加古川市のマンション売却相場【2026年最新】｜戸建は下がっています。同じ駅でも、マンションは別の市場です

当社は兵庫県内9市について、直近1年（2025年4月〜2026年3月）と4年前（2021年4月〜2022年3月）の成約データを、同じ方法で集計しています。

その9市を並べたとき、加古川市だけが他の8市と違う動きをしていました。

戸建が下がり、中古マンションが上がっている。この組み合わせは、9市のなかで加古川市だけです。

この記事では、国土交通省の不動産情報ライブラリに登録された取引価格情報をもとに当社が独自に集計した加古川市の成約データから、その意味と、マンションを売るときの判断材料をお示しします。

加古川市のマンション売却相場は今いくら？【結論から】

注目していただきたいのは、専有面積と築年の両方が、両期間で一致していることです。当社が集計した9市のなかでも、この2つが同時にそろっているのは加古川市だけでした。

これは統計として非常に強い条件です。「同じくらいの広さ・同じくらいの築年の物件が、4年前より8.3％高く売れている」と、ほぼそのまま読めます。売れた物件の中身が変わったことによる見かけの上昇ではありません。

戸建が下がり、マンションが上がる――9市で加古川だけの現象

同じ4年間で、戸建は逆方向に動いています。

戸建は成約件数が20％増えながら、価格は約5％下がっています。売りに出る物件が増えるなかで、価格の主導権が買主側に移っている状態です。

人口面では、2025年国勢調査の速報で加古川市は253,220人、2020年比▲2.94％。人口減少が続くなかで、住宅需要が駅前に集約されつつある——これがもっとも整合的な説明です。

マンションをお持ちの方にとっては、この局面は追い風です。一方で郊外の戸建もお持ちの場合は、時間が味方をしにくいことを、正直にお伝えしておきます。

同じ駅で、マンションと戸建が逆方向に動いている

駅別に見ると、この構図がさらにはっきりします。

4年前との比較では、次のように動きました。

マンションで上がった駅
加古川 13.2万円 → 17.1万円（＋約29.5％）
東加古川 12.7万円 → 15.3万円（＋約20.5％）

戸建で下がった駅
東加古川 2,100万円 → 1,800万円
尾上の松 2,100万円 → 1,700万円
日岡 2,200万円 → 1,450万円（▲約34％）

戸建で上がった駅
宝殿 975万円 → 1,600万円
神野 2,000万円 → 2,400万円

ここで東加古川を見てください。同じ駅で、マンションは＋20.5％、戸建は約14％下落しています。同じ場所、同じ4年間で、種別によって正反対のことが起きているということです。

「東加古川は上がっている」も「東加古川は下がっている」も、どちらも言えてしまう。種別を言わずに相場を語る査定書があれば、それは根拠として不十分です。

土山で起きている、県内でも最大級の逆転

もう一つ、加古川市には極端な例があります。土山です。

中古マンションの㎡単価は5.7万円。70㎡換算で約400万円です。当社が集計した9市・100駅以上のなかでも、最低水準にあります。

ところが同じ土山の戸建の総額中央値は2,100万円。約5.25倍の開きです。

これは土山駅周辺の性格を表しています。駅の周辺は戸建の住宅地として形成されており、マンションは数が限られ、駅から離れた立地のものが中心です。実際の成約でも、平岡町・土山徒歩17分の1979年築75㎡が120万円、徒歩18分の1999年築60㎡が750万円という水準でした。

「土山は安い」という判断は、マンションについては正しく、戸建については完全に誤りです。ご自宅の価格を決めるのは、市の相場でも駅の相場でもなく、「その駅で、その種別を買う人」の相場です。

同じ町でも、徒歩分数で6倍違う

実際の成約を見ると、加古川市で何が価格を決めているかが分かります。

読み取っていただきたい点が3つあります。

1. 同じ加古川町で6倍の差。加古川駅徒歩27分・1996年築・70㎡が500万円である一方、加古川駅徒歩10分・2022年築・70㎡は3,000万円。同じ町、同じ広さで6倍です。町名は相場を決めません。

2. 徒歩20分超は明確に別の価格帯です。加古川町の徒歩25分・27分がそれぞれ890万円・500万円、野口町の徒歩23分が980万円。加古川市では徒歩20分を超えると1,000万円を割り込む傾向が見られます。バス便・自転車前提の物件は、買主層がかなり限られます。

3. 土山でも、駅近・築浅なら2,400万円。平岡町・土山徒歩10分・2008年築・100㎡が2,400万円で成約しています。㎡単価24万円で、市の中央値14.3万円の1.7倍です。「土山のマンションは400万円」という中央値は、駅から離れた古い物件が数を占めているために生じている数字です。

