兵庫区の戸建、土地70㎡・3階建てはどう売りますか？区内の標準から考える
兵庫区で戸建の売却を考えるとき、まず知っておいたほうがよいことがあります。この区の戸建市場は、いま南側に大きく傾いているということです。
国土交通省の成約価格情報から、2025年4月〜2026年3月に兵庫区で成約した戸建（土地と建物）73件を当社で集計したところ、和田岬7件と御崎公園16件の合計23件が、区全体の31％を占めていました。しかもこの2駅の建築年の中央値は、和田岬2024年、御崎公園2023年。つまりほぼ新築です。
区全体の総額の中央値は4年前の2,650万円から3,000万円へ＋13.2％。数字だけを見れば上昇ですが、その内訳は「新築が高く売れている」という話に近く、中古をお持ちの方の実感とはずれる可能性があります。
この記事は、兵庫区の戸建相場を「駅」「築年」「新築と中古の分離」の3軸で分解したものです。ただし成約73件という規模であり、数字のぶれが起こりやすい点は先にお断りしておきます。
兵庫区の戸建はいくらで売れていますか？
結論：直近1年に兵庫区で成約した戸建73件の中央値は、総額3,000万円、土地面積70㎡、延床面積100㎡、建築年2010年、駅徒歩10分でした。
注目していただきたいのは、土地面積の中央値が70㎡である点です。延床が100㎡なので、多くは3階建て。兵庫区の戸建の標準形は、郊外の広い土地の家ではなく、都市型の狭小住宅です。西区や須磨区の戸建（土地120〜160㎡）とは、まったく別の商品だと考えたほうが正確です。
築年帯で見ると、築2021年以降の4,300万円から1980年以前築の400万円まで、総額で10.8倍の開きがあります。ただし各区分の件数は5〜27件と少なく、中央値は動きやすい規模です。
神戸市兵庫区のご自宅が、いま実際にいくらで売れるか。この記事の取引データと、間取り・築年・接道などの条件を突き合わせて、具体的な金額でお出しします。
査定は無料です。その後の売却をお約束いただく必要はありません。
株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
なぜ和田岬と御崎公園に成約が集中しているのですか？
結論：この2駅で売れている戸建の建築年の中央値が2023〜2024年であることから、新築供給がこの地域に集中していると読めます。
和田岬は総額4,400万円・土地㎡単価52.2万円、御崎公園は3,900万円・46.5万円。区内で最も高い水準です。一方、湊川公園は2,150万円・28.6万円（建築年の中央値1996年）、神戸（JR）は1,100万円・20.0万円（同1997年）。
ここで重要なのは、駅ごとの数字の差が「立地の差」だけではないという点です。和田岬・御崎公園の高さは、売れている物件が新築だからです。同じ和田岬でも、築30年の戸建が52.2万円で売れるわけではありません。
駅の中央値を見るときは、必ず建築年の中央値とセットで確認してください。兵庫区はこの差が特に大きい区です。
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10秒LINE査定 → 今いくら？がすぐわかる新築が3割を占めることは、中古の売主に何を意味しますか？
結論：買主が新築と中古を同じ土俵で比べている、ということです。ただし兵庫区の場合、その価格差は他区より大きくなっています。
直近1年、取引時点で築1年以内の新築は21件で28.8％。4年前の18件・27.3％からほぼ横ばいです。兵庫区では以前から新築が3割弱を占めており、西区のように急に増えたわけではありません。
ただし価格差は大きく開いています。新築の総額の中央値が4,300万円に対し、中古は2,250万円。約1.9倍です。買主から見れば、中古を選ぶことで2,000万円強を節約できる計算になります。逆に言えば、中古の売主が新築に近い価格を出すことは現実的ではありません。
なお中古の中央値は4年前の1,400万円から2,250万円へ上がっていますが、対象は4年前48件・直近52件と少なく、中央値のぶれが起こりやすい規模です。「兵庫区の中古戸建は6割上がった」と単純に読むことはおすすめしません。
兵庫区の戸建は、町名でどれくらい違いますか？
結論：成約が5件以上あった町名は4つだけで、吉田町4,200万円に対して菊水町1,100万円。約3.8倍の差があります。
吉田町は和田岬・御崎公園に近い南部の町名で、新築の成約が集中しています。熊野町1,650万円、湊川町1,200万円、菊水町1,100万円は、いずれも北側の既成市街地です。
兵庫区は南北3kmほどの区ですが、その中で戸建の総額は4倍近く違います。「兵庫区の戸建相場」という一つの数字では、ご自宅の判断はできません。
土地70㎡の3階建てを売るとき、買主は何を見ていますか？
結論：兵庫区の戸建は狭小地が標準です。そのため買主の確認事項も、郊外の戸建とは違うところに集まります。
実務上、価格に直結しやすいのは次の4点です。いずれも売主側で事前に確認できます。
- 接道の状況。前面道路の幅員が4m未満の場合、セットバックが必要になり、有効に使える敷地が減ります。兵庫区の北側の既成市街地では珍しくありません。再建築の可否とあわせて、最初に確認すべき項目です。
