築1974年のマンションは売れますか？専有60㎡が560万円という市場

神戸市兵庫区の菊水町で、直近1年に成約した中古マンション13件。建築年の中央値は1974年でした。

いま築52年。中央値は560万円、専有60㎡です。

同じ町の戸建9件は1,100万円、土地55㎡、築1987年。マンションの2倍です。

菊水町では、何がいくらで売れていますか？

結論：戸建1,100万円（9件）、マンション560万円（13件）、土地3,100万円（1件）。

マンション13件は専有60㎡・築1974年・駅徒歩8分。最寄駅は神戸電鉄の長田11件、湊川公園2件です。

戸建9件は土地55㎡・延床85㎡・築1987年で1,100万円、駅徒歩15分。湊川公園6件、長田（神戸電鉄）3件。

土地のみは1件で3,100万円、160㎡。㎡あたり約19.4万円です。

この㎡単価を戸建の土地55㎡に当てはめると約1,067万円。成約1,100万円とほぼ一致します。ここでも建物にはほとんど値が付いていません。ただし土地の事例は1件のみなので目安としてご理解ください。

築1974年が中央値、という市場をどう読みますか？

結論：1981年の新耐震基準より前の住戸が、市場の中心にあるということです。

築1974年ということは、旧耐震基準の時代に建てられた住戸です。これは価格だけでなく、買い手の資金調達に直結します。

住宅ローン控除には一定の要件があり、旧耐震のマンションでは耐震基準適合証明書などの書類が必要になる場合があります。要件は年度によって変わるため、売り出す前に最新の内容を確認してください。

一方で、年間13件が実際に成約しています。市場は成立しています。買い手は現金購入層か、条件をクリアできる層です。

最寄駅は神戸電鉄の長田駅が中心。地下鉄の長田駅、高速長田駅とは別の駅である点に注意が必要です。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。耐震関係の書類を先に揃えてください。築1974年が中央値の市場です。耐震診断の結果、管理組合の耐震補強の実施状況。これがあるかないかで、買い手の層が変わります。無い場合は現金購入層が主な対象になります。

2つめ。㎡あたり約19.4万円が土地の目安です。戸建をお持ちなら、土地面積を掛けた金額が下限の見当になります。建物に大きな期待をしない前提で計画を立ててください。

3つめ。駅名を正確に書いてください。「長田駅」は神戸電鉄・神戸市営地下鉄の2つがあり、近くに高速長田駅もあります。どの長田駅から何分かを明記しないと、買い手が誤認します。

4つめ。事例は少なめです。マンション13件、戸建9件、土地1件。中央値はぶれやすい水準なので、兵庫区内の周辺町も含めて比較することをおすすめします。

まとめ

• 菊水町のマンション13件は560万円・専有60㎡・築1974年・駅徒歩8分
• 戸建9件は1,100万円・土地55㎡・築1987年。マンションの2倍
• 土地1件は3,100万円・160㎡（㎡あたり約19.4万円）
• 最寄駅は神戸電鉄・長田駅が中心。地下鉄・高速長田とは別の駅

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ここまでの数字は、あくまで町全体の中央値です。同じ町のなかでも、築年・面積・接道条件・階数で価格は大きく変わります。

株式会社Estate&Co.は神戸市中央区京町に本店を置く不動産売却専門店です。国土交通省の成約データと、各自治体の統計をもとに、お住まいの地域の実勢に沿った査定をご提供しています。

「いま売ったらいくらか」を知っておくだけでも、判断の材料になります。売却を決めていない段階でのご相談も承っています。