久代の家、どう売りますか？川西市なのに最寄駅はJR北伊丹

兵庫県川西市の久代で、直近1年に成約した中古マンション10件。10件すべての最寄駅が、JR北伊丹でした。

北伊丹駅は、伊丹市にあります。

戸建21件でも、北伊丹11件・阪急伊丹6件・川西能勢口3件。川西市の町でありながら、生活圏の中心は伊丹側です。

久代では、何がいくらで売れていますか？

結論：戸建2,800万円（21件）、マンション2,300万円（10件）、土地1,200万円（8件）。

戸建21件は土地105㎡・延床108㎡・築1999年で2,800万円、駅徒歩20分。

マンション10件は専有70㎡・築1996年で2,300万円、駅徒歩8分。

土地8件は90㎡で1,200万円、駅徒歩23分。㎡あたり約13万円です。

戸建とマンションの差は1.2倍しかありません。これは珍しい構図です。多くの町では2倍前後の差がつきます。

なぜ差が1.2倍しかないのですか？

結論：駅距離が逆転しているからです。マンション徒歩8分に対し、戸建は徒歩20分。

マンションはJR北伊丹駅の近くに集まり、戸建は駅から離れた区画に広がっている——という構造です。

築年もマンション1996年、戸建1999年でほぼ同じ。差がつく要因が駅距離しかないため、価格が接近しています。

そしてこの町の駅は、伊丹市の駅です。JR北伊丹（JR宝塚線）、阪急伊丹。加えて川西能勢口（阪急宝塚線・能勢電鉄）も3件あります。

JR・阪急・能勢電の3社が生活圏に入る——それがこの町の位置づけです。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。「JR北伊丹駅徒歩◯分」を必ず書いてください。川西市という表記だけでは、伊丹市を条件に探している買い手に届きません。成約39件のうち少なくとも21件が伊丹市内の駅を最寄りとしています。市名より駅名が効く町です。

2つめ。マンションをお持ちなら、駅徒歩8分が最大の武器です。この町では、戸建との価格差が1.2倍まで縮まっています。「戸建より安いマンション」ではなく「戸建より駅に近い住まい」として出してください。訴求の軸が変わります。

3つめ。戸建をお持ちなら、徒歩20分をどう補うかです。土地105㎡（約32坪）、延床108㎡。延床が土地を上回っているということは、3階建てまたは総2階の設計です。部屋数と収納で勝負できます。

4つめ。土地は90㎡・㎡13万円が目安です。戸建の土地105㎡に当てはめると約1,365万円。成約2,800万円との差額約1,435万円が建物の評価です。築1999年としては、しっかり値が残っています。

まとめ

• 久代のマンション10件はすべてJR北伊丹（伊丹市）を最寄りとする。2,300万円・専有70㎡・築1996年・徒歩8分
• 戸建21件は2,800万円・土地105㎡・築1999年・徒歩20分
• 戸建とマンションの差は1.2倍。築年がほぼ同じで、駅距離だけが差の要因
• 土地8件は1,200万円・90㎡（㎡あたり約13万円）

ご自宅がいくらで売れるか、調べてみませんか

ここまでの数字は、あくまで町全体の中央値です。同じ町のなかでも、築年・面積・接道条件・階数で価格は大きく変わります。

株式会社Estate&Co.は神戸市中央区京町に本店を置く不動産売却専門店です。国土交通省の成約データと、各自治体の統計をもとに、お住まいの地域の実勢に沿った査定をご提供しています。

「いま売ったらいくらか」を知っておくだけでも、判断の材料になります。売却を決めていない段階でのご相談も承っています。