平岡町の戸建、いくらで売れますか？東加古川駅が最寄りの65件は1,650万円

兵庫県加古川市の平岡町で、直近1年に成約した172件。その最寄駅を見ると、この町の構造がわかります。

戸建88件のうち65件が東加古川駅。一方でマンション55件は、土山24件・東加古川23件と割れています。

同じ町のなかで、戸建とマンションで生活動線が違う。

平岡町では、何がいくらで売れていますか？

結論：戸建1,650万円（88件）、マンション850万円（55件）、土地1,500万円（28件）。

戸建88件は土地120㎡・延床95㎡・築1996年で1,650万円、駅徒歩15分。

マンション55件は専有70㎡・築1992年で850万円、駅徒歩13分。

土地28件は160㎡で1,500万円。㎡あたり約9.4万円です。農地も1件あり、1,200㎡で260万円でした。

土地の㎡単価を戸建の120㎡に当てはめると約1,128万円。成約1,650万円との差額約522万円が建物です。築1996年、いま築30年としては、まだ値が残っている水準といえます。

戸建とマンションで、最寄駅が違うのはなぜですか？

結論：平岡町は東西に長く、東加古川駅と土山駅の両方が生活圏に入るからです。

戸建88件は東加古川65件、土山16件、別府5件。74％が東加古川です。

マンション55件は土山24件、東加古川23件、別府7件。ほぼ半々に割れています。

これは、マンションが土山駅寄りにも建っているということです。土山駅は加古川市と播磨町の境に位置しており、播磨町側から探している買い手も視野に入ります。

つまり売主が「東加古川駅の町」と決め打ちすると、土山駅を条件に探している買い手を取りこぼす可能性があります。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。最寄駅を1つに絞らないでください。特にマンションは土山と東加古川がほぼ半々です。両方の駅までの分数を併記するだけで、検索に引っかかる範囲が広がります。実費ゼロでできる改善です。

2つめ。戸建は年間88件、事例が非常に豊富です。1か月あたり7件。相場から外れた価格は即座に見抜かれます。逆に言えば、適正価格なら比較対象に確実に入る市場です。

3つめ。土地としての売却も現実的です。土地のみが28件、全体の16％を占めます。決して例外的な売り方ではありません。築30年前後の戸建をお持ちなら、解体費用を差し引いた手取りと、現況渡しの想定を並べて比べてください。

4つめ。マンションは築1992年が中心です。いま築34年。850万円という水準では、管理費・修繕積立金の額と修繕積立金残高が買い手の判断を左右します。年間55件と事例があるので、必ず比較されます。

まとめ

• 平岡町の直近1年の成約は172件。戸建88件、マンション55件、土地28件、農地1件
• 戸建は1,650万円・土地120㎡・築1996年。88件のうち65件が東加古川駅
• マンションは850万円・専有70㎡・築1992年。土山24件と東加古川23件でほぼ半々
• 土地28件は1,500万円・160㎡（㎡あたり約9.4万円）

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ここまでの数字は、あくまで町全体の中央値です。同じ町のなかでも、築年・面積・接道条件・階数で価格は大きく変わります。

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