伊丹市の不動産売却にかかる費用と税金｜昭和57年より前に建った家は、買主が住宅ローン控除を使えません

伊丹市は、いま阪神間でもっとも新築が動いている市のひとつです。直近1年の戸建成約は212件で、4年前の88件から約2.4倍。総額の中央値も3,000万円から3,500万円へ約16.7％上がりました。

その一方で、1980年以前に建てられたマンション39件は、㎡単価が16.8万円から13.2万円へ約21.4％下がっています。市全体が動いているのに、この層だけが逆を向いている。

理由のひとつは、税制にあります。昭和57年1月1日より前に建築された家は、買主が住宅ローン控除を使えません。耐震基準に適合することを証明する書類がなければ、買主は10年分の減税を丸ごと失います。予算が減れば、提示できる価格も下がります。

この記事では、国土交通省の不動産情報ライブラリに登録された取引価格情報をもとに当社が集計した伊丹市の直近1年の成約データを使い、費用と税金を実額で計算します。

伊丹市は、戸建の成約件数が4年で2.4倍になりました

直近1年（2025年4月〜2026年3月）の成約は440件で、4年前の267件から約65％増。内訳は戸建が88件→212件（約2.4倍）、中古マンションが179件→228件（約27％増）です。

中央値は戸建が総額3,500万円（土地面積の中央値100㎡）、中古マンションが㎡単価30.0万円・総額2,100万円。戸建は土地1㎡あたりでも30.7万円から33.0万円へ約7.5％上がっています。

伊丹市はJR福知山線と阪急伊丹線が通り、市内の駅は伊丹（JR・阪急）、新伊丹、稲野、北伊丹に限られます。直近1年の成約の77％が伊丹駅圏に集中しており、売り出せば同じエリアの物件と直接比較されます。

他市と違い、伊丹市は駅による戸建価格の差がほとんどありません。3,450万円から3,700万円の範囲に収まっています。つまり立地では差がつかず、建物の状態と条件で差がつく市場だということです。新築との競合については新築と比べられて、負けるとき（伊丹市）で扱っています。

伊丹市の実際の成約で、仲介手数料はいくらだったか

※印は、令和6年7月1日施行の報酬告示改正による「低廉な空家等」の特例（売買価格800万円以下・報酬上限は30万円の1.1倍＝税込33万円）を適用した場合の上限額です。伊丹市の成約事例54件のうち5件がこの価格帯に入ります。

【最重要】昭和57年1月1日が、中古住宅市場の分水嶺です

ここからは、買主側の税制の話です。売主向けの記事でこれを扱う理由は単純で、買主が使える減税の額が、そのまま買主の予算になるからです。

国税庁タックスアンサーNo.1211-3（中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合）では、住宅ローン控除の対象となる中古住宅について、次のいずれかに該当することを求めています。

1. 昭和57年1月1日以後に建築されたものであること
2. それ以前の建築の場合は、耐震基準適合証明書（取得の日前2年以内に調査が終了したものに限る）、建設住宅性能評価書（耐震等級1以上）、または既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されているもの

つまり昭和56年12月31日以前に建てられた家は、証明書類がなければ買主が住宅ローン控除を使えません。登録免許税や不動産取得税の軽減措置でも同様の築年基準が用いられています（各制度の詳細は個別にご確認ください。この点は確度85％程度の理解として記載しています）。

買主が失う金額は、10年で100万円を超えます

住宅ローン控除の控除率は年末残高の0.7％、既存住宅の控除期間は10年です。

• 年末残高2,000万円なら、初年度の控除額は14万円
• 残高は年々減るため単純な10倍にはなりませんが、10年間の合計で100万円を超えることは珍しくありません

買主から見れば、これは「同じ物件でも100万円以上高く感じる」ということです。伊丹市のように新築が並び、同じエリアで直接比較される市場では、この差がそのまま反応の差になります。

1980年以前築のマンション39件が、市全体が横ばい〜上昇するなかで㎡単価16.8万円から13.2万円へ約21.4％下落したのは、偶然ではありません。専有70㎡で計算すると1,176万円から924万円へ、4年で約252万円下がったことになります。

