伊丹市のマンション売却相場【2026年最新】｜成約の77％が同じ駅。あなたの部屋は必ず比較されます

伊丹市でマンションを売るときに、他の市とはっきり違う条件が一つあります。

買主が、ほぼ一か所に集まっているということです。直近1年（2025年4月〜2026年3月）に伊丹市で成約した中古マンション228件のうち、176件——全体の約77％が伊丹駅を最寄りとする物件でした。

この記事では、国土交通省の不動産情報ライブラリに登録された取引価格情報をもとに当社が独自に集計した伊丹市の成約データから、駅別・築年別の実勢価格をお見せします。そのうえで、この「一極集中」が売主にとって何を意味するのかを整理します。

伊丹市のマンション売却相場は今いくら？【結論から】

㎡単価30.0万円は70㎡換算で約2,100万円。総額の中央値2,100万円と一致します。

この「▲3.5％」を、そのまま値下がりと読んではいけません。売れたマンションの築年の中央値が1997年から1995年へ、2年ぶん古くなっているからです。つまり「同じ物件が安くなった」のではなく、「より古い物件が多く売れるようになった」という要素が含まれます。実勢がどれだけ下がったかは、この構成変化を差し引いて考える必要があります。

市場は動いている――戸建は4年で成約が2.4倍

伊丹市の直近1年の成約は市全体で440件。4年前の267件から約65％増えました。内訳を見ると、変化はさらにはっきりします。

戸建の成約が4年で2.4倍というのは、当社が集計している兵庫県内の市のなかでも突出した伸びです。取引量がこれだけ増えているということは、買主の数がそれだけ増えているということです。

人口面では、伊丹市は2020年から1.51％の減少です。阪神間では宝塚市▲4.09％、川西市▲1.72％より小さく、西宮市▲0.57％、尼崎市▲0.53％より大きい水準にあります。人口が減っている一方で取引が増えている——つまり動いているのは人口ではなく、住み替えと世代交代だということです。

成約の77％が伊丹駅。この一極集中が意味すること

伊丹市はJR福知山線と阪急伊丹線が通り、市内の駅は伊丹（JR・阪急）、新伊丹、稲野、北伊丹の4つに限られます。市域が阪神間では比較的コンパクトなこともあり、取引は伊丹駅圏に集中しています。

マンション228件のうち176件（約77％）、戸建212件のうち128件（約6割）が伊丹駅を最寄りとしています。

他市と比べると、この集中ぶりは際立ちます。当社の集計では、明石市は17駅、姫路市は22駅に取引が分散しており、最多の駅でも市全体の4割程度です。伊丹市はそれとはまったく違う構造をしています。

この一極集中は、売主にとって両面があります。

プラス面。買主が集まりやすく、母数が大きい。伊丹駅圏で売り出せば、内見の申し込みは入りやすくなります。

マイナス面。同じエリアの他の売出物件と直接比較されるということです。買主は伊丹駅周辺の物件を、ほぼすべて並べて見ています。価格が相場より高ければ、その場で「後回し」にされます。他市であれば「駅が違うから単純比較できない」という逃げ道がありますが、伊丹にはそれがありません。

逆に言えば、条件を整理して適正な価格で出せば、選ばれやすい市場でもあります。伊丹では、価格設定の精度がそのまま結果に直結します。

市境をまたいで比較されている――伊丹だけの注意点

もう一つ、伊丹市の物件には特有の事情があります。

上の表に塚口・武庫之荘・中山寺が入っていることにお気づきでしょうか。これらは伊丹市内の駅ではありません。塚口・武庫之荘は尼崎市、中山寺は宝塚市の駅です。伊丹市の東側・北側には、これらの駅が最寄りになる物件があります。

実務上の意味は明確です。買主は、伊丹市の物件と隣接市の物件を並べて検討しています。市境付近の物件であれば、なおさらです。

「伊丹市の相場は㎡30万円」という情報だけを見て価格を決めると、買主が実際に比較している相手を見落とすことになります。ご自宅の最寄り駅が市境に近い場合は、市境をまたいだ競合物件の状況まで把握しておく必要があります。

築年で20ポイント以上ひらいている

市全体では㎡単価が▲3.5％ですが、築年帯で分けると方向がまったく違います。

2001〜2010年築が＋21.5％、1980年以前築が▲21.4％。上と下で43ポイントの開きがあります。市全体の▲3.5％という数字は、この両極が打ち消し合った結果にすぎません。

70㎡換算で見ると、2011年以降築は約4,501万円、1980年以前築は約924万円。約4.9倍の差です。

売主にとっての結論は明確です。1980年以前に建てられたマンションをお持ちの場合、待つほど不利になります。4年で21.4％下がったペースが続くなら、1年あたり5％前後。2,000万円の物件なら年100万円の目減りに相当します。逆に2001年以降築であれば、市場全体の数字を理由に値下げに応じる必要はありません。