町丁別の成約件数は加古川町110件、平岡町79件、野口町69件、尾上町51件。この4町で市内の成約の大半を占めますが、同じ町名の中に駅近から郊外まで含まれるため、町名だけでは相場が決まりません。

築年帯で見ると、動きは小幅

加古川市では、築年による方向の違いが他市ほど大きくありません。市場の中心である1991〜2000年築（53件）が＋約7％、1980年以前築（22件）も小幅ながら上昇しています。

ただし2001〜2010年築の「下落」は、そのまま受け取らないでください。成約が24件と少なく、この件数では物件条件の偏りが数値に大きく影響します。たまたま駅から遠い物件が多く売れた年であれば、それだけで中央値は下がります。当社はこの数字を査定の根拠には使いません。

なお、他市では旧耐震・築古の下落が顕著です。当社の集計では明石市が△約9％、尼崎市が△約18％、伊丹市が△約21.4％。加古川市の1980年以前築が下がっていないのは、県内では珍しい部類に入ります。

高く売れるマンション・苦戦するマンションの特徴

高く売れやすい

• 加古川駅圏——㎡単価17.1万円で市内最高、成約63件で最多。4年で＋29.5％と伸びも市内最大です
• 東加古川駅圏——4年で＋20.5％。加古川駅に次ぐ上昇率です
• 駅徒歩10分以内——加古川徒歩10分・2022年築が3,000万円、土山徒歩10分・2008年築が2,400万円の成約実績
• 専有面積70㎡前後——成約の面積中央値が両期間とも70㎡。買主層がもっとも厚いレンジです

苦戦しやすい

• 駅徒歩20分超——1,000万円を割り込む傾向があります。バス便・自転車前提の物件は買主層が限られます
• 土山・浜の宮のマンション——㎡単価5.7万円・11.6万円と市内下位。同じ駅の戸建とはまったく別市場です
• 50㎡未満——買主層が単身・投資家に限られ、価格交渉が入りやすくなります
• 同一マンション内に他の売出しがある物件——比較が容易なぶん、先に出したほうが有利です

売却の流れと期間の目安

1. 査定（1〜3日）——登記、管理費・修繕積立金の額、大規模修繕の履歴が分かる資料があると精度が上がります
2. 媒介契約（1日）——専任・専属専任・一般の3種類
3. 売り出し・販売活動（1〜3か月）——レインズ登録、ポータル掲載、写真・間取り図、内見対応
4. 売買契約（1日）——手付金の受領、重要事項説明
5. 決済・引き渡し（契約から1〜2か月）——買主の住宅ローン本審査を待つ期間です

全体で3〜6か月が目安です。加古川市の中古マンションは総額1,000万円前後が中心で、買主が住宅ローンを組みやすい価格帯にあります。そのぶん、価格が適正であれば決まりやすい市場です。

売却にかかる費用と税金の基礎知識

• 仲介手数料——売買価格400万円超の場合、上限は「価格×3％＋6万円＋消費税」。1,045万円なら約41.9万円です
• 印紙税——売買契約書に貼付。価格帯によって1,000円〜数万円
• 抵当権抹消費用——住宅ローンが残っている場合。登録免許税と司法書士報酬で1〜2万円程度
• 譲渡所得税・住民税——売却益が出た場合のみ。所有期間5年以下は39.63％、5年超は20.315％

加古川市のマンションは総額1,000万円前後の取引が中心で、購入時より安く売れる（＝譲渡損失が出る）ケースも少なくありません。その場合、譲渡所得税はかかりません。一定の要件を満たせば損失を他の所得と損益通算できる特例もあるため、購入時の売買契約書は必ず探しておいてください。取得費が証明できないと、売却価格の5％しか取得費として認められず、税額が大きく変わることがあります。

費用と税金の詳細は加古川市の不動産売却にかかる費用と税金で解説しています。税務の最終判断は税理士または所轄税務署にご確認ください。

加古川市のマンションを相場より高く売る5つのコツ

1. 戸建の相場を、マンションの判断材料にしない
加古川市は9市で唯一、戸建が下がりマンションが上がった市です。「加古川は下がっている」という話を聞いても、マンションには当てはまりません。

2. 町名ではなく、徒歩分数で位置を決める
同じ加古川町で、徒歩27分の500万円と徒歩10分の3,000万円が同時に成約しています。町丁別の平均は、ご自宅の答えになりません。

3. 駅前立地なら、強気の価格設定に根拠がある
加古川駅圏は4年で＋29.5％、東加古川駅圏は＋20.5％。この上昇は駅前に集中しています。4年前の相場感で値付けすると、明確に安すぎます。

