川西市の売却にかかる費用と税金は？更地を駐車場に貸すと3,000万円控除が消えます

川西市は成約の約7割が戸建で、土地面積の中央値は150㎡。阪神間ではとくに土地の広い市です。美山台では土地380㎡、丸山台では230㎡といった規模の物件が実際に成約しています。

そのため、売却前にこういう相談をよくいただきます。「古い家なので更地にしようと思います。すぐ売れるとは限らないので、それまで月極駐車場に貸そうかと」

お待ちください。それをすると、3,000万円特別控除が使えなくなります。国税庁は、家屋を取り壊した場合の要件として「家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと」を明示しています。川西市の戸建中央値クラスで試算すると、この一手で約433.7万円が動きます。

この記事では、国土交通省の不動産情報ライブラリに登録された取引価格情報をもとに当社が集計した川西市の直近1年の成約データを使い、費用と税金を実額で計算します。

川西市は「土地が広い市」です

直近1年（2025年4月〜2026年3月）の成約は464件。戸建330件・中古マンション134件で、約7割が戸建です。

戸建の総額中央値は2,500万円、土地面積の中央値は150㎡。4年前と比べると総額は2,000万円から約25％の上昇、成約件数は242件から330件へ約36％増えました。土地1㎡あたりの中央値も12.0万円から14.0万円へ約16.7％上がっています。ただし土地面積の中央値が135㎡から150㎡へ広がっているため、総額の上昇分すべてが単価の上昇ではありません。

中古マンションは㎡単価の中央値が18.8万円から20.6万円へ約9.6％の上昇。専有面積の中央値は両期間とも75㎡で一致しており、条件をそろえた比較として読める数字です。

人口は2025年国勢調査速報で149,698人（2020年比▲1.72％）。人口は緩やかに減っていますが、住宅市場では買主が明確に増えています。

川西市は南端の川西能勢口から北の日生中央まで能勢電鉄沿いに細長く伸び、市域には645mの標高差があります。戸建の中央値は川西池田2,900万円に対し鼓滝1,100万円で2.6倍。市域の形と地形の話は同じ市の中に645mの落差がある。川西という細長い街で扱っています。

川西市の実際の成約で、仲介手数料はいくらだったか

※印は、令和6年7月1日施行の報酬告示改正による「低廉な空家等」の特例（売買価格800万円以下・報酬上限は30万円の1.1倍＝税込33万円）を適用した場合の上限額です。川西市の成約事例54件のうち12件がこの価格帯で、清和台東・清和台西・向陽台・石道・笹部といった北部の団地に集中しています。清和台西では戸建2,450万円に対しマンション590万円と4.2倍の差がついています。

【最重要】更地にして駐車場に貸すと、3,000万円控除が消えます

マイホームを取り壊して土地として売る場合、3,000万円特別控除には3つの条件が付きます。国税庁の原文どおりに挙げます。

1. 「譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され」ること
2. 「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る」こと
3. 「家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していない」こと

3つ目が、川西市でとくに事故の多いところです。更地にすると固定資産税が上がります。住宅用地の特例（小規模住宅用地は課税標準6分の1、一般住宅用地は3分の1）が外れるためで、実際の税額は一般に3〜4倍程度になることがあります（負担調整措置により実額は物件ごとに異なります。この点は確度80％程度の目安としてご覧ください）。

「税金が上がるなら、売れるまで駐車場にして収入を得よう」——ごく自然な発想です。ところがこれをやると、3,000万円特別控除が使えなくなります。

川西市の戸建中央値で、433.7万円変わります

前提：川西市の戸建（土地150㎡）を2,500万円で売却。1975年に取得し購入時の契約書はなく、取得費は売却価格の5％。取壊し費用150万円。所有・居住とも長期。

差は約433.7万円。月極駐車場の収入が月2万円だとすると、18年分に相当します。更地の期間は、何にも使わずに置いておくのが正解です。

家を残したまま、庭だけ売っても控除は使えません

土地が広い川西市では、もうひとつの選択肢が出てきます。「家は残して、庭の部分だけ分筆して売る」という方法です。

この場合、3,000万円特別控除は使えません。居住用財産の特例は「家屋」または「家屋とともにその敷地」を譲渡する場合が対象で、家屋を取り壊した場合の例外を除き、敷地だけの譲渡は対象外だからです。

土地150㎡のうち70㎡を分筆して1,200万円で売った場合、取得費が証明できなければ譲渡所得は1,000万円を超え、長期譲渡で200万円前後の税負担が発生します。手取りを最大化したいなら、家屋とともに一度に売る形を検討してください。

広い土地の売り方そのものは土地が広すぎて売れない、と言われたとき（川西市）で扱っています。丸山台では土地230㎡の戸建が2,300万円で成約しており、37件すべて日生中央駅（丸山台）で詳しく見ることができます。

3,000万円控除は、3年に1度しか使えません

もうひとつ押さえておくべき制限があります。この特例には「売った年の前年および前々年にこの特例またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと」という要件があります。

つまり3年に1度です。

広い土地を「今年は半分、来年は残り」と分けて売る計画を立てると、2回目には控除が使えません。買主が見つかりやすいよう分割するという判断自体は合理的ですが、税額まで含めた比較が必要です。

• 一度に売る——3,000万円控除を1回だけ使う。売却先を見つけるのに時間がかかる可能性
• 2回に分けて売る——買主は見つけやすいが、2回目は控除なし。年をまたいで3年以上空ければ2回使えるが、その間の固定資産税と管理の負担が続く

