加古川市、駅徒歩6分の115㎡が1万円｜価格を決めるのは駅距離ではありません
加古川市の土地の成約データに、こういう1件がありました。
| 所在 | 最寄駅 | 土地面積 | 成約価格 | 1㎡あたり |
|---|---|---|---|---|
| 米田町 | 宝殿 徒歩6分 | 115㎡ | 1万円 | 87円 |
駅から徒歩6分です。115㎡、およそ35坪。それが1万円で成約しています。
同じ加古川市で、東加古川駅 徒歩15分の110㎡は1,200万円（㎡109,091円）で成約しています。より駅から遠い土地のほうが、1,255倍高い。
「駅から近ければ売れる」は、成り立たないことがあります。
加古川市の土地成約7件
| 所在 | 最寄駅 | 土地面積 | 成約価格 | 1㎡あたり |
|---|---|---|---|---|
| 平岡町 | 東加古川 徒歩15分 | 110㎡ | 1,200万円 | 109,091円 |
| 平岡町 | 別府 徒歩12分 | 155㎡ | 1,500万円 | 96,774円 |
| 平岡町 | 東加古川 徒歩20分 | 130㎡ | 910万円 | 70,000円 |
| 野口町 | 浜の宮 徒歩23分 | 560㎡ | 3,300万円 | 58,929円 |
| 平岡町 | 土山 徒歩19分 | 90㎡ | 360万円 | 40,000円 |
| 野口町 | 東加古川 徒歩20分 | 640㎡ | 2,200万円 | 34,375円 |
| 米田町 | 宝殿 徒歩6分 | 115㎡ | 1万円 | 87円 |
上の6件は㎡34,375円から109,091円の範囲に収まっています。米田町の1件だけが、けた違いに離れています。
加古川市のご自宅が、いま実際にいくらで売れるか。この記事の取引データと、間取り・築年・接道などの条件を突き合わせて、具体的な金額でお出しします。
査定は無料です。その後の売却をお約束いただく必要はありません。
株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
「駅に近いのに売れない土地」に共通する条件
成約データには接道条件も権利関係も記録されていないため、この1件がどれに当たるかは分かりません。ただ実務上、駅に近くても評価が極端に下がる土地には、いくつかの典型があります。
| 条件 | 何が起きるか | 確認方法 |
|---|---|---|
| 無道路地 | 建築基準法上の道路に接していないため、原則として建物を建てられません。建築基準法第43条は、建築物の敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接することを求めています | 法務局の公図、市の建築指導担当課 |
| 間口が2m未満 | 接道はあっても幅が足りず、接道義務を満たしません | 地積測量図、現地の実測 |
| 私道の持分だけ | その土地自体には建物を建てられません。周辺の宅地とセットでなければ価値が出ません | 登記事項証明書の地目、公図 |
| 底地（借地権が設定されている土地） | 借地人がいる状態では自由に使えず、買主が限られます | 登記事項証明書、賃貸借契約書 |
| 都市計画道路の予定地 | 建築に制限がかかることがあります | 加古川市の都市計画図 |
| 共有持分だけの譲渡 | 単独では処分も利用もできず、市場価格の持分相当を大きく下回ります | 登記事項証明書の持分表示 |
これらは登記簿と公図を取れば、多くが確認できます。費用は1通数百円です。売却を考え始めた段階で取っておくと、話が早く進みます。
該当した場合の出口
- 隣地所有者への打診——最も現実的です。無道路地でも、隣地と一体になれば接道義務を満たせることがあります。隣地の方にとっては敷地が広がる利点があります
- 接道を確保する——隣地の一部を買い取る、あるいは通行・掘削の承諾を得る。費用はかかりますが、建築可能な土地になれば評価が大きく変わります
- 低未利用土地等の100万円特別控除——都市計画区域内の一定の低未利用土地について、譲渡所得から100万円を控除できます。市区町村長の確認書が必要です
- 800万円以下なら報酬の特例——媒介の報酬上限は30万円の1.1倍＝33万円（税込）です。媒介契約時に事前の説明と合意が必要です
読みながら、今の価格だけ先に知る。
10秒LINE査定 → 今いくら？がすぐわかる一方、加古川駅前は㎡52万円です
| 所在 | 最寄駅 | 建築年 | 面積 | 成約価格 | ㎡単価 |
|---|---|---|---|---|---|
| 加古川町 | 加古川 徒歩3分 | 2016年 | 75㎡ | 3,900万円 | 52.00万円 |
| 加古川町 | 加古川 徒歩10分 | 2022年 | 70㎡ | 3,000万円 | 42.86万円 |
| 平岡町 | 土山 徒歩17分 | 1979年 | 75㎡ | 120万円 | 1.60万円 |
マンションでも㎡単価で32.5倍の開きがあります。加古川駅 徒歩3分の2016年築が㎡52.00万円、土山駅 徒歩17分の1979年築が㎡1.60万円です。
「加古川だから安い」ではありません。駅と築年で、市内が大きく分かれています。
この分析の限界を、正直にお伝えします