4. 徒歩20分超なら、価格より「見せ方」で勝負する
1,000万円を割り込みやすい層です。総額が下がるぶん、写真・室内の状態・管理情報の提示が反響数に直結します。価格を下げる前にできることが多く残っています。

5. 囲い込みをしない会社を選ぶ
他社からの買主紹介を制限されると、母数が減るぶん価格は下がります。レインズ登録証明書を受け取れているか、他社からの問い合わせに対応しているかを確認してください。

よくある質問

加古川市のマンションは、いま売り時ですか？

データ上は売主に追い風です。中古マンションの㎡単価は4年前の13.2万円から14.3万円へ約8.3％上昇しました。しかも両期間で売れた物件の専有面積の中央値がどちらも70㎡、築年の中央値がどちらも1994年で一致しています。当社が集計した9市のなかで、この2つが同時にそろっているのは加古川市だけで、条件をそろえた比較として最も信頼できる数字です。とくに加古川駅圏は4年で約29.5％上昇しています。

加古川は不動産が下がっていると聞きましたが、本当ですか？

戸建については、その通りです。総額の中央値は2,100万円から2,000万円へ約4.8％、土地1㎡あたりでは13.8万円から13.1万円へ約5.1％下がっています。成約件数は206件から248件へ約20％増えており、供給が増えるなかで価格が下がっている状況です。ただし中古マンションは逆に約8.3％上がっています。当社が集計した兵庫県内9市のなかで、戸建が下落しマンションが上昇したのは加古川市だけでした。

加古川市内で、いちばん高く売れる駅はどこですか？

中古マンションの㎡単価では加古川駅と別府駅がともに17.1万円で最高です。ただし別府は成約7件と少数のため、実質的には成約63件の加古川駅が中心になります。加古川駅は4年前の13.2万円から約29.5％上昇し、市内で最大の伸びを示しました。最低は土山の5.7万円で、加古川駅との差は約3倍です。

土山のマンションが400万円というのは本当ですか？

㎡単価5.7万円（70㎡換算で約400万円）は、土山を最寄りとするマンション19件の中央値です。ただしこれは、駅から離れた築古の物件が数を占めているために生じている数字です。実際の成約では、平岡町・土山徒歩10分・2008年築・100㎡が2,400万円で決まっています。㎡単価24万円で、市の中央値の1.7倍です。なお土山の戸建の総額中央値は2,100万円で、マンションとは約5.25倍の開きがあります。

築30年を超えるマンションでも売れますか？

売れています。加古川市の成約の中心は1991〜2000年築で、直近1年に53件が成約しました。この帯の㎡単価は12.2万円から13.0万円へ約7％上昇しています。1980年以前築も22件が成約し、4.5万円から5.0万円へ小幅ながら上昇しました。当社が集計した明石市（△約9％）、尼崎市（△約18％）、伊丹市（△約21.4％）では築古が下落しており、加古川市が下がっていないのは県内では珍しい部類に入ります。

まとめ――加古川は「種別を間違えると判断を誤る」市場

加古川市の中古マンション相場は、直近1年で㎡単価14.3万円・総額中央値1,045万円。4年前から約8.3％の上昇です。専有面積（70㎡）と築年（1994年）が両期間で一致しており、当社が集計した9市のなかで最も条件のそろった、信頼度の高い比較になっています。

そして加古川市は、9市で唯一、戸建が下がりマンションが上がった市です。同じ東加古川駅で、マンションは＋20.5％、戸建は約14％下落しました。土山ではマンション70㎡換算 約400万円に対し戸建2,100万円と、約5.25倍の開きがあります。

「加古川の相場」という一言で判断すると、確実に間違えます。必要なのは、種別と駅と徒歩分数をそろえた比較です。とくに加古川駅・東加古川駅圏のマンションをお持ちの方は、4年前の相場感のまま査定を受けると、実勢より2〜3割安い価格で手放すことになりかねません。

駅別・町丁別のさらに細かいデータは加古川市の不動産売却のページで公開しています。街そのものの動きは加古川市のいま――人口と取引の数字、売る・貸す・解体するの判断は加古川で売るか貸すか解体するかで扱っています。

ご自宅がどの水準にあるかは、駅・築年・面積・徒歩分数をそろえた比較で確認できます。査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。数字だけ知りたい、という理由でも構いません。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計。集計期間は直近1年＝2025年4月〜2026年3月、比較対象＝2021年4月〜2022年3月。人口は総務省「令和7年国勢調査 人口速報集計」。掲載の数値は中央値であり、個別物件の査定額を保証するものではありません。

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