どちらが有利かは、分割後の各区画の価格と取得費で変わります。売り出す前に、両方のパターンで手取りを計算してください。

仲介手数料・印紙税以外にかかる費用

• 抵当権抹消登記——登録免許税は不動産1個につき1,000円、司法書士報酬を含めて1万5,000円〜2万円程度
• 分筆登記——土地を分けて売る場合。土地家屋調査士への報酬で20万円〜50万円程度。分筆には確定測量が前提になります
• 確定測量——35万円〜60万円程度。土地面積の中央値が150㎡と広く、北部の造成地では高低差もあるため上振れします
• 解体費用——木造で坪4万円〜5万円程度。土地を売るために取り壊した場合の取壊し費用とその建物の損失額は譲渡費用になります
• 残置物処分——戸建1軒で15万円〜40万円程度。土地が広いぶん物置や庭の資材が多く、上振れしやすい傾向があります
• 更地期間の固定資産税——住宅用地の特例が外れるため増額します。売却が長引くほど負担が積み上がります
• 相続登記——2024年4月1日から義務化。正当な理由なく3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象です

媒介契約の選び方は一般媒介に切り替えるべきか、制度で比べる（川西市）で解説しています。

よくある質問

Q. 更地にしたあと、売れるまで駐車場に貸してもいいですか？
A. おすすめしません。3,000万円特別控除の要件に「家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと」があります。貸してしまうと控除が使えません。川西市の戸建中央値2,500万円・取得費は概算5％・取壊し費用150万円という前提で試算すると、控除が使えれば税額0円、使えなければ約433.7万円です。月2万円の駐車場収入なら18年分に相当します。更地の期間は何にも使わずに置いておくのが正解です。

Q. 家を残したまま、庭の一部だけを売れますか？
A. 売ることはできますが、3,000万円特別控除は使えません。居住用財産の特例は「家屋」または「家屋とともにその敷地」を譲渡する場合が対象で、家屋を取り壊した場合の例外を除いて敷地だけの譲渡は対象外です。分筆には確定測量と分筆登記（20万円〜50万円程度）も必要になります。手取りを最大化するなら、家屋とともに一度に売る形を先に検討してください。

Q. 3,000万円控除は何度でも使えますか？
A. 3年に1度です。「売った年の前年および前々年にこの特例またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと」が要件です。広い土地を2年連続で分けて売ると、2回目には使えません。分割して売る計画を立てる場合は、税額まで含めて比較してください。

Q. 川西市で家を売ると、仲介手数料はいくらですか？
A. 実際の成約価格で計算すると、市の戸建中央値2,500万円で約89.1万円、中古マンション中央値1,650万円で約61.1万円、川西池田の戸建中央値2,900万円で約102.3万円、美山台の6,500万円（日生中央徒歩10分・土地380㎡）で約221.1万円です。売買価格800万円以下の物件は令和6年7月1日施行の報酬告示改正により、上限が30万円の1.1倍（税込33万円）となります。川西市では成約事例54件のうち12件がこの価格帯に入ります。

Q. 川西市の相場は上がっていますか？
A. 戸建は総額中央値が2,000万円から2,500万円へ約25％、土地1㎡あたりでは12.0万円から14.0万円へ約16.7％上昇しました。ただし成約した土地面積の中央値が135㎡から150㎡へ広がっているため、総額の上昇分すべてが単価の上昇ではありません。中古マンションは㎡単価が18.8万円から20.6万円へ約9.6％の上昇で、こちらは専有面積の中央値が両期間とも75㎡で一致しており、条件をそろえた比較として読める数字です。成約件数は戸建が242件から330件へ約36％増えています。

まとめ——川西市は「更地にしたあと」で決まります

川西市の不動産売却でかかる費用は、市の戸建中央値2,500万円で売却価格の約3.6％、実額では仲介手数料89.1万円が中心です。

ただし川西市で手取りを左右するのは、費用ではありません。

1. 更地は何にも使わない——貸駐車場等に供すると3,000万円控除が消えます。試算では約433.7万円の差でした
2. 取壊しから1年以内に契約——かつ住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
3. 庭だけの売却は控除の対象外——家屋とともに売る形を先に検討してください
4. 控除は3年に1度——分割して売る計画は、税額まで含めて比較を
5. 取壊し費用は譲渡費用になります——修繕費とは扱いが違います

川西市の相場データは川西市の不動産売却のページで、駅別・町丁別に公開しています。マンションの駅別の動きは川西市のマンション売却相場【2026年最新】をご覧ください。

査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。「解体してから売るべきか、その順番だけ相談したい」というご依頼でも構いません。

出典：成約データは国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計。人口は2025年国勢調査人口速報集計。税制は国税庁タックスアンサーNo.3255（譲渡費用となるもの）・No.3302（マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例）・No.3305・No.7108。固定資産税の住宅用地特例および負担調整措置による実額は物件ごとに異なります。仲介手数料の特例は令和6年7月1日施行の報酬告示改正による。解体費用・残置物処分費用・登記費用・測量費・分筆費用は一般的な目安であり、実際の金額は現地条件によって変わります。掲載の税額はいずれも一定の前提を置いた試算です。最終的な判断は税理士または所轄税務署にご確認ください。

FREE ASSESSMENT

この記事を読んだ方へ。まずは、無料査定から。

ご入力およそ60秒。査定無料・秘密厳守・しつこい営業はいたしません。
お電話（078-392-2300）でも承ります。

お名前・電話番号の入力は任意です。メールアドレスだけで査定をお受けできます。

物件種別必須お選びくださいマンション戸建土地収益・事業用その他

所在地（市区町村）必須

お名前（任意・ニックネーム可）

電話番号（任意）

メールアドレス必須

ご相談内容（任意）

ウェブサイト

ご入力いただいた情報は、査定・ご連絡・売却のご提案のためにのみ使用します。詳しくはプライバシーポリシーをご確認ください。送信をもってご同意いただいたものとみなします。

入力が手間な方は10秒LINE査定へ。