川西市のマンション売却相場【2026年最新】｜同じ沿線で＋63％と▲42％。市の平均は誰にも当てはまりません

川西市でマンションを売ろうと考えたとき、ネットで見つかる情報は戸建の話が中心になりがちです。理由があります。川西市の取引の約7割は戸建だからです。

直近1年（2025年4月〜2026年3月）の成約は市全体で464件。うち戸建が330件、中古マンションは134件でした。阪神間では戸建の比重がとりわけ高い市です。

この記事では、国土交通省の不動産情報ライブラリに登録された取引価格情報をもとに当社が独自に集計した川西市の成約データから、マンションの実勢価格を駅別・築年別にお見せします。数の少ないマンションだからこそ、正確な数字が必要になります。

川西市のマンション売却相場は今いくら？【結論から】

㎡単価20.6万円は75㎡換算で約1,545万円。総額の中央値1,650万円ともおおむね整合します。

ここで重要なのは、両期間で売れたマンションの専有面積の中央値がどちらも75㎡で一致している点です。売れている物件の広さが変わっていない状態での＋9.6％ですから、これは条件をそろえた比較として読める数字です。「たまたま広い物件が売れたから平均が上がった」という類の見かけの上昇ではありません。

戸建の「＋25％」は、そのまま値上がりではない

マンションをお持ちの方も、川西では戸建の数字を目にする機会が多いはずです。読み方を整理しておきます。

川西市の戸建は、総額の中央値が2,000万円から2,500万円へ約25％上昇しました。成約件数も242件から330件へ約36％増えています。

ただし、この25％をそのまま値上がりと受け取るのは正確ではありません。売れた戸建の土地面積の中央値が、135㎡から150㎡へ15㎡広くなっているからです。より広い土地の物件が売れるようになれば、単価が変わらなくても総額の中央値は上がります。

土地1㎡あたりで見ると、12.0万円から14.0万円へ約16.7％の上昇。これが単価ベースの実勢です。25％と16.7％、どちらも上昇ではありますが、8ポイント以上の差があります。

人口面では、2025年国勢調査の速報で川西市は149,698人、2020年比▲1.72％。人口は緩やかに減っているのに、住宅市場では買主が明確に増えている——これが川西市の現状です。

南北に細長い市で、相場が2.6倍ひらいている

川西市は南端の阪急川西能勢口から北の日生中央まで、能勢電鉄沿いに市域が細長く伸びています。この地形が、そのまま価格差になっています。

マンションの㎡単価は、最高の雲雀丘花屋敷37.1万円と最低の滝山17.3万円で約2.1倍。戸建は最高の川西池田2,900万円と最低の鼓滝1,100万円で約2.6倍の開きがあります。

ただし件数にご注意ください。川西市のマンション成約134件のうち58件が川西能勢口で、次いで多田19件、日生中央12件。上位の雲雀丘花屋敷9件、北伊丹6件、川西池田5件は、いずれも10件未満です。10件未満の駅の中央値は、たまたま高い1件・安い1件で大きく振れます。目安としてお読みください。

同じ沿線で、正反対のことが起きている

4年前との比較を見ると、川西市の駅ごとの明暗がはっきりします。戸建の総額中央値の推移です。

同じ能勢電鉄沿線でありながら、山下は＋63％、鼓滝は▲42％。4年間で正反対のことが起きています。

この事実が示すのは、「川西は上がっている」という言い方が、市全体としては正しくても、ご自宅には当てはまらない可能性が高いということです。査定額の根拠として市全体の上昇率を示された場合は、必ずご自宅の最寄り駅の数字を確認してください。

この数字は使いません――川西能勢口の「1.8倍」について

ここで、当社が査定に使わないと判断した数字について、正直にお伝えします。

川西能勢口の中古マンション㎡単価は、4年前の10.6万円から直近1年の19.4万円へ、約1.8倍になっています。数字だけを見れば、市内で圧倒的な上昇です。

しかし当社は、この数字を売主への説明にそのまま使いません。成約件数が41件から58件へ増えており、売れた物件の築年構成が変わった影響を含んでいる可能性が高いからです。以前は古い物件ばかり売れていたのが、築浅の成約が増えた——それだけでも中央値は大きく動きます。

「川西能勢口は4年で1.8倍になりました」という説明は、売主に喜ばれます。しかし、その数字を根拠に売り出し価格を決めれば、決まらないまま値下げを重ねることになりかねません。個別の査定では、築年・面積・徒歩分数の条件が近い事例で確認する必要があります。

実際の成約事例【直近1年・川西市の中古マンション】

読み取っていただきたい点が3つあります。

1. 山手のニュータウンの築古マンションは、200万〜400万円の水準です。清和台東の1973年築70㎡が180万円、清和台西の1970年築70㎡が350万円。一方で同じ清和台西でも、2002年築80㎡は1,500万円で成約しています。同じ町内で築年が30年違うと、価格は4倍以上変わります。

