伊丹市、徒歩24分の差で2,200万円違う！？2つの町を比べました

兵庫県伊丹市の池尻で、直近1年に成約した中古マンション20件。中央値は1,500万円、駅徒歩30分でした。

同じ伊丹市の「伊丹」という町名のマンションは、3,700万円で駅徒歩6分。

徒歩24分の差が、2,200万円の差になっています。

池尻では、何がいくらで売れていますか？

結論：戸建3,100万円（14件）、マンション1,500万円（20件）、土地2,200万円（6件）。

戸建14件は土地105㎡・延床100㎡・築2009年で3,100万円。

マンション20件は専有65㎡・築1987年で1,500万円。

土地6件は200㎡で2,200万円。㎡あたり約11万円です。

3種別すべてで、駅徒歩の中央値が30分です。最寄駅は阪急伊丹が中心（戸建9件、マンション13件、土地6件）。マンションでは武庫之荘が6件と続きます。

同じ伊丹市で、なぜ2,200万円も違うのですか？

結論：駅距離と築年、2つの要因が重なっています。

当社が同じ期間で集計した伊丹（町名）のマンションは、35件・3,700万円・専有70㎡・築2007年・駅徒歩6分。

池尻は1,500万円・専有65㎡・築1987年・駅徒歩30分。

築年で20年、駅距離で24分の差があります。価格差2,200万円は、この2つが合わさった結果です。どちらか一方だけの影響ではありません。

ただし池尻には別の条件があります。マンションの最寄駅で武庫之荘が6件を占めており、阪急伊丹だけでなく武庫之荘も生活圏に入るということです。武庫之荘は尼崎市の駅で、阪急神戸線の特急停車駅です。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。武庫之荘を必ず書いてください。マンション20件のうち6件が武庫之荘を最寄りとしています。阪急神戸線が使えるということは、大阪梅田への所要時間がまったく違うということです。阪急伊丹だけを書くのは機会損失です。

2つめ。「徒歩30分」を先頭に書かないでください。数字だけが独り歩きします。書くべきはバス便です。最寄バス停までの分数、本数、始発・終発。実際の通勤時間を分単位で示せば、印象は変わります。

3つめ。マンションは築1987年が中心です。いま築39年。この築年帯では修繕積立金残高と長期修繕計画が価格を決めます。年間20件と事例があるので、管理状態は必ず比較されます。資料を先に用意してください。

4つめ。土地200㎡が動いています。約60坪。1区画を分割できる規模です。広い土地をお持ちなら、実需だけでなく分譲業者も買い手候補になります。買い手の層が広がるぶん、価格競争が期待できます。

まとめ

• 池尻のマンション20件は1,500万円・専有65㎡・築1987年・駅徒歩30分
• 同じ伊丹市の伊丹（町名）は3,700万円・築2007年・駅徒歩6分。築年20年・徒歩24分の差
• 戸建14件は3,100万円・土地105㎡・築2009年、土地6件は2,200万円・200㎡
• マンション20件のうち6件が武庫之荘（阪急神戸線・尼崎市）を最寄りとする

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ここまでの数字は、あくまで町全体の中央値です。同じ町のなかでも、築年・面積・接道条件・階数で価格は大きく変わります。

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