有馬の観光客は1.9倍になった。温泉付きマンションの値段は動かなかった
神戸市北区有馬町。日本有数の温泉地であり、神戸市の統計によれば有馬エリアの観光入込客数は令和3年（2021年）の73万人から令和6年（2024年）の137万人へ、3年で1.9倍に回復しています。
その同じ町で、マンションの成約中央値は610万円から650万円にしか動いていません。件数も40件から40件で変わらず、㎡単価は105,000円から107,692円へ2.6%の差です。観光の回復は、少なくとも住宅の取引価格には転移していません。
有馬町で売れているのは2LDKが20件、専有面積の中央値は60㎡。35件のマンションのうち26件が2001〜2010年に建てられた建物です。この記事では、国土交通省 不動産情報ライブラリのデータを自社集計し、有馬町という特殊な不動産市場の輪郭を整理します。
有馬町のマンションは、いくらで売れているのですか？
結論：2025年4月〜2026年3月の成約・取引35件の中央値は650万円、㎡単価の中央値は107,692円、専有面積の中央値は60㎡です。
㎡単価107,692円という水準は、神戸市中央区の市街地と比べると1桁近く違います。同じ北区の中でも、【北区でマンションを売るなら】町名ひとつで、値段が9倍変わるで扱ったとおり、町名によって単価は大きく振れます。有馬町はその中でも独自の市場を形成しています。
40件のうち25件は「成約価格情報」、15件は「不動産取引価格情報」です。いずれも実際の取引に基づく情報で、売出価格ではありません。最寄駅は40件中39件が有馬温泉駅と記録されています。
ところで、神戸市北区の家がいま、いくらで売れているかご存じですか。ご自宅やご実家の所在地と、間取り・築年・接道などの条件をもとに、神戸市北区で実際に売れた価格と照らして、具体的な金額でお出しします。「すぐに売る予定はないが、金額だけ知っておきたい」という方のご利用も歓迎します。
神戸市北区の自宅・実家がいくらで売れるか、無料で調べる（入力60秒）
査定は無料です。その後の売却をお約束いただく必要はありません。
株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
観光客が1.9倍に戻っても、値段が動かなかったのはなぜですか？
結論：観光の統計と住宅の取引は、そもそも別の市場だからです。有馬町で取引されているのは宿泊施設ではなく、居住用・別荘用のマンションです。
神戸市の「令和6年観光入込客数」によれば、有馬エリアの入込客数は令和元年161万人、令和2年89万人、令和3年73万人、令和4年103万人、令和5年124万人、令和6年137万人と推移しています。令和3年から令和6年で1.9倍です。
一方、不動産の側は、2021年4月〜2022年3月の中央値610万円に対し、2025年4月〜2026年3月が650万円。6.6%の差にとどまります。件数も40件から40件で同じです。
ここは正確に書いておきます。観光統計は暦年（令和6年＝2024年）が最新で、不動産のデータは2025年4月〜2026年3月です。比較している期間は完全には一致していません。それでも、観光がV字回復した3〜4年のあいだに住宅価格が横ばいだった、という大きな傾向は読み取れます。
なお、有馬温泉の観光客数については、兵庫県の「観光客動態調査」が「有馬温泉（金の湯等）」として74万人（令和6年度）という別の数字を公表しています。県は施設ベース、市はエリアベースで集計しており、対象範囲が異なります。単一の数字として扱うと誤りになるため、当社では出典と集計単位を明記しています。
読みながら、今の価格だけ先に知る。
10秒LINE査定 → 今いくら？がすぐわかる有馬町で売れているのは、どんな部屋ですか？
結論：2LDKが20件で最多。1LDKが9件、1DKが3件と続きます。専有面積の中央値は60㎡です。
築年帯で分けると、この市場の成り立ちがはっきりします。
2001〜2010年築が26件で、中央値700万円・㎡単価111,250円。1981年以前が8件で490万円・93,546円。1982〜1990年築と2011年以降の成約は0件でした。市場の4分の3が、2000年代に建てられた住戸で占められていることになります。
この構成には、供給側に明確な理由があります。東急不動産株式会社のニュースリリースによれば、同社は「スパレジデンス エクスモンド有馬」を神戸市北区有馬町字地獄谷1609番2に供給し、総戸数99戸、竣工は平成20年（2008年）3月中旬、平成19年9月に販売を開始しています。リリース本文には「有馬温泉エリアでは約30年ぶりとなる温泉付分譲マンション」と明記されており、金泉（含鉄ナトリウム塩化物強塩高温泉）の大浴場と家族風呂を備えた物件とされています。構造はRC造地下1階付8階建です。
