7-9月期36.3万円 → 10-12月期40.0万円 → 2026年1-3月期41.6万円と、直近2四半期で明確に水準を上げています。
また上沢駅が−31%と目を引きますが、これは2021年度・2025年度とも10件ずつという小さな母数で、築年構成が入れ替わった影響が大きいと考えられます。件数の少ない駅の増減率は、そのまま信じないでください。
兵庫区のマンション、いま売るべきか――築年別の判断軸
「売り時ですか」という質問に、私たちは物件を見ずに答えることはしません。ただ、データから言える方向性はあります。
築浅（2011年以降）――急ぐ必要はないが、金利は見ておく
49.1万円/㎡、2021年以降なら66.2万円/㎡と、最も高い水準で取引されています。買主も融資が付きやすく、売却の難易度は低い。焦って売る理由はありません。ただし警戒すべきは金利です。住宅ローン金利が上がれば買主の予算が下がり、価格に下押し圧力がかかります。「高く売れる状態」と「高く売れ続ける保証」は別物だという点は、冷静に見ておくべきです。
1991〜2010年築――いま最も市場が動いている中心帯
この20年間に建てられた物件が、兵庫区の取引の約半分（99件／193件）を占めます。40〜42万円/㎡で、買主層も厚い。兵庫区でいちばん「普通に売れる」ゾーンです。ここは価格設定と売り出しのタイミングを間違えなければ、相場どおりに売れます。
1981〜90年築――「待てば上がる」が効きにくい
4年間で−3%。市場全体が上昇するなかで横ばい〜微減というのは、実質的には相対的な地盤沈下です。築40年前後になると大規模修繕の回数が重なり、修繕積立金の値上げや一時金徴収の話も出てきます。保有コストが上がりながら価格が上がらないなら、出口を早めるほうが合理的というケースが多くなります。
〜1980年築（旧耐震）――時間は味方をしてくれない
9.1万円/㎡。70㎡でも約640万円という水準です。ここを「安すぎる」と感じて売り控える方は多いのですが、旧耐震マンションの環境は年々厳しくなります。買主の融資が付きにくいこと、管理組合の担い手不足、建替え・敷地売却の合意形成の難しさ。10年後にもっと良い条件で売れる根拠は、残念ながらどこにもありません。むしろ売れるうちに売る、あるいは賃貸で回し切ってから出口を考えるなど、方針をはっきりさせるべき築年帯です。
兵庫区で相場より高く売るための6つの実務ポイント
① 比較対象は「同じ面積帯・同じ築年帯」で選ぶ
ここまで見てきたとおり、兵庫区は面積帯と築年で価格構造がまったく違います。査定書に「近隣の成約事例」として25㎡のワンルームや、築年の20年違う物件が並んでいたら、その査定は信用できません。同じ面積帯・同じ築年帯・できれば同じ駅の事例を出してもらってください。これを言えるかどうかで、提示される価格は変わります。
② 旧耐震・築古は「買える買主」から逆算する
築古物件は、値付けの前に「誰なら買えるのか」を決めることが先です。現金購入層、リフォーム再販業者、投資家、あるいは同じマンションの区分所有者。売り方（一般公開か業者買取か）と価格は、想定買主によって変わります。一般の仲介ルートに漫然と出して3か月値下げを繰り返すのが、いちばん損をするパターンです。
③ 管理と修繕の資料を先に揃える
中古マンションの買主が最後に不安になるのは、建物ではなく管理です。長期修繕計画、修繕積立金の残高、直近の大規模修繕の実施時期と次回予定、滞納の有無。これらを最初から開示できる物件は、値引き交渉に強い。管理組合や管理会社への資料請求には時間がかかるので、売却を思い立った時点で動き始めるのが得策です。
④ 売り出す季節を選ぶ
実需向けマンションは、1〜3月（新年度前）と9〜10月（秋の異動期）に動きます。逆に7〜8月と年末は反応が鈍い。急ぎでなければ、需要期の1〜2か月前から売り出して、需要のピークに「新着ではないが情報が出そろった物件」として並ぶのが、価格を守りやすい進め方です。
⑤ 最初の3週間で結果を判断する
売り出し直後は、待っていた買主が一斉に見に来るタイミングです。ここで反応がなければ、価格が市場とズレている可能性が高い。最初の3週間の反響数と内覧数を基準に、早めに手を打つ。だらだら3か月動かしてから下げると、「売れ残り物件」として見られ、結果的に大きく下げることになります。
⑥ 「売却専門かどうか」で会社を選ぶ
買主も自社で抱える会社の場合、両手仲介（売主・買主双方から手数料を得る取引）を優先して、他社経由の買主を積極的に紹介しないケースが構造的に起こり得ます。売主にとっては、買主の母数が減ることを意味します。私たちが売却専門を掲げているのは、この利益相反を最初から持たないためです。
売却にかかる費用と税金の要点
手取り額を左右する主な項目です。
- 仲介手数料……売買価格400万円超なら「価格×3％＋6万円＋消費税」が上限。2,500万円なら約92.4万円（税込）。
- 印紙税……売買契約書に貼付。1,000万円超5,000万円以下は軽減措置適用で1万円（軽減措置の適用期限は延長されてきていますので、契約時点の最新情報をご確認ください）。
- 抵当権抹消費用……住宅ローンが残っている場合。登録免許税と司法書士報酬で数万円程度。
- 譲渡所得税……売却益に課税。所有期間5年超の長期譲渡で20.315％、5年以下の短期で39.63％。
- 3,000万円特別控除……マイホームの売却なら、譲渡益から最大3,000万円を控除できます。所有期間10年超ならさらに軽減税率の特例も。
兵庫区の相場帯（2,000〜3,000万円台）では、購入時期によっては売却益がほとんど出ず、譲渡所得税がかからないケースも多くあります。逆に、バブル期に購入して大きく値下がりしている場合は譲渡損失となり、条件を満たせば損益通算・繰越控除が使える可能性もあります。いずれも個別性が高いので、具体的な判断は税理士にご相談ください。
