兵庫区でいちばん高齢化していない町は、どこか

神戸市兵庫区の高齢化率は26.1％です。神戸市9区のなかでも高いほうに入ります。

ところが同じ兵庫区の湊町は16.8％。区平均を9.3ポイント下回ります。しかも5年前の19.5％から、さらに2.7ポイント下がりました。

人口も5年で96人増えています。兵庫区で、人口が増えて高齢化率が下がっている町。神戸市の住民基本台帳から、この町に誰が住んでいるのかを読み解きます。

湊町の人口は、どう変わりましたか？

結論：人口＋2.8％、世帯数＋10.3％。高齢化率は16.8％まで下がりました。

人口3,449人から3,545人へ。世帯数は2,156から2,377へ、221世帯増えました。人口の伸びより世帯の伸びのほうが3.7倍大きい。

その結果、1世帯あたり人員は1.60人から1.49人へ下がりました。兵庫区平均1.58人より小さい数字です。

年少人口比率も10.7％から7.6％へ、3.1ポイント下がっています。子どもが増えて若返ったのではありません。単身の生産年齢層が入ってきた結果です。

住んでいるのは、どんな人たちですか？

結論：男性が女性より147人多い町です。

男性1,846人、女性1,699人。差は147人です。

これは珍しい構成です。日本では女性のほうが平均寿命が長いため、高齢層が厚い地域ほど女性比率が高くなります。実際、同じ神戸市内でも鶴甲（灘区）は女性が505人多く、鈴蘭台南町（北区）も女性が236人多い。

湊町はその逆です。高齢化率が低く、1世帯1.49人で、男性が多い。この3つを重ねると、単身の生産年齢男性が相対的に多い町だという像が浮かびます。

湊町は新開地・湊川に近く、鉄道とバスの結節点にあたります。単身向けの賃貸住宅が供給されやすい立地条件が、この人口構成の背景にあると考えられます。

不動産の市場は、どうなっていますか？

結論：直近1年の成約22件のうち、21件が中古マンションでした。

戸建の成約は1件だけ。この町では戸建の市場が事実上存在しません。

これは売主にとって重要です。戸建をお持ちの場合、近隣の成約事例がほとんど手に入りません。周辺の町、あるいは兵庫区全体の水準から組み立てる必要があります。

マンションについては年間20件以上動いており、比較事例は確保できます。ただし1世帯1.49人という需要構造を考えると、広い住戸ほど買い手が絞られる点は意識しておくべきです。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。この町の買い手は単身層です。1世帯1.49人、男性が147人多い、年少人口比率7.6％。ファミリー向けの訴求（学区、公園、静かさ）よりも、駅までの分数、コンビニ、生活動線を前に出すほうが刺さります。

2つめ。賃貸中の物件は、投資家も買い手候補になります。単身需要が厚く、5年で世帯が10.3％増えている町です。オーナーチェンジでの売却も選択肢に入ります。実需だけに絞ると、価格を取り逃す可能性があります。

3つめ。高齢化率が低いことは、中期的にプラスの材料です。兵庫区全体の26.1％に対して16.8％。相続による売り物の集中が起きにくい町だということです。周辺に売り物が並びにくい分、価格が崩れにくい構造にあります。

やらないほうがよいこと：兵庫区の平均値をそのまま使うことです。高齢化率で9.3ポイント、世帯規模でも違う町です。区の数字はこの町を説明していません。

まとめ

• 湊町の人口は3,545人で5年で＋2.8％、世帯数は2,377で＋10.3％
• 高齢化率16.8％は兵庫区平均26.1％を9.3ポイント下回る
• 1世帯あたり1.49人、男性が147人多い。単身の生産年齢層が中心
• 直近1年の成約22件のうち21件が中古マンション。戸建の市場はほぼない

株式会社Estate&Co.は神戸市中央区京町に本店を置く不動産売却専門店です。湊町の売却について、単身需要と投資家需要の両面を踏まえた査定をご提供しています。