同じ町・同じ築年・同じ広さで、半年に900万円の差がついた

実際の成約を見ると、伊丹市の価格がどれだけ個別条件に左右されるかが分かります。

注目していただきたいのが西台の2件です。

• 2025年7〜9月：伊丹（阪急）徒歩2分・1975年築・65㎡（1LDK）→ 1,500万円
• 2026年1〜3月：伊丹（阪急）徒歩2分・1975年築・65㎡（2LDK）→ 2,400万円

同じ町、同じ築年、同じ広さ、同じ徒歩分数。半年違いで900万円、1.6倍の差がつきました。違いは間取り（1LDKか2LDKか）です。

築50年の物件で、間取りの違いが900万円になる。これはリフォームによる間取り変更や、内装の状態が価格に与える影響が非常に大きいことを示しています。裏を返せば、築古であっても準備次第で価格を動かせる余地が大きいということです。「築50年だから安くしか売れない」と最初から諦める必要はありません。

また伊丹（JR）徒歩4分の2件も参考になります。同じ70㎡・3LDKで、2007年築が4,500万円、2011年築が5,200万円。築4年の差が700万円です。

高く売れるマンション・苦戦するマンションの特徴

高く売れやすい

• 伊丹駅（JR）徒歩5分圏——実際の成約で4,500万円・5,200万円が出ています。市内で最も価格が伸びる立地です
• 2001年以降築——2001〜2010年築が＋21.5％、2011年以降築が＋16.7％。上昇しているのはこの層だけです
• 新伊丹——㎡単価34.4万円で市内最高。件数は14件と少ないながら、水準は伊丹駅を上回ります
• 間取りが整理されている築古——1975年築でも2,400万円の成約実績があります

苦戦しやすい

• 1980年以前築——4年で㎡単価▲21.4％。39件の成約があり買主はいますが、時間が味方をしません
• 3DK・4DKなど古い間取りのまま——同条件で1.6倍の差がついた実例があります
• 市境エリアの物件——尼崎・宝塚の物件と直接比較されます。伊丹の相場だけを見ていると価格を誤ります
• 伊丹駅圏で相場より高く出した物件——買主がすべて並べて見ているため、その場で後回しにされます

売却の流れと期間の目安

1. 査定（1〜3日）——登記、管理費・修繕積立金の額、大規模修繕の履歴が分かる資料があると精度が上がります
2. 媒介契約（1日）——専任・専属専任・一般の3種類
3. 売り出し・販売活動（1〜3か月）——レインズ登録、ポータル掲載、写真・間取り図、内見対応
4. 売買契約（1日）——手付金の受領、重要事項説明
5. 決済・引き渡し（契約から1〜2か月）——買主の住宅ローン本審査を待つ期間です

全体で3〜6か月が目安です。ただし伊丹は買主が伊丹駅圏に集中しているため、適正価格なら早く、高すぎれば極端に長引くという二極化が起きやすい市場です。最初の3週間で反響がなければ、価格設定を見直す判断を早めにしてください。

売却にかかる費用と税金の基礎知識

• 仲介手数料——売買価格400万円超の場合、上限は「価格×3％＋6万円＋消費税」。2,100万円なら約75.9万円です
• 印紙税——売買契約書に貼付。価格帯によって1,000円〜数万円
• 抵当権抹消費用——住宅ローンが残っている場合。登録免許税と司法書士報酬で1〜2万円程度
• 譲渡所得税・住民税——売却益が出た場合のみ。所有期間5年以下は39.63％、5年超は20.315％

居住していた自宅を売る場合は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」が使えます。売却益が3,000万円以内なら譲渡所得税はかかりません。適用には要件があり、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の年末までに売ることなどが条件です。

費用と税金の詳細は伊丹市の不動産売却にかかる費用と税金で解説しています。税務の最終判断は税理士または所轄税務署にご確認ください。

伊丹市のマンションを相場より高く売る5つのコツ

1. 「いま売り出されている伊丹駅圏の物件」をすべて把握してから価格を決める
買主はそれを全部見ています。市の相場ではなく、同時期の競合が実際の比較対象です。一極集中している市場では、これが最も効きます。

2. 市境なら、隣接市の物件も競合に入れる
塚口・武庫之荘・中山寺が最寄りになる物件は、それらの市の物件と並べて検討されています。伊丹市内だけを見た価格設定は危険です。

