伊丹市、同じ築年・同じ65㎡で900万円違いました｜売る前に壁を抜く判断の前に

伊丹市の成約データに、こういう2件が並んでいました。

同じ町、同じ駅、同じ徒歩分数、同じ建築年、同じ65㎡。違うのは間取りだけです。それで900万円、1.6倍の差がついています。

もし売却前のリフォームで「広いLDKにしたい」と壁を抜くことをお考えなら、その前に一度、この2件を見てください。

65㎡を1LDKにするか、2LDKにするか

広いリビングは、住む人にとって快適です。ただし売るときの買主は、住む人だけではありません。

買主の数が違います。65㎡という面積は、伊丹市では2LDKまたは3LDKが標準的な使い方です。1LDKにすると、その面積を必要とする層の多くが選択肢から外れます。

ただし断定は避けます。この2件だけでは、900万円のすべてが間取りによるものだとは言えません。階数、向き、リフォームの状態、売り出し時の事情も含まれているはずです。それでも「同じ条件で1.6倍」という事実は、間取りを軽く見てよい理由にはなりません。

同じ間取りでも1.39倍の差があります

同じ町、同じ築年、同じ面積、同じ間取りでも190万円、1.39倍の差があります。

成約データに記録されているのは町名・駅・築年・面積・間取りだけです。階数、向き、眺望、水回りの状態、管理費と修繕積立金の水準、大規模修繕の実施状況。これらはすべてデータの外にあります。

土地は5.14倍に分かれています

55㎡が7.27万円、115㎡が37.39万円。狭い土地ほど単価が低くなる傾向は、ここでも出ています。稲野駅 徒歩2分の170㎡（20.00万円）が、徒歩23分の90㎡（30.00万円）より単価が低いのも、面積の影響と考えられます。

売却前に確認していただきたいこと

1. 間取り変更のリフォームは、実行前に相談する——「広いLDK」は住み心地では正解でも、売却では買主の層を狭めることがあります。地元でどの間取りが求められているかを先に確認してください
2. 登記事項証明書で面積と築年を確認する——広告の壁芯面積と登記簿の内法面積は数％違います
3. 管理の資料をそろえる——修繕積立金の総額、長期修繕計画、大規模修繕の実施履歴。同じ条件で1.39倍の差がつく市場では、ここで説明できるかどうかが効きます
4. 水回りの状態を写真で記録する——内見前に手を入れる範囲を決める材料になります。全面リフォームが常に有利とは限りません
5. 土地なら、面積と接道を確認する——55㎡と115㎡では単価が5倍違います。狭小地は買主が限られます

この分析の限界を、正直にお伝えします

• 比較しているのは各2件です——西台の2件、荻野の2件。2件の比較から一般的な結論は導けません。「間取りで1.6倍変わる」ではなく、「この2件では1.6倍の差があった」が正確な言い方です
• 差の原因は特定していません——階数・向き・リフォーム状態・売却時の事情は成約データに含まれていません。間取りが原因だという記述は当社の推測です
• 土地の成約は6件です（面積1,000㎡以上の2件を除く）——面積以外の条件も揃っておらず、面積だけの効果ではありません
• 横断比較であって予測ではありません——ご自身の物件が今後たどる値動きを示すものではありません

よくある質問

Q. 同じ条件のマンションで、なぜ価格が違うのですか？
A. 伊丹市西台の成約2件は、同じ町・伊丹（阪急）徒歩2分・1975年築・ともに65㎡でありながら、1LDKが1,500万円、2LDKが2,400万円で900万円（1.6倍）の差がありました。間取りの違いが影響していると考えられますが、階数・向き・リフォーム状態などデータに含まれない要素も混ざっており、原因を特定したものではありません。

Q. 売却前に間取りを変えるリフォームはすべきですか？
A. 慎重にご判断ください。広いLDKは住み心地では好まれますが、部屋数が減ると買主の層が狭まることがあります。65㎡という面積は伊丹市では2LDKまたは3LDKが標準的な使い方で、1LDKにすると在宅勤務用の1室や子ども部屋を求める層が選択肢から外れます。実行前に、地元でどの間取りが求められているかを確認してください。

Q. 同じ間取りでも価格が違うのはなぜですか？
A. 伊丹市荻野の成約2件は、同じ町・1977年築・ともに70㎡・3LDKで、490万円と680万円（1.39倍）の差がありました。成約データに記録されているのは町名・駅・築年・面積・間取りのみで、階数・向き・眺望・水回りの状態・管理費と修繕積立金の水準・大規模修繕の実施状況はすべてデータの外にあります。

Q. 伊丹市の土地はどれくらい差がありますか？
A. 面積1,000㎡未満の土地成約6件では、㎡単価が北野（伊丹・阪急）の55㎡で7.27万円、鈴原町（伊丹・阪急 徒歩9分）の115㎡で37.39万円と5.14倍の開きがありました。狭い土地ほど単価が低くなる傾向が見られます。

Q. この記事の数字で売却価格が決まりますか？
A. 決まりません。むしろ主旨は逆で、同じ条件でも1.39倍から1.6倍の差が出るため、データだけでは価格が決まらないということです。比較しているのも各2件で、一般的な結論を導ける規模ではありません。

まとめ

1. 同じ65㎡・同じ築年・同じ立地で900万円——1LDKが1,500万円、2LDKが2,400万円でした
2. 間取り変更は買主の層を狭めることがあります——実行前にご相談ください
3. 同じ間取りでも1.39倍——階数・向き・水回り・管理状態はデータに載っていません
4. 土地は5.14倍の開き——55㎡が7.27万円、115㎡が37.39万円です
5. 比較は各2件です——傾向を読む材料であって、一般的な結論ではありません

伊丹市の駅別・町丁別の相場は伊丹市の不動産売却で公開しています。媒介契約の注意点は伊丹市で専属専任媒介を結ぶ前に、費用と税金は伊丹市の不動産売却にかかる費用と税金をご覧ください。

査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。「売る前にリフォームすべきか」というご相談は、着工前にいただけると意味があります。

出典：成約データは国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計。伊丹市のマンション成約および土地成約（面積1,000㎡未満の6件）を対象としています。㎡単価は成約価格÷面積。本記事は個別の成約を並べた横断的な比較であり、個別物件の将来価格の予測ではありません。間取りの違いによる価格差として示した比較は各2件によるもので、一般的な結論を導ける規模ではありません。差の原因として挙げた間取り・買主層に関する記述は当社の推測であり、階数・向き・眺望・リフォーム状態・管理状況・売却時の事情などデータに含まれない要素の影響は分離できていません。

この記事の集計データについて
本記事が集計に用いたのは、当社サイトの伊丹市の成約事例ページに掲載している62件です。これは国土交通省「不動産情報ライブラリ」の直近1年（2025年4月〜2026年3月）のデータから当社が抜粋・加工したもので、伊丹市で成立した全取引ではありません。また、掲載事例は種別ごとに価格の低い順に並んでおり、無作為抽出ではありません。そのため、本記事に示した中央値・平均値・単価は、市場全体のそれとは異なる可能性があります。実際のご所有物件の査定額は、間取り・階数・向き・管理状態・リフォーム歴・接道など個別の条件を確認したうえで算出します。

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