売却の流れと期間の目安
査定から引き渡しまでは、おおむね3〜6か月を見ておいてください。内訳は、査定・媒介契約に2週間程度、売り出しから買付申込までが1〜3か月、契約から決済・引き渡しまでが1〜2か月です。
住み替えの場合はここに新居探しが重なるため、売却を先行するのか購入を先行するのかで資金計画が変わります。相続物件の場合は、相続登記が完了していないと売却できません。2024年4月から相続登記は義務化されており、遺産分割が済んでいない場合はそこから逆算した時間が必要です。まずは登記の状態を確認するところから始めてください。
今回の集計方法とデータの限界について
フェアであるために、この記事の数字がどう作られたかを明記します。
- 出典……国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産価格（取引価格・成約価格）情報。直近1年分は成約価格情報183件、不動産取引価格情報215件の計398件です。
- 対象……神戸市兵庫区、種類「中古マンション等」。2025年第2四半期〜2026年第1四半期。比較対象は2021年第2四半期〜2022年第1四半期の295件。
- 集計……平均値ではなく中央値を採用しました。少数の高額・低額取引に引っ張られにくいためです。㎡単価は取引総額÷専有面積で算出しています。
- 限界……このデータの面積・価格は、個別の取引が特定できないよう丸め処理がされています。したがって個々の数値には誤差があります。また「最寄駅」は物件ごとの表記に基づくもので、行政区の境界とは一致しません（長田駅・神戸駅などは兵庫区外の駅ですが、兵庫区内の物件の最寄駅として集計されています）。
- そして最も重要な限界……統計は「兵庫区の平均的な物件」の値段しか教えてくれません。あなたのマンションの階数、向き、眺望、リフォーム履歴、管理状態、そして売り出しのタイミング。これらは統計には入っていません。相場を知ることはスタートラインであって、ゴールではありません。
よくある質問
Q. 兵庫区のマンションの売却相場はいくらですか？
専有50㎡以上のファミリー向けで、㎡単価の中央値は38.6万円、70㎡換算で約2,700万円です（2025年4-6月〜2026年1-3月の193件を集計）。ただし築年による差が非常に大きく、2011年以降築なら49.1万円/㎡、1980年以前築なら9.1万円/㎡と、7倍以上の開きがあります。
Q. 兵庫区でいちばん高く売れる駅はどこですか？
件数を伴った実勢では、JR兵庫駅が44.6万円/㎡（70㎡換算で約3,125万円）でトップです。次いで神戸駅、新開地駅、中央市場前駅が40万円/㎡前後で並びます。ただし同じ駅でも築年で価格は大きく変わるため、駅名だけで判断しないでください。
Q. 駅から遠いマンションは安くなりますか？
兵庫区に限っていえば、徒歩5分以内38.5万円/㎡、6〜10分40.0万円/㎡、11〜15分38.2万円/㎡と、ほとんど差がありませんでした。兵庫区は平坦で複数路線が使えるため、駅距離より築年・管理状態のほうが価格に効いています。
Q. 築40年以上のマンションでも売れますか？
売れます。実際、1980年以前築の物件も直近1年で18件取引されています。ただし価格水準は9.1万円/㎡と低く、買主も現金購入層やリフォーム再販業者が中心になります。一般の仲介に出すだけでなく、想定買主を絞った売り方の設計が必要です。
Q. 相続したマンションに空き家の3,000万円特別控除は使えますか？
原則として使えません。被相続人の居住用財産（空き家）に係る3,000万円特別控除は、区分所有建物登記がされている建物を対象から除外しているため、マンションは対象外です。一戸建てとは扱いが異なりますので、売却前に必ず確認してください（個別の適用可否は税理士・税務署にご確認ください）。
Q. いま売るべきか、もう少し待つべきですか？
築年によって答えが変わります。直近4四半期は上昇基調ですが、築年帯別に見ると1981〜90年築はこの4年で横ばい〜微減でした。築古物件は待っても上がりにくく、修繕積立金の負担は増えていきます。一方で築浅は急ぐ必要はありませんが、金利上昇局面では買主の予算が下がる点に注意が必要です。
まとめ――「兵庫区の相場」ではなく「あなたの部屋の相場」を知る
この記事の要点を3つに絞ります。
ひとつ、面積帯を分けずに語られる「兵庫区の相場」は当てになりません。取引の約半分が50㎡未満のコンパクト住戸で、その単価はファミリー向けの2.3倍です。混ぜた数字は誰の役にも立ちません。
ふたつ、兵庫区で価格を決めているのは駅距離ではなく築年です。徒歩5分と15分でほぼ差がない一方、築年では7倍の差がつきます。とくに1981年の新耐震という線は、住宅ローン控除や融資の条件を通じて、いまも価格に直結しています。
みっつ、「4年で22%上昇」は額面どおりには受け取れません。上昇の相当部分は、取引される物件が新しくなったことによる構成変化です。築年帯ごとの実質的な上昇は、多くの帯で1桁％にとどまります。
私たちEstate&Co.は不動産売却の専門店として、こうしたデータを毎月アップデートしながら、一件ずつ査定しています。「この記事の数字と、うちの部屋は合っているのか」――そこからが本当の仕事です。査定は無料、秘密厳守、しつこい営業は一切いたしません。図面と管理費・修繕積立金の額がわかれば、その日のうちに概算をお出しできます。
この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。
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