- 土地の成約は7件です（面積1,000㎡の1件を除く）——1件ごとの事情が結果を大きく動かします
- 1万円の1件の理由は分かりません——接道条件・権利関係・地目は成約データに含まれていません。本記事で挙げた典型例は一般論であり、この1件がどれに当たるかを特定したものではありません
- マンションの32.5倍は2件の比較です——駅も築年も違い、要因を分離したものではありません
- 階数・向き・管理状態・区画の形状は記録されていません
- 横断比較であって予測ではありません——ご自身の物件が今後たどる値動きを示すものではありません
よくある質問
Q. 駅に近いのに土地が売れないのはなぜですか？
A. 接道条件や権利関係が原因であることがあります。典型的なのは、①建築基準法上の道路に接していない無道路地（同法第43条は幅員4m以上の道路に2m以上接することを求めています）②間口が2m未満 ③私道の持分のみ ④借地権が設定された底地 ⑤都市計画道路の予定地 ⑥共有持分のみの譲渡、です。加古川市では宝殿駅 徒歩6分の115㎡が1万円（㎡87円）で成約した例があります。
Q. 自分の土地が該当するか、どう確認できますか？
A. 法務局で登記事項証明書と公図を取得すれば、多くが確認できます。地積測量図があれば間口も分かります。都市計画道路については加古川市の都市計画図、建築の可否については市の建築指導担当課でご確認いただけます。費用は1通数百円です。
Q. 該当した場合、どうすればよいですか？
A. まず隣地所有者への打診をお勧めします。無道路地でも隣地と一体になれば接道義務を満たせることがあり、隣地の方にとっては敷地が広がる利点があります。隣地の一部を買い取って接道を確保する方法もあります。都市計画区域内であれば低未利用土地等の100万円特別控除が使える場合もあります。
Q. 加古川市の相場はどれくらいですか？
A. 一本の数字では表せません。土地は㎡87円から109,091円まで1,255倍、マンションは㎡1.60万円（土山 徒歩17分・1979年築）から52.00万円（加古川 徒歩3分・2016年築）まで32.5倍の開きがありました。駅と築年、そして土地の場合は接道条件で大きく分かれます。
Q. この記事の数字で売却価格が決まりますか？
A. 決まりません。土地は7件、マンションも個別の取引を並べたものです。接道条件・権利関係・階数・向き・管理状態は調整していません。傾向を読む材料としてお使いください。
まとめ
- 宝殿駅 徒歩6分の115㎡が1万円——1㎡あたり87円で成約しています
- 徒歩15分の110㎡は1,200万円——駅からの距離では説明できません
- 疑うべきは接道と権利関係——無道路地、間口2m未満、私道持分、底地、都市計画道路、共有持分
- 登記簿と公図で確認できます——1通数百円です
- 該当したら、まず隣地へ——隣地の方にとっては価値があることがほとんどです
加古川市の駅別・町丁別の相場は加古川市の不動産売却で公開しています。低未利用土地の控除は加古川市の低未利用土地等の100万円控除、費用と税金は加古川市の不動産売却にかかる費用と税金をご覧ください。
査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。「駅は近いのに買い手がつかない」というご相談こそ、登記簿と現地を見る意味があります。
出典：成約データは国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計。加古川市の土地成約7件（面積1,000㎡の1件を除く）、マンション成約を対象としています。単価は成約価格÷面積。本記事は個別の成約を並べた横断的な比較であり、個別物件の将来価格の予測ではありません。接道条件・権利関係・地目は成約データに含まれておらず、本記事で挙げた「駅に近くても評価が下がる土地」の典型例は一般論であって、掲載した個別の成約がどれに該当するかを特定したものではありません。接道義務は建築基準法第43条。低未利用土地等の100万円特別控除は国税庁タックスアンサーNo.3226。仲介手数料の特例は宅地建物取引業法第46条に基づく国土交通省告示（令和6年7月1日施行）。個別の建築可否は加古川市の担当課にご確認ください。
この記事の集計データについて
本記事が集計に用いたのは、当社サイトの加古川市の成約事例ページに掲載している62件です。これは国土交通省「不動産情報ライブラリ」の直近1年（2025年4月〜2026年3月）のデータから当社が抜粋・加工したもので、加古川市で成立した全取引ではありません。また、掲載事例は種別ごとに価格の低い順に並んでおり、無作為抽出ではありません。そのため、本記事に示した中央値・平均値・単価は、市場全体のそれとは異なる可能性があります。実際のご所有物件の査定額は、間取り・階数・向き・管理状態・リフォーム歴・接道など個別の条件を確認したうえで算出します。
この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。土地の形状・間口は成約価格情報には記録がないため、これらを扱った集計は不動産取引価格情報に基づきます。
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