旧耐震より、築35年のほうが売れていない。兵庫区で起きている逆転
マンションの売却で「旧耐震は不利」という話は、ほとんど常識として語られます。1981年6月より前に建てられた物件は住宅ローンの審査が通りにくく、買主が敬遠する——という説明です。
ところが神戸市兵庫区の直近1年の成約データは、この常識と違う形をしていました。国土交通省の成約価格情報から、2025年4月〜2026年3月に兵庫区で成約した中古マンション183件を当社で集計し、4年前の同じ期間（2021年4月〜2022年3月・157件）と比べたところ、1980年以前築は㎡単価が＋11.5％。下がっていたのは築1981〜1990年の▲11.1％だけでした。
区全体は32.0万円から37.5万円へ＋17.2％。上昇率だけを見れば好調な区です。しかしその中で、新耐震基準の初期にあたる築1981〜1990年の46件だけが取り残されています。
この記事は、兵庫区のマンション相場を「築年」「駅」「町名」の3軸で分解し、ご自宅がどの層に属しているのかを判断できるように整理したものです。
兵庫区のマンションの相場はいくらですか？
結論：直近1年に兵庫区で成約した中古マンション183件の中央値は、㎡単価37.5万円、総額1,900万円、専有面積60㎡、建築年1999年、駅徒歩5分でした。4年前からは㎡単価で＋17.2％です。
専有面積の中央値60㎡は、神戸市内の他区と比べて小さい部類です。兵庫区は単身・二人暮らし向けの住戸が多く、そのぶん総額が抑えられています。「総額1,900万円」という数字だけを見て安いと判断すると、単価の水準を見誤ります。
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株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
なぜ旧耐震ではなく、築1981〜1990年が下がっているのですか？
結論：断定できる理由は当社のデータからは特定できません。ただし、この帯が置かれている位置は説明できます。
築1981〜1990年の㎡単価は20.9万円。上の帯である築1991〜2000年は37.6万円で、1.8倍の差があります。一方、下の帯である1980年以前築は9.7万円。つまりこの帯は、上とも下とも大きく離れた中間に位置しています。
買主の側から見ると、この帯は「新耐震だがバブル期の仕様で、設備更新の時期に入っている」物件群です。旧耐震のように価格が十分に下がりきってもいなければ、築1991年以降のように仕様の面で選ばれるわけでもない。中間に取り残されやすい構造にあります。
1980年以前築が＋11.5％と上がっている点についても、額そのものは9.7万円と低く、16件という少ない件数での中央値です。「旧耐震が値上がりしている」と一般化するには根拠が足りません。確かなのは、直近1年で下落したのは築1981〜1990年の46件だけだったという事実のほうです。
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結論：ハーバーランド64.0万円に対して長田（神戸電鉄）7.4万円。約8.6倍の差があります。
ただしハーバーランドは6件・専有面積の中央値25㎡という小型住戸中心の数字で、単価が高く出やすい区分です。実務的に意味があるのは、件数の多い兵庫46件（41.9万円）、新開地31件（40.0万円）、湊川公園22件（27.3万円）、和田岬12件（27.0万円）あたりの水準です。
長田（神戸電鉄）の7.4万円は、建築年の中央値が1973年という点に規定されています。同じ兵庫区でも、この駅の周辺は別の価格帯だと考えたほうが実態に合います。
この4年で、いちばん動いた駅はどこですか？
結論：新開地が＋37.5％、湊川公園が＋25.8％、中央市場前が＋25.7％。ただし読み方には差があります。
新開地は29.1万円から40.0万円へ大きく上がっていますが、建築年の中央値が1993年から2002年へ9年新しくなっています。売れた物件そのものが新しくなった影響が含まれるため、そのまま「新開地の相場が37.5％上がった」とは読めません。
これに対し湊川公園は21.7万円から27.3万円へ＋25.8％で、建築年の中央値は1989年から1987年へ、むしろ古くなっています。和田岬も建築年の中央値が1990年で変わらないまま＋14.4％。この2駅は、条件が変わらないまま単価が上がっており、需要そのものの変化として読める数字です。
逆の例として、上沢は4年前の45.5万円から14.8万円へ大きく下がっていますが、建築年の中央値が2005年から1985年へ20年古くなっています。これは相場の下落ではなく、売れた物件の入れ替わりです。駅ごとの中央値は、必ず建築年の変化とセットで見る必要があります。
兵庫区のマンションは、町名でどれくらい違いますか？
結論：成約総額の中央値で、駅前通3,450万円に対して水木通1,400万円。約2.5倍の差があります。
上位は駅前通3,450万円、湊町3,300万円、荒田町3,000万円。いずれもJR兵庫駅・湊川エリアの中心部です。下位は西出町1,700万円、水木通1,400万円でした。
兵庫区は東西にも南北にも短い区ですが、それでも町名によって総額は2.5倍違います。同じ区内の成約価格を参考にするときは、町名まで一致しているかを確認してください。
