神戸最大の戸建の街で、家はいくらで売れるのか。北区の成約509件
「神戸市北区の家は、いくらで売れるのか」。この記事は、その問いにできるだけ具体的な数字で答えるために書きました。
使ったのは国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報です。北区（市区町村コード28109）の2025年4月〜2026年3月の成約データを取得し、当社で集計しました。対象は一戸建て353件、中古マンション156件の合計509件。さらに4年前（2021年4月〜2022年3月）の同じ集計と比較して、市場がどう動いたかも見ています。
結論から先に書きます。北区の成約価格の中央値は、一戸建てが2,400万円、中古マンションが820万円。ただしこの数字を自分の家に当てはめても、たいてい当たりません。理由は、最寄駅によって一戸建ての中央値が2.6倍も違うからです。この記事では、その内訳を駅別・築年別に分解していきます。
結論：北区の相場は「戸建2,400万円・マンション820万円」、ただし駅で2.6倍動く
まず全体像です。直近1年の北区の成約価格中央値は次のとおりでした。
- 一戸建て：