売主にできること、できないこと

この状況を変える手段はあります。ただし、費用の扱いには注意が必要です。

国税庁は譲渡費用にならないものとして「修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用」を挙げています。耐震改修は修繕費であり、いくらかけても税額は減りません。一方、土地を売るために建物を取り壊した場合の取壊し費用とその建物の損失額は、譲渡費用になります。

まずは耐震診断です。10万円〜20万円で「適合している」と分かれば、買主は住宅ローン控除を使えます。適合しなかった場合に改修へ進むかどうかは、改修費と価格上昇分を並べて判断してください。「税金が減るから」という理由は成り立ちません。

売主の特例と買主の特例で、7か月の空白があります

ここは知っておいていただきたい、制度の隙間です。

• 売主が使う空き家の3,000万円特別控除——昭和56年5月31日以前に建築された家屋が対象
• 買主が使う住宅ローン控除——昭和57年1月1日以後に建築された家屋が対象（証明書がある場合を除く）

この2つの境目のあいだ、昭和56年6月1日から昭和56年12月31日までに建築された家は、売主の空き家特例も、買主の住宅ローン控除も使えません。わずか7か月ですが、実在する空白です。

該当する可能性がある場合は、登記事項証明書で建築年月日を確認してください。「昭和56年築」というだけでは判断できません。月日まで見る必要があります。この7か月に当たるなら、耐震基準適合証明書または既存住宅売買瑕疵保険で買主側の要件を満たす方向で検討することになります。

1980年以前築は下がり、2001年以降築は上がっています

伊丹市の中古マンションは、㎡単価の中央値が31.1万円から30.0万円へ約3.5％下がりました。ただし売れた物件の築年中央値が1997年から1995年へ2年古くなっているため、単純な値下がりとは言えません。

築年帯で分けると、方向がはっきり分かれます。

築古の層では、待つ判断が実際にマイナスに働いています。そして築古ほど購入時の契約書が残っていないケースが増えます。取得費を証明できないと売却価格の5％しか認められませんので、権利証・売買契約書・当時の領収書は、売却を考え始めた段階で探してください。

築年別の実勢は伊丹市のマンション売却相場【2026年最新】、同じ町での築年差の実例は築2020年が3,300万円、築1984年が1,350万円（西野）をご覧ください。

仲介手数料・印紙税以外にかかる費用

• 抵当権抹消登記——登録免許税は不動産1個につき1,000円、司法書士報酬を含めて1万5,000円〜2万円程度
• 相続登記——2024年4月1日から義務化。正当な理由なく3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象です
• 耐震診断——10万円〜20万円程度。昭和56年12月31日以前の建築なら、まずここから
• 既存住宅売買瑕疵担保責任保険——検査費用と保険料で数万円〜十数万円程度。耐震改修より安く済むケースがあります
• 解体費用——木造で坪4万円〜5万円程度。伊丹市は平坦地が多く搬入条件は比較的良好ですが、旧市街の狭い道路に面した敷地では上振れします
• 残置物処分——戸建1軒で15万円〜40万円程度
• 確定測量——35万円〜60万円程度。土地面積の中央値は100㎡と阪神間では標準的です

築20年前後の家の売り方は新築が並ぶ町で、築20年の家を売るということ（伊丹市）で扱っています。

よくある質問

Q. 築古の家が売れにくいのは、なぜですか？
A. 買主側の税制が効いています。国税庁タックスアンサーNo.1211-3によると、住宅ローン控除の対象となる中古住宅は「昭和57年1月1日以後に建築されたものであること」、またはそれ以前なら耐震基準適合証明書（取得の日前2年以内に調査が終了したもの）、建設住宅性能評価書、既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約のいずれかが必要です。証明書類がなければ買主は10年分の減税を失います。控除率0.7％・年末残高2,000万円なら初年度14万円、10年間では100万円を超えることも珍しくありません。買主から見れば、それだけ予算が減ります。