2. 川西能勢口の駅近築浅は4,000万円台に届きます。中央町の2004年築が、70㎡で3,800万円、75㎡で4,400万円。市全体の総額中央値1,650万円の2倍以上です。「川西のマンションは1,600万円くらい」という感覚で査定を受けると、駅近築浅をお持ちの方は大きく損をします。

3. 築40年でも駅徒歩2分なら2,400万〜2,700万円。栄町の1985年築65㎡が川西能勢口徒歩2分で2,400万円、1984年築90㎡が川西池田徒歩2分で2,700万円。川西では、築年より徒歩分数のほうが価格への影響が大きい場面があります。

山手のニュータウンでは、競合が同時に出てくる

町丁別の成約件数を見ると、川西市の市場がどこで動いているかが分かります。

直近1年でもっとも成約が多かったのは清和台西28件、次いで丸山台25件、清和台東22件、けやき坂20件。いずれも山手のニュータウンです。

開発から時間が経ち、世代交代の物件がまとまって市場に出ている状況です。売主にとっては、二つの意味があります。

第一に、買主はいます。年間20件以上成約している町丁であれば、市場が動いていないということはありません。

第二に、競合が多いということです。同じ町内で、似た年代・似た広さの物件が同時に売り出されている可能性が高い。買主はそれらを並べて比較します。価格と見せ方の差が、そのまま結果に出る環境です。

清和台や丸山台のような地区では、「相場が上がるのを待つ」より「競合が出る前に、整えて先に出す」ほうが結果につながります。

高く売れるマンション・苦戦するマンションの特徴

高く売れやすい

• 川西能勢口・川西池田の駅徒歩5分圏——2004年築75㎡が4,400万円、築40年の90㎡でも2,700万円の成約実績があります
• 2000年代以降築——同じ町内で1970年代築と4倍以上の差がついています
• 専有面積75㎡前後——成約の面積中央値が両期間とも75㎡。買主層がもっとも厚いレンジです
• 南部（雲雀丘花屋敷・北伊丹・川西池田圏）——㎡単価30万円超。大阪へのアクセスが価格を支えています

苦戦しやすい

• 山手ニュータウンの1970〜80年代築——200万〜400万円の水準で、同時期に競合が出やすい層です
• 鼓滝・滝山エリア——戸建で4年間に▲42％・▲28％と、市内で明確に下落した駅です
• バス便・駅徒歩15分超——川西では徒歩分数の影響が大きく、買主層が限られます
• 同一マンション内に他の売出しがある物件——比較が容易なぶん、先に出したほうが有利です

売却の流れと期間の目安

1. 査定（1〜3日）——登記、管理費・修繕積立金の額、大規模修繕の履歴が分かる資料があると精度が上がります
2. 媒介契約（1日）——専任・専属専任・一般の3種類
3. 売り出し・販売活動（1〜3か月）——レインズ登録、ポータル掲載、写真・間取り図、内見対応
4. 売買契約（1日）——手付金の受領、重要事項説明
5. 決済・引き渡し（契約から1〜2か月）——買主の住宅ローン本審査を待つ期間です

全体で3〜6か月が目安です。川西市はマンションの成約が年134件と、戸建（330件）に比べて少ない市場です。買主の母数が小さいぶん、価格設定を誤ったときの機会損失が大きくなります。最初の3週間で反響がなければ、早めに見直す判断が必要です。

売却にかかる費用と税金の基礎知識

• 仲介手数料——売買価格400万円超の場合、上限は「価格×3％＋6万円＋消費税」。1,650万円なら約60.4万円です
• 印紙税——売買契約書に貼付。価格帯によって1,000円〜数万円
• 抵当権抹消費用——住宅ローンが残っている場合。登録免許税と司法書士報酬で1〜2万円程度
• 譲渡所得税・住民税——売却益が出た場合のみ。所有期間5年以下は39.63％、5年超は20.315％

居住していた自宅を売る場合は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」が使えます。売却益が3,000万円以内なら譲渡所得税はかかりません。適用には要件があり、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の年末までに売ることなどが条件です。川西の山手ニュータウンでは、親御さんが施設に移られてから空室のまま数年、というケースが少なくありません。まず期限をご確認ください。

費用と税金の詳細は川西市の不動産売却にかかる費用と税金で解説しています。税務の最終判断は税理士または所轄税務署にご確認ください。

川西市のマンションを相場より高く売る5つのコツ

1. 市の上昇率ではなく、駅の数字で判断する
同じ能勢電沿線で山下＋63％、鼓滝▲42％。市全体の数字はご自宅の答えになりません。

2. 大きすぎる上昇率は疑う
川西能勢口のマンション㎡単価は4年で1.8倍という数字が出ますが、成約件数が41件から58件へ増えており、築年構成の変化を含む可能性があります。この数字を根拠に価格を決めると、決まらないまま値下げを重ねることになりかねません。

