兵庫区の南の古い家、建て替え用地として売れますか？築2023年の戸建が4,200万円

神戸市兵庫区の吉田町で、直近1年に成約した戸建14件。建築年の中央値は2023年でした。

築3年です。中古市場に出ている物件の半分が、2023年以降に建った家ということになります。

中央値は4,200万円、土地90㎡、延床100㎡、駅徒歩5分。

吉田町では、何がいくらで売れていますか？

結論：戸建4,200万円（14件）が主役。マンション2,100万円（7件）の2倍です。

戸建は土地90㎡・延床100㎡・築2023年で4,200万円。土地は約27坪です。

マンション7件は2,100万円、専有65㎡、築2004年、駅徒歩2分。

土地のみの成約も2件あり、1,700万円・58㎡でした。㎡あたり約29万円です。

最寄駅は神戸市営地下鉄海岸線の御崎公園が最多。戸建13件、マンション6件、土地2件——成約23件のうち21件がこの駅です。

築2023年が中央値、という意味は何ですか？

結論：この町では建て替えと新規供給が進んでいるということです。

中古市場に出ている戸建の築年中央値が2023年ということは、築浅の住戸が次々に取引されているということです。

神戸市内の多くの町では、戸建の築年中央値は1980〜2000年代に集中します。当社が同じ期間で集計した他の町を見ても、築2023年という数字は突出しています。

土地のみが2件・58㎡で動いている点も、同じ流れを示します。58㎡（約18坪）は、1区画を分割して供給する規模です。

つまりこの町では、古い建物が土地として売られ、そこに新しい戸建が建ち、それがまた市場に出る——という循環が起きています。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。築古の戸建をお持ちなら、更地としての想定を必ず取ってください。土地のみが58㎡・1,700万円で成約しています。㎡あたり約29万円。解体費用を差し引いても、古家付きより有利になるケースがあります。両方の想定価格を並べて比べる価値があります。

2つめ。買い手の比較対象は新築です。築2023年が中央値の市場では、買い手は自然と新しい家を見ています。築15年、20年の物件を出すなら、価格で勝負するか、リフォーム履歴で勝負するかを先に決めてください。中途半端が一番売れません。

3つめ。土地90㎡が標準です。約27坪。これより広ければ、駐車スペースや将来の分割余地という形で価値を主張できます。「広い」ではなく「◯㎡、車◯台」と数字で書いてください。

4つめ。マンションは事例が7件です。2,100万円という中央値はぶれやすい数字です。兵庫区内の他の町を含めて比較する必要があります。

まとめ

• 吉田町の戸建14件は4,200万円・土地90㎡・延床100㎡・築2023年
• マンション7件は2,100万円・専有65㎡・築2004年。戸建が2倍高い
• 土地のみ2件は1,700万円・58㎡。㎡あたり約29万円
• 成約23件のうち21件が御崎公園駅（神戸市営地下鉄海岸線）を最寄りとする

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ここまでの数字は、あくまで町全体の中央値です。同じ町のなかでも、築年・面積・接道条件・階数で価格は大きく変わります。

株式会社Estate&Co.は神戸市中央区京町に本店を置く不動産売却専門店です。国土交通省の成約データと、各自治体の統計をもとに、お住まいの地域の実勢に沿った査定をご提供しています。

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