3. 築古こそ、間取りと内装に投資する価値を検討する
同じ町・同じ築年・同じ広さ・同じ徒歩分数で、間取りの違いにより900万円の差がついた実例があります。築50年でも準備次第で価格は動きます。

4. 1980年以前築なら、待つ判断はしない
4年で㎡単価が21.4％下がっています。市場全体は横ばい圏なのに、この層だけが下げ続けている状態です。

5. 囲い込みをしない会社を選ぶ
他社からの買主紹介を制限されると、母数が減るぶん価格は下がります。買主が集中している市場では、その母数を取りこぼす損失が特に大きくなります。レインズ登録証明書を受け取れているか、他社からの問い合わせに対応しているかを確認してください。

よくある質問

伊丹市のマンションは、いま売り時ですか？

市場は明らかに動いています。直近1年の成約は市全体で440件、4年前の267件から約65％増えました。中古マンションも179件から228件へ約27％増えています。㎡単価は31.1万円から30.0万円へ約3.5％下がっていますが、売れた物件の築年中央値が1997年から1995年へ2年古くなっているため、単純な値下がりとは言えません。ただし1980年以前築だけは4年で約21.4％下落しており、その層をお持ちなら早いほうが有利です。

伊丹市内で、いちばん高く売れる駅はどこですか？

中古マンションの㎡単価では新伊丹の34.4万円が最高で、次いで伊丹の33.1万円、稲野の30.8万円です。ただし新伊丹は成約14件、稲野は7件と少数のため、実質的な中心は176件が成約している伊丹駅圏です。実際の成約でも、伊丹（JR）徒歩4分・2011年築・70㎡が5,200万円で決まっています。

築40年を超えるマンションでも売れますか？

売れています。直近1年に1980年以前築が39件成約しました。実際の取引には、伊丹（阪急）徒歩2分・1975年築・65㎡が2,400万円という例もあります。ただし㎡単価の中央値は16.8万円から13.2万円へ約21.4％下がっており、市場全体（▲3.5％）と比べて下落幅が大きい層です。売る予定があるなら先送りは不利になります。

同じ条件なのに価格差が大きいのはなぜですか？

実際にそうした例があります。西台の物件で、どちらも伊丹（阪急）徒歩2分・1975年築・65㎡でありながら、1,500万円（1LDK）と2,400万円（2LDK）で成約しました。半年違いで900万円、1.6倍の差です。築年が古くなるほど、建物そのものより間取り・内装・管理状態の比重が大きくなります。準備次第で価格を動かせる余地が大きいということでもあります。

伊丹市の物件なのに、他市の駅が最寄りになっています。相場はどう見ればよいですか？

買主が実際に比較している範囲で見る必要があります。伊丹市の東側では塚口・武庫之荘（尼崎市）、北側では中山寺（宝塚市）が最寄りになる物件があり、買主はそれらの市の物件と並べて検討しています。当社の集計では、塚口を最寄りとする伊丹市の物件の㎡単価中央値は21.4万円、武庫之荘は21.3万円で、伊丹駅圏の33.1万円とは水準が異なります。市境の物件は、市をまたいだ競合の把握が欠かせません。

まとめ――伊丹は「価格設定の精度」がそのまま結果になる市場

伊丹市の中古マンション相場は、直近1年で㎡単価30.0万円・総額中央値2,100万円。4年前から約3.5％の下落ですが、売れた物件の築年中央値が2年古くなっていることを踏まえると、実勢はほぼ横ばい圏と考えられます。

この市場の特徴は一極集中です。中古マンション成約228件のうち176件、約77％が伊丹駅圏。買主は伊丹駅周辺の売出物件をほぼすべて並べて見ています。他市のように「駅が違うから比較できない」という逃げ道がありません。価格が適正なら早く決まり、高すぎればその場で後回しにされる——伊丹ではこの二極化がはっきり出ます。

そして築年による分岐は、当社が集計した県内の市のなかでも最大級です。2001〜2010年築が＋21.5％、1980年以前築が▲21.4％で、43ポイントの開き。市全体の数字をご自宅に当てはめると、大きく判断を誤ります。

駅別・町丁別のさらに細かいデータは伊丹市の不動産売却のページで公開しています。街そのものの動きは伊丹市のいま――人口と取引の数字、築年と価格の関係は伊丹の築20年の家はいくらで売れるかで扱っています。

ご自宅がどの水準にあるかは、駅・築年・面積・徒歩分数をそろえた比較で確認できます。査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。数字だけ知りたい、という理由でも構いません。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計。集計期間は直近1年＝2025年4月〜2026年3月、比較対象＝2021年4月〜2022年3月。人口は総務省「令和7年国勢調査 人口速報集計」。掲載の数値は中央値であり、個別物件の査定額を保証するものではありません。

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