新築と比べられて、負けるとき｜伊丹市
「この近くに新築が出てるんですよね。そっちも見てきます」
内見に来た方から、この一言を聞いた。そして連絡は来なかった——。伊丹市で、いちばん多いパターンです。
伊丹市は、兵庫県内19の市区で、売買されている戸建がもっとも「若い」市です。だから新築・築浅との比較は避けられません。ただし、比較のされ方を知っていれば、勝てる場面があります。
数字で見た、伊丹市の中古市場
直近1年の伊丹市の成約は751件、月にならすと約63件。戸建351件（月29件）、中古マンション321件（月27件）、更地79件（月6.6件）。
戸建351件の建築年の中央値は2009年。明石市2005年、垂水区2004年、尼崎市2003年、灘区2001年を上回り、県内でもっとも新しくなっています。
建築年帯で分けると、こうです。
- 1980年以前——47件（月3.9件）、1,200万円、土地85㎡
- 1981〜2000年——90件（月7.5件）、2,450万円、土地100㎡
- 2001〜2010年——42件（月3.5件）、3,100万円、土地105㎡
- 2011年以降——165件（月13.8件）、4,200万円、土地100㎡
2011年以降が165件、全体の47％。市場の半分近くが築15年以内です。
伊丹市のご自宅が、いま実際にいくらで売れるか。この記事の取引データと、間取り・築年・接道などの条件を突き合わせて、具体的な金額でお出しします。
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株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
ただし、ここに勝ち筋があります
もう一度、上の数字を見てください。2001〜2010年の帯は42件しかありません。月にならすと3.5件です。
2011年以降が165件、1981〜2000年が90件。そのあいだの帯だけが、極端に薄い。
買い手の立場で考えると、これはこういう意味になります。「4,200万円は出せない。でも築25年以上は避けたい」という人が探している物件は、月に3〜4件しか出てこない。
あなたがこの帯にいるなら、供給が薄い側に立っています。問題は、そのことが買い手に伝わっているかどうかです。
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① 価格差。2001〜2010年帯3,100万円と2011年以降4,200万円で、土地面積はほぼ同じ（105㎡と100㎡）。差額1,100万円は、そのまま「築年の値段」です。この差を、買い手に具体的に示してください。
② すぐ住める。新築の分譲は完成前に売られることが多く、入居まで数か月かかります。転勤や進学に間に合わせたい買い手には、これが決定打になります。「即入居可」を必ず書いてください。
③ 実物を見て買える。日当たり、風通し、隣家との距離、道路からの視線。図面ではわからないものが、全部確認できます。これは中古だけの強みです。
④ 周辺環境が確定している。隣に何が建つかわからない新築地と違い、中古は周囲がすでに出来上がっています。「南側は平屋なので日当たりが変わりません」と書けるなら、それは価値です。
⑤ 外構・照明・カーテンが付いている。新築で別途100万〜200万円かかる部分が、中古には最初から付いています。意外と語られませんが、買い手の総予算では大きい。
そのために、書面で用意するもの
新築と比べられる以上、「あと何年住めるか」の答えが必要です。次を1つのファイルにまとめてください。
- 給湯器の交換時期（耐用年数は10〜15年）
- 屋根・外壁の塗装履歴（前回いつ、いくらで、どの業者か）
- シロアリ防除の履歴（5年ごとが目安）
- 水まわり設備の交換有無（ユニットバス、キッチン、洗面台）
- 火災保険の事故歴と修理記録
これを渡す売主は、実際にはほとんどいません。だからこそ効きます。「まだ持つ家だ」を、感想ではなく記録で示せるかどうかです。
マンションの場合は、条件が逆です
中古マンション321件のうち、1981〜2000年に建った物件が156件、全体の49％を占めます。中央値1,900万円。月にならすと13件。
戸建の「供給が薄い帯に立っている」という有利は、マンションには当てはまりません。同年代の競合が多い。管理状態、修繕積立金の残高、大規模修繕の履歴で差をつける必要があります。
やってはいけないこと
ひとつめ。新築の価格を見て、自分から値下げする。1,100万円の差は、すでに市場が織り込んだ築年の差です。そこからさらに下げる理由は、原則としてありません。
ふたつめ。リフォームしてから売る。築15〜25年の家を買う層は、自分の好みで直す前提の方が多い。直すより「直せる状態であること」を示すほうが効きます。構造や雨漏りに問題がないことのほうが、内装の新しさより重要です。
みっつめ。「即入居可」を書き忘れる。これは中古の最大の武器のひとつです。空室なら必ず明記してください。居住中でも、引き渡し可能な時期を具体的に書いてください。
まずやること
- 建築年を確認する（2001〜2010年なら、供給が薄い帯です）
- 給湯器・屋根外壁塗装・シロアリ防除の履歴を書き出す
- 領収書と保証書を探して1つのファイルにまとめる
- 募集図面に「即入居可」または引き渡し可能時期が書かれているか確認する
- 周辺環境で「変わらない」と言える点（南側の建物の高さなど）を書き足してもらう
ご自宅がいくらで売れるか、調べてみませんか
ここまでの数字は、あくまで伊丹市全体の中央値です。同じ市のなかでも、築年・土地面積・学校区・駅距離で価格は大きく変わります。
株式会社Estate&Co.は神戸市中央区京町に本店を置く不動産売却専門店です。国土交通省の成約データと、各自治体の統計をもとに、お住まいの地域の実勢に沿った査定をご提供しています。他社で売り出し中の物件について、新築との差別化のご相談も承ります。
「いま売ったらいくらか」を知っておくだけでも、判断の材料になります。
この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。
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