3. 駅近なら築年を理由に諦めない
築40年でも、川西能勢口徒歩2分で2,400万円、川西池田徒歩2分で2,700万円の成約があります。川西では徒歩分数の影響が大きい場面があります。

4. 山手のニュータウンでは「先に出す」
清和台西28件、丸山台25件、清和台東22件、けやき坂20件。同じ町内で競合が同時に出る環境です。整えて先に出せるかどうかが値下げの有無を分けます。

5. 囲い込みをしない会社を選ぶ
マンションの成約が年134件と、買主の母数がそもそも大きくない市場です。他社からの買主紹介を制限されると、その影響は他市より大きくなります。レインズ登録証明書を受け取れているか、他社からの問い合わせに対応しているかを確認してください。

よくある質問

川西市のマンションは、いま売り時ですか？

データ上は売り手に不利ではありません。中古マンションの㎡単価は4年前の18.8万円から20.6万円へ約9.6％上昇しました。しかも両期間で売れた物件の専有面積の中央値がどちらも75㎡で一致しているため、条件をそろえた比較として読める数字です。ただし駅による差が大きく、戸建では同じ能勢電沿線で山下＋63％、鼓滝▲42％と正反対の動きをしています。ご自宅の最寄り駅で確認する必要があります。

川西市内で、いちばん高く売れる駅はどこですか？

中古マンションの㎡単価では雲雀丘花屋敷の37.1万円が最高で、次いで北伊丹34.2万円、川西池田30.0万円と、いずれも市の南部です。ただしこの3駅は成約が9件・6件・5件と少数のため、目安としてお読みください。件数でみると川西能勢口が58件で市内の4割強を占めます。実際の成約では、川西能勢口徒歩4分・2004年築・75㎡が4,400万円で決まっています。

川西能勢口のマンションが4年で1.8倍になったと聞きました。本当ですか？

集計上の数字としては、㎡単価の中央値が10.6万円から19.4万円へ上がっています。ただし当社はこの数字を査定の根拠にそのまま使いません。成約件数が41件から58件へ増えており、売れた物件の築年構成が変わった影響を含んでいる可能性が高いためです。以前より築浅の成約が増えただけでも中央値は大きく動きます。個別の査定では、築年・面積・徒歩分数の条件が近い事例で確認する必要があります。

築50年のマンションでも売れますか？

売れています。実際の成約では、清和台東の1973年築70㎡が180万円、清和台西の1970年築70㎡が350万円、南花屋敷の1972年築55㎡が630万円で決まりました。価格帯は200万〜600万円が中心になります。ただし同じ清和台西でも2002年築80㎡は1,500万円で成約しており、同一町内でも築年による差は4倍以上あります。

戸建が25％上がったと聞きましたが、本当に上がっているのですか？

総額の中央値は2,000万円から2,500万円へ約25％上がっています。ただし売れた戸建の土地面積の中央値が135㎡から150㎡へ広がっているため、上昇分すべてが単価の上昇ではありません。土地1㎡あたりで見ると12.0万円から14.0万円へ約16.7％の上昇です。上がっていることは確かですが、25％という数字をそのまま自宅に当てはめると過大になる可能性があります。

まとめ――川西は「駅ごとに別の市場」がある

川西市の中古マンション相場は、直近1年で㎡単価20.6万円・総額中央値1,650万円。4年前から約9.6％の上昇で、専有面積の中央値が両期間とも75㎡で一致しているため、条件をそろえた比較として信頼できる数字です。

一方で、この市の本当の特徴は駅ごとの落差です。同じ能勢電鉄沿線で、戸建の総額中央値は山下が＋63％、鼓滝が▲42％。マンションの㎡単価も南部の雲雀丘花屋敷37.1万円と滝山17.3万円で約2.1倍。南北に細長い市域が、そのまま複数の別々の市場になっています。

そして山手のニュータウンでは世代交代が進み、清和台西28件、丸山台25件と、同じ町内で競合が同時に出てくる状況です。市全体の上昇率を眺めているより、ご自宅の町丁でいま何件売り出されているかを知るほうが、はるかに実益があります。

駅別・町丁別のさらに細かいデータは川西市の不動産売却のページで公開しています。街そのものの動きは川西市のいま――人口と取引の数字、土地の広い物件については川西の広い土地は売りやすいのかで扱っています。

ご自宅がどの水準にあるかは、駅・築年・面積・徒歩分数をそろえた比較で確認できます。査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。数字だけ知りたい、という理由でも構いません。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計。集計期間は直近1年＝2025年4月〜2026年3月、比較対象＝2021年4月〜2022年3月。人口は総務省「令和7年国勢調査 人口速報集計」。掲載の数値は中央値であり、個別物件の査定額を保証するものではありません。

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