兵庫区の新しいマンション、いくらで売れますか？築2015年が中央値の市場

神戸市兵庫区の湊町で、直近1年に成約した中古マンション21件。建築年の中央値は2015年でした。

築11年。中央値は2,500万円、専有60㎡、駅徒歩6分。

当社が同じ兵庫区で集計した菊水町のマンションは築1974年。41年の差があります。

湊町では、何が売れていますか？

結論：成約22件のうち21件がマンション。戸建は1件だけです。

マンション21件は専有60㎡・築2015年・駅徒歩6分で2,500万円。最寄駅は新開地14件、JR神戸7件です。

戸建は1件のみで3,000万円、土地50㎡・延床100㎡・築1997年。1件では相場を語れません。

築2015年が中央値ということは、この10年ほどに建った住戸が中古市場の中心にあるということです。神戸市内では珍しい構図で、多くの町では築1980〜2000年代が中心になります。

兵庫区の他の町と比べると、どうですか？

結論：築年で市場が3つに分かれています。

当社が同じ期間で集計した兵庫区の中古マンション中央値は、湊町2,500万円（21件・専有60㎡・築2015年）、駅南通2,000万円（39件・専有20㎡・築2021年）、菊水町560万円（13件・専有60㎡・築1974年）。

湊町と菊水町は専有面積が同じ60㎡。それでも4.5倍の差があります。差は築年41年です。

駅南通は専有20㎡のワンルームが中心なので、比較の軸が違います。

同じ兵庫区でも、築年で価格帯がまったく分かれる。これがこの区の特徴です。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。「兵庫区の相場」は存在しません。湊町2,500万円、菊水町560万円。専有面積が同じでも4.5倍違います。町名と築年まで絞った数字で判断してください。

2つめ。買い手の比較対象は築10年前後です。築2015年が中央値の市場では、買い手は自然と新しい住戸を見ています。築20年以上をお持ちなら、価格で勝負するか、管理状況とリフォーム履歴で勝負するかを先に決めてください。

3つめ。2路線を書いてください。新開地（神戸高速・阪急・阪神・神鉄）とJR神戸。新開地は4社が乗り入れる駅で、行き先の選択肢が多い。1駅しか書かないのは損です。

4つめ。専有60㎡が標準です。神戸都心（55〜68㎡）と同水準なので、広さでの差別化は難しい。訴求すべきは築年と駅徒歩6分という組み合わせです。

まとめ

• 湊町のマンション21件は2,500万円・専有60㎡・築2015年・駅徒歩6分
• 成約22件のうち21件がマンション。戸建は1件のみで相場は語れない
• 同じ兵庫区の菊水町（専有60㎡・築1974年）は560万円。面積が同じでも4.5倍差
• 最寄駅は新開地14件、JR神戸7件。新開地は4社が乗り入れる

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ここまでの数字は、あくまで町全体の中央値です。同じ町のなかでも、築年・面積・接道条件・階数で価格は大きく変わります。

株式会社Estate&Co.は神戸市中央区京町に本店を置く不動産売却専門店です。国土交通省の成約データと、各自治体の統計をもとに、お住まいの地域の実勢に沿った査定をご提供しています。

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