Q. 耐震改修をすれば、税金は安くなりますか？
A. 売主の譲渡所得税は安くなりません。耐震改修は修繕費に当たり、国税庁が挙げる「譲渡費用にならないもの」に該当します。いくらかけても譲渡所得は減りません。改修するかどうかは、費用と売却価格への反映だけで判断してください。なお、土地を売るために建物を取り壊した場合の取壊し費用とその建物の損失額は譲渡費用になります。まずは10万円〜20万円の耐震診断で、そもそも適合しているかを確認することをおすすめします。

Q. 昭和56年築ですが、空き家の3,000万円控除は使えますか？
A. 建築年月日によります。空き家特例は「昭和56年5月31日以前」に建築された家屋が対象ですので、同じ昭和56年でも6月1日以後の建築は対象外です。そして買主の住宅ローン控除は「昭和57年1月1日以後」が要件ですから、昭和56年6月1日から12月31日までに建築された家は、売主の空き家特例も買主の住宅ローン控除も使えません。登記事項証明書で建築年月日を月日まで確認してください。

Q. 伊丹市で家を売ると、仲介手数料はいくらですか？
A. 実際の成約価格で計算すると、市の戸建中央値3,500万円で約122.1万円、中古マンション中央値2,100万円で約75.9万円、伊丹駅圏の戸建中央値3,450万円で約120.5万円、春日丘の8,200万円（伊丹阪急徒歩15分・2015年築）で約277.2万円です。売買価格800万円以下の物件は令和6年7月1日施行の報酬告示改正により、上限が30万円の1.1倍（税込33万円）となります。

Q. 伊丹市は、どの駅が高いのですか？
A. 戸建についてはほとんど差がありません。武庫之荘3,700万円・北伊丹3,600万円・新伊丹3,500万円・稲野3,500万円・中山寺3,500万円・塚口3,500万円・伊丹3,450万円と、250万円の幅に収まっています。中古マンションでは新伊丹34.4万円・伊丹33.1万円・稲野30.8万円に対し塚口21.4万円・武庫之荘21.3万円と差がつきます。戸建は立地で差がつかないぶん、建物の条件で決まる市場です。

まとめ——伊丹市は「建築年月日」から確認してください

伊丹市の不動産売却でかかる費用は、市の戸建中央値3,500万円で売却価格の約3.5％、実額では仲介手数料122.1万円が中心です。

ただし伊丹市で結果を分けるのは、費用ではありません。

1. 登記事項証明書で建築年月日を確認する——昭和56年12月31日以前なら、買主は住宅ローン控除を使えません
2. まず耐震診断（10万〜20万円）——適合していれば証明書で解決します。既存住宅売買瑕疵保険という選択肢もあります
3. 耐震改修費は譲渡費用になりません——修繕費です。価格への反映だけで判断してください
4. 昭和56年6月1日〜12月31日は制度の空白——売主の空き家特例も買主の住宅ローン控除も使えません
5. 戸建は立地で差がつかない市場——駅間の中央値は250万円の幅。建物の条件と見せ方が結果を決めます

伊丹市の相場データは伊丹市の不動産売却のページで、駅別・町丁別に公開しています。市の地形と街の成り立ちは「伊丹は平坦」は、半分だけ本当だったで扱っています。

査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。「うちの建築年月日で、買主が減税を使えるのかどうか」だけを確認したい、というご相談でも構いません。

出典：成約データは国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計。税制は国税庁タックスアンサーNo.1211-3（中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合）・No.3255（譲渡費用となるもの）・No.3302・No.3306・No.7108。仲介手数料の特例は令和6年7月1日施行の報酬告示改正による。登録免許税・不動産取得税の軽減措置における築年基準は個別にご確認ください。耐震診断費用・保険料・解体費用・残置物処分費用・登記費用・測量費は一般的な目安であり、実際の金額は建物の状態や現地条件によって変わります。住宅ローン控除の控除額は買主の借入額・所得税額等により変わります。最終的な判断は税理士または所轄税務署にご確認ください。

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