99戸のうち一定数が流通に回れば、35件という年間の取引件数に対して十分な影響を持ちます。2001〜2010年築が26件を占めるという分布は、この供給と整合します。
有馬町という町は、どういう場所ですか？
結論：金泉と銀泉という性質の異なる源泉を持つ温泉地であり、神戸市の景観形成市民協定が結ばれている地区です。
神戸市（経済観光局）の公式説明によれば、有馬温泉の金泉は褐色・高温で、泉質は「含鉄・ナトリウム－塩化物強塩高温泉」および「ナトリウム－塩化物高温泉」。銀泉は無色透明で、炭酸泉とラジウム泉の混合、泉質は「含二酸化炭素・鉄－単純冷鉱泉」とされています。市有泉源として天神泉源（99.4℃）、妬泉源（100.5℃）、炭酸泉源（18.3℃）、極楽泉源（98.1℃）、御所泉源（63.9℃）が公表されています。
不動産の観点で重要なのは、景観の規制です。ここは誤解が広がりやすい点なので、正確に書きます。神戸市の都市景観形成地域は北野町山本通・旧居留地・神戸駅大倉山・須磨舞子海岸・岡本駅南・都心ウォーターフロント・兵庫運河周辺の7地域で、有馬は含まれていません。有馬に適用されているのは「有馬地区景観形成市民協定」（2003年12月17日締結、2004年3月26日認定）で、運営主体の有馬まちなみ景観委員会が神戸市都市景観条例に基づく「景観形成市民団体」として認定されています。協定区域は有馬町の一部（潮原町・伊奈野町・中之町・寺田町・瓢箪町・北之町・滝本町・栄町・上之町、射場町の一部、瑞宝寺町の一部）です。
「有馬温泉地区景観形成地域」という名称の指定は存在しません。売却時に買主へ説明する際も、協定であって条例上の地域指定ではない点を正しく伝える必要があります。
交通は神戸電鉄有馬線の有馬温泉駅が終点で、駅は北区有馬町字ウツギ谷266-2、有馬クリスタルビル（1989年開業）内にあります。神戸市の情報によれば、駅は2025年2月に再整備工事が完了しています。北区全体の成り立ちは北区の歴史をたどる――六甲の北で、なぜ神戸最大の「戸建の街」が生まれたのかにまとめています。
有馬町で売るとき、何に気をつければいいですか？
結論：買主が「住むために買う人」なのか「別荘・保養として買う人」なのかで、訴求すべき情報がまったく変わります。
温泉付き物件をお持ちの場合
温泉権や温泉使用料の扱いは、物件ごとに異なります。大浴場の維持費が管理費に含まれるのか別途なのか、使用制限があるのか、源泉の供給が管理組合と温泉供給事業者のどちらの契約によるのか——これらは買主が必ず確認する項目です。売主側で先に整理して資料化しておくと、交渉が短くなります。逆にここが曖昧なままだと、買主は不確実性を価格で調整しようとします。
また、この価格帯（中央値650万円）では管理費・修繕積立金の月額が価格に対して相対的に重くなります。年間の負担額と売却価格を並べた資料を用意すると、投資目的の買主に対して説得力が出ます。
築古の物件をお持ちの場合
1981年以前の8件は中央値490万円です。この価格帯では、2024年7月に施行された媒介報酬の制度改正が関わります。令和6年6月21日の国土交通省告示第949号により報酬告示（昭和45年建設省告示第1552号）が改正され、令和6年7月1日から、価額800万円以下（消費税等相当額を含まない金額）の宅地・建物の売買または交換の媒介について、依頼者から受けられる報酬の上限が33万円（税込。税抜30万円）となりました。ただし「当該媒介に要する費用を勘案して」適用されるもので、媒介契約の締結に際してあらかじめ報酬額を説明し合意することが要件です。契約前に必ず書面で確認してください。
売らない方がよいケース
- ご自身や親族が保養として使い続けている場合。年に数回でも使っているなら、その利用価値と650万円という金額を並べて比較すべきです。同じ条件の物件を買い直すことは容易ではありません。
- 民泊・貸別荘としての運用を検討していない段階で、収益性だけを理由に手放そうとしている場合。ただし旅館業法・住宅宿泊事業法の届出、管理規約上の可否など確認事項が多く、実行前に必ず自治体と管理組合に確認が必要です。効果が保証された手法ではありません。
- 取得費が不明な場合。売買契約書がないと概算取得費（譲渡収入金額の5%）で計算せざるを得ず、税負担が重くなることがあります。詳しくは北区の不動産売却にかかる費用と税金をご覧ください。なお、居住していない別荘・保養目的の資産は3,000万円特別控除の対象外です。
