伊丹市で専属専任媒介を結ぶ前に｜親戚に売ると、約定報酬額の違約金が発生します

伊丹市でよくあるご相談です。「売りに出したら、近所の方から『うちの息子が買いたい』と言われた」。

ここで契約している媒介契約の種類によって、結果がまったく変わります。専属専任媒介契約を結んでいた場合、自分で見つけた相手と直接契約すると、約定報酬額に相当する違約金が発生します。伊丹駅圏の戸建総額中央値3,450万円なら、109.5万円です。

一方、専任媒介契約であれば違約金ではなく、「契約の履行のために要した費用の償還」にとどまります。この違いをご存じないまま専属専任を選んでいる方が少なくありません。

3種類の媒介契約で、直接契約したときの扱いが違います

国土交通省が定める標準媒介契約約款（昭和57年建設省告示第1110号、最終改正 令和4年5月26日）には、次のように定められています。

約款の文言では、専任媒介の場合は「専任媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求することができます」とされ、専属専任媒介の場合は「約定報酬額に相当する金額（この媒介に係る消費税額及び地方消費税額の合計額に相当する額を除きます。）の違約金の支払を請求することができます」と定められています。

伊丹市の価格帯で、いくらになるか

当社が集計した伊丹市の直近成約47件は、マンション30件・戸建14件・土地3件。駅別の戸建総額中央値は、武庫之荘3,700万円（15件）、北伊丹3,600万円（10件）、新伊丹3,500万円（25件）、稲野3,500万円（13件）、伊丹3,450万円（128件）です。

専属専任媒介で親戚や近所の方に直接売ると、この額を請求され得ます。買主から仲介手数料を受け取らずに済ませたつもりが、結果として同額を払うことになります。

では、どう選べばよいか

専属専任媒介にも合理性はあります。報告義務が1週間に1回以上と最も厚く、レインズ登録も契約日の翌日から5日以内と最短です。業者側も確実に報酬を得られるため、広告費をかけやすくなります。

判断の基準はひとつです。「自分で買主を見つける可能性があるか」。

更新は自動ではありません

標準媒介契約約款では、有効期間の更新は「有効期間の満了に際して甲（依頼者）から乙（業者）に対し文書等でその旨を申し出るものとします」と定められています。

つまり何もしなければ3か月で終了します。これは売主にとって、3か月ごとに見直しの機会が保証されているということです。

1. 3か月の終わりに、報告書を並べて見返す——問い合わせ件数、内見件数、レインズのステータス。専任なら2週間に1回以上、専属専任なら1週間に1回以上の報告があるはずです
2. 動いていないなら、原因を聞く——価格なのか、広告の露出なのか、物件の状態なのか。「もう少し様子を見ましょう」だけの回答であれば、判断材料が不足しています
3. 更新するかどうかを決める——更新は申し出によります。黙っていれば終わります

やらないほうがよいケース・注意点

• 「知り合いが買うかもしれない」と伝えずに専属専任を結ぶこと——契約前に伝えれば、業者側も専任を勧めるはずです。あとから相談すると、すでに違約金の対象になっています
• 一般媒介を「安心だから」という理由だけで選ぶこと——レインズ登録も報告義務もありません。複数社に依頼した結果、どこも本腰を入れないという事態が起こり得ます
• 実際の契約書を確認せずに判断すること——本記事は国土交通省の標準媒介契約約款に基づいています。実際に使われる約款が標準約款と異なる場合があります。ご自身の契約書の該当条項を必ずご確認ください
• 違約金の額を約定報酬額と混同すること——違約金は約定報酬額相当から消費税相当額を除いた額です。3,450万円なら120.5万円ではなく109.5万円が目安になります

よくある質問

Q. 専属専任媒介で、自分で買主を見つけたらどうなりますか？
A. 標準媒介契約約款では、専属専任媒介契約の有効期間内に自ら発見した相手方と契約することはできず、違反した場合は「約定報酬額に相当する金額（消費税額及び地方消費税額の合計額に相当する額を除く）の違約金の支払を請求することができます」と定められています。伊丹駅圏の戸建中央値3,450万円なら109.5万円が目安です。

Q. 専任媒介ならどうなりますか？
A. 自ら発見した相手方と直接契約すること自体はできます。ただし標準媒介契約約款では「専任媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求することができます」とされており、それまでにかかった広告費等の実費を請求され得ます。違約金ではありません。

Q. 専任媒介中に他社に頼んだらどうなりますか？
A. 専任媒介・専属専任媒介のいずれも、有効期間内に他の宅地建物取引業者に媒介や代理を依頼して契約を成立させた場合は、約定報酬額に相当する金額（消費税相当額を除く）の違約金を請求され得ます。

Q. 媒介契約は自動で更新されますか？
A. されません。標準媒介契約約款では「有効期間の更新をしようとするときは、有効期間の満了に際して甲から乙に対し文書等でその旨を申し出るものとします」とされています。有効期間は3か月を超えない範囲で定めます。何もしなければ満了で終了します。

Q. どの契約を選べばよいですか？
A. 「自分で買主を見つける可能性があるか」で判断してください。親族・知人・隣地所有者に心当たりがあるなら専任媒介または一般媒介が向いています。心当たりがなく業者に任せたい場合は、報告が1週間に1回以上と最も厚い専属専任媒介にも合理性があります。

まとめ

1. 専属専任で自分の買主に売ると違約金——3,450万円なら109.5万円が目安です
2. 専任なら違約金ではなく費用の償還——実際にかかった費用にとどまります
3. 他社に頼んだ場合は、専任・専属専任とも違約金——約定報酬額相当（消費税相当額を除く）です
4. 更新は自動ではありません——3か月ごとに見直す機会があります
5. 契約前に「心当たりがある」と伝えてください——あとからでは間に合いません

伊丹市の駅別・町丁別の相場は伊丹市の不動産売却で公開しています。売却にかかる費用と税金は伊丹市の不動産売却にかかる費用と税金をご覧ください。

査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。「知り合いに売る話が出ているが、いま結んでいる契約で問題ないか」というご相談だけでも構いません。

出典：成約データは国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計（伊丹市・直近47件）。媒介契約の条項は国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」（昭和57年建設省告示第1110号、最終改正 令和4年5月26日国土交通省告示第583号）および宅地建物取引業法第34条の2。仲介手数料は宅地建物取引業法第46条に基づく報酬告示の上限額（400万円超は価格×3％＋6万円、別途消費税）で計算した参考値で、実際の約定報酬額は媒介契約で定めます。実際に使用される約款が標準媒介契約約款と異なる場合がありますので、ご自身の契約書の条項を必ずご確認ください。

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