- 駐車場の有無と使える車種。土地70㎡の3階建てはビルトインガレージが多く、間口の広さで停められる車が変わります。「駐車場あり」ではなく「幅◯m・軽自動車まで」まで書けるかどうかで、問い合わせの質が変わります。
- 建築時期と耐震。2000年6月の木造仕様規定の明確化より前か後かは、買主が住宅ローン控除や補助制度を検討する際の分かれ目になります。建築確認の年月日が分かる書類を用意しておくと話が早く進みます。
- 階段と生活動線。3階建ては、将来の住み替えを考える買主が必ず気にする点です。ここは弱点として隠すより、水回りの配置や間取りの工夫を具体的に説明したほうが結果につながります。
兵庫区は年間の戸建成約が73件と少ない市場です。だからこそ、条件の近い1件が出たときに情報が整っているかどうかが、成約までの期間を左右します。
兵庫区で戸建を売るとき、何から始めればいいですか？
結論：ご自宅が南部（和田岬・御崎公園・吉田町周辺）なのか、北側の既成市街地なのかを最初に確定してください。
- ①南部の場合は、新築の売出価格を必ず確認する。この地域の買主は新築を見に来ています。中古で勝負するなら、価格差をどう見せるかが要点です。
- ②北側の場合は、土地の条件を先に整理する。湊川公園・上沢周辺の成約は建築年の中央値が1996年前後。建物より土地の評価が中心になります。間口・接道・再建築の可否を確認してください。
- ③狭小地であることを前提に価格を組む。区の土地面積の中央値は70㎡です。広い土地を前提にした他区の相場は当てはまりません。
当社は売主側だけの立場で売却をお手伝いする専門店です。買主を自社で抱えて両手仲介を狙う必要がないため、囲い込みをせず、他社の買主にも広く物件を開きます。
よくある質問
兵庫区の戸建の相場はいくらですか？
直近1年に成約した73件の中央値は、総額3,000万円、土地面積70㎡、延床面積100㎡、建築年2010年です。ただしこの数字には新築21件が含まれます。中古だけの総額の中央値は2,250万円です。また築年帯では、築2021年以降の4,300万円から1980年以前築の400万円まで10.8倍の開きがあります。
和田岬の戸建は4,400万円で売れるのですか？
直近1年の和田岬の成約7件の中央値は4,400万円ですが、この7件の建築年の中央値は2024年です。つまりほぼ新築の価格であり、築年数の経った戸建に当てはまる数字ではありません。同じ駅でも、築年が違えば価格帯はまったく変わります。
兵庫区の戸建は土地が狭いと聞きましたが本当ですか？
直近1年の成約73件の土地面積の中央値は70㎡でした。延床面積の中央値は100㎡で、多くは3階建てです。西区（160㎡）や須磨区（120㎡）と比べると半分以下で、都市型の狭小住宅が中心の市場だといえます。
築40年の戸建でも売れますか？
直近1年では、1980年以前築が5件、1981〜1990年築が8件成約しています。総額の中央値はそれぞれ400万円、1,050万円で、土地面積の中央値は50〜55㎡でした。この価格帯は実質的に土地の値段であり、間口・接道・再建築の可否が結果を左右します。件数が少ないため、中央値をそのまま目安にすることはおすすめできません。
査定はどのようなデータを使うのですか？
国土交通省の不動産情報ライブラリで公開されている成約価格情報をもとに、駅別・町名別・築年別に集計し、新築と中古を分けたうえで、ご自宅と条件の近い成約事例を抽出してご説明します。あわせて現地確認と、現在売出中の新築・中古の競合状況を踏まえて価格帯をご提示します。査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。
この記事で使ったデータの出典
- 出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）「成約価格情報」（兵庫県神戸市兵庫区／宅地（土地と建物）、2025年4月〜2026年3月の73件、2021年4月〜2022年3月の66件）をもとに株式会社Estate&Co.作成
- 成約価格情報における「土地と建物」は戸建を指します
- 「新築」は、取引年と建築年の差が1年以内の物件と定義して集計しています
- 土地㎡単価は各成約の総額を土地面積で割って物件ごとに算出し、その中央値を用いています（建物の価値を含むため、純粋な地価ではありません）
- 駅別・町名別は、成約が5件以上あった区分のみを掲載しています
※兵庫区の戸建は年間の成約件数が73件と少なく、各区分の中央値は数件の違いで大きく動きます。傾向を読むための数字としてご覧ください。※中央値は個別物件の査定額ではありません。※成約データは四半期ごとに更新されます。
私たちは神戸市中央区京町に本店を置く、兵庫県の不動産売却専門店です。兵庫区のご自宅について、町名と築年をそろえた成約事例でご説明します。
この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。土地の形状・間口は成約価格情報には記録がないため、これらを扱った集計は不動産取引価格情報に基づきます。
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