よくある質問
有馬町のマンションの相場はいくらですか？
結論：2025年4月〜2026年3月の成約・取引35件の中央値は650万円、㎡単価の中央値は107,692円、専有面積の中央値は60㎡です（出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ）。間取りは2LDKが20件で最も多く、築年帯では2001〜2010年築が26件を占めます。
有馬町の不動産は値上がりしていますか？
結論：直近1年と4年前を比べると、マンションの中央値は610万円から650万円へ6.6%、㎡単価は105,000円から107,692円へ2.6%の差にとどまります。件数も40件から40件で変わっていません。観光入込客数が同時期に大きく回復しているのとは対照的です。
有馬温泉に分譲マンションはあるのですか？
結論：あります。東急不動産株式会社のニュースリリースによれば、同社は「スパレジデンス エクスモンド有馬」（神戸市北区有馬町字地獄谷1609番2、総戸数99戸、平成20年3月中旬竣工）を供給しており、リリース本文には「有馬温泉エリアでは約30年ぶりとなる温泉付分譲マンション」と記載されています。
有馬町に景観の規制はありますか？
結論：神戸市の都市景観形成地域（7地域）に有馬は含まれていません。有馬に適用されているのは「有馬地区景観形成市民協定」（2003年12月17日締結、2004年3月26日認定）で、有馬まちなみ景観委員会が神戸市都市景観条例に基づく景観形成市民団体として認定されています。条例上の地域指定とは制度が異なります。
別荘として使っていた物件を売ると、3,000万円特別控除は使えますか？
結論：居住用財産に該当しない別荘・保養目的の資産は、3,000万円特別控除の対象外です。実際に生活の本拠として使っていたかどうかで判断されます。個別の事情によって取扱いが変わるため、売却前に税理士または所轄税務署にご確認ください。当社は税務の専門家ではないため、一般的な情報提供にとどめています。
出典
- 自社集計データ：出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ (https://www.reinfolib.mlit.go.jp/)。「不動産取引価格情報・成約価格情報」（国土交通省）をもとに株式会社Estate&Co.作成。対象は兵庫県神戸市北区有馬町、2025年第2四半期〜2026年第1四半期（2025年4月〜2026年3月）の40件、および比較対象として2021年第2四半期〜2022年第1四半期の40件。集計日：2026年8月25日。
- 泉質・市有泉源：神戸市「有馬温泉」（経済観光局）
- 観光入込客数：神戸市「令和6年神戸市観光入込客数」（エリア別集計）／参考：兵庫県「令和6年度観光客動態調査報告書」（施設別集計）
- 分譲マンションの供給：東急不動産株式会社 ニュースリリース（2007年8月21日）
- 景観形成市民協定：神戸市「有馬地区景観形成市民協定」、神戸市「景観計画区域全域」
- 有馬温泉駅：神戸電鉄「有馬温泉駅」、神戸市「有馬温泉駅」
- 媒介報酬の特例：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号、最終改正 令和6年6月21日国土交通省告示第949号、令和6年7月1日施行）
- アイキャッチ写真：Kin-no-yu Arima Onsen03s3s.jpg 写真：663highland（CC BY 2.5, Wikimedia Commons）
- 本文写真：Kinsen01.JPG 写真：Mass Ave 975（CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons）
有馬町の物件について具体的な金額をお知りになりたい場合は、当社の無料査定をご利用ください。株式会社Estate&Co.（兵庫県知事(2)第12171号）は不動産売却の専門店として、成約データにもとづく根拠のある価格をお出しします。北区の不動産売却について詳しく見る
この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。
FREE ASSESSMENT
この記事を読んだ方へ。まずは、無料査定から。
ご入力およそ60秒。査定無料・秘密厳守・しつこい営業はいたしません。
お電話（078-392-2300）でも承ります。
入力が手間な方は10秒LINE査定へ。