築1981〜1990年のマンションを売るとき、何ができますか？
結論：価格を下げる前に、買主が不安に思う点を先に潰しておくことが有効です。この帯が敬遠される理由は築年そのものではなく、築35〜45年という年数に伴う「見えない部分の不安」だからです。
具体的には次の3点です。いずれも売主の側で用意できます。
- 修繕積立金の残高と長期修繕計画。大規模修繕の実施履歴と次回予定、積立金が計画に対して足りているかは、買主が金額に換算できる情報です。管理組合から入手できます。
- 専有部分の更新履歴。給湯器・給排水管・分電盤・サッシの更新時期。この帯の物件は「買ってすぐ費用がかかる」と見られがちで、更新済みであることは直接的な反論材料になります。
- 管理状況。共用部の清掃、駐輪場の整理、掲示板の更新頻度。内覧時に買主が最初に見るのは室内ではなく、エントランスと廊下です。
兵庫区の築1981〜1990年は直近1年で46件が成約しています。売れていない層ではありません。ただし㎡単価が4年前より11.1％下がっているということは、同じ条件で売り出せば4年前より低い金額になるということです。時間をかけて待つ判断は、この帯では取りにくくなっています。
兵庫区でマンションを売るとき、何から始めればいいですか？
結論：築年を確認して、ご自宅が築1981〜1990年に該当するかどうかを最初に判断してください。
- ①築1981〜1990年なら、下落局面にいる前提で組む。この帯は46件と件数も多く、区内で唯一まとまった下落を示しています。時間が味方をしにくい層です。
- ②駅の中央値を鵜呑みにしない。兵庫区は上沢のように、売れた物件の築年が入れ替わっただけで中央値が3分の1になる駅があります。
- ③面積の小ささを前提に価格を組む。区の専有面積の中央値は60㎡。総額ではなく㎡単価で他と比較してください。
当社は売主側だけの立場で売却をお手伝いする専門店です。買主を自社で抱えて両手仲介を狙う必要がないため、囲い込みをせず、他社の買主にも広く物件を開きます。
よくある質問
兵庫区のマンションは値上がりしていますか？
区全体では上がっています。㎡単価の中央値は4年前の32.0万円から37.5万円へ＋17.2％です。ただし築年帯で分けると、築1981〜1990年だけが23.5万円から20.9万円へ▲11.1％と下がっています。この帯は直近1年で46件が成約しており、区内で最も件数の多い層のひとつです。
旧耐震のマンションは売れないのではないですか？
兵庫区の直近1年では、1980年以前築のマンションが16件成約しています。㎡単価の中央値は9.7万円で、4年前の8.7万円から＋11.5％でした。ただし件数が少なく、水準そのものも低いため、「旧耐震が値上がりしている」と一般化はできません。確かなのは、この区で下落したのは築1981〜1990年だけだったという点です。
新開地のマンションは37％も値上がりしたのですか？
㎡単価の中央値は29.1万円から40.0万円へ上がっていますが、そのまま相場の上昇とは読めません。売れた物件の建築年の中央値が1993年から2002年へ9年新しくなっており、構成の変化が含まれます。条件が変わらないまま上がった駅としては、湊川公園（建築年1989年→1987年で＋25.8％）や和田岬（1990年→1990年で＋14.4％）のほうが参考になります。
兵庫区は総額が安いと聞きますが、本当ですか？
総額の中央値は1,900万円で、神戸市内では低めです。ただしこれは専有面積の中央値が60㎡と小さいことが大きく影響しています。㎡単価では37.5万円で、面積をそろえて比べると、総額の印象ほど安くはありません。
査定はどのようなデータを使うのですか？
国土交通省の不動産情報ライブラリで公開されている成約価格情報をもとに、駅別・町名別・築年別に集計したうえで、ご自宅と条件の近い成約事例を抽出してご説明します。あわせて現地確認と、現在売出中の競合物件の状況を踏まえて価格帯をご提示します。査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。
この記事で使ったデータの出典
- 出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）「成約価格情報」（兵庫県神戸市兵庫区／中古マンション等、2025年4月〜2026年3月の183件、2021年4月〜2022年3月の157件）をもとに株式会社Estate&Co.作成
- ㎡単価は各成約の取引総額を専有面積で割って物件ごとに算出し、その中央値を用いています
- 「旧耐震」は建築年が1980年以前の物件を指します（新耐震基準は1981年6月施行）
- 駅別・町名別は、成約が5件以上あった区分のみを掲載しています
※中央値は「その区分で実際に売れた物件の中央の値」であり、個別物件の査定額ではありません。※件数の少ない区分は、物件条件の偏りで中央値が動きやすくなります。※成約データは四半期ごとに更新されます。
私たちは神戸市中央区京町に本店を置く、兵庫県の不動産売却専門店です。兵庫区のご自宅について、築年と町名をそろえた成約事例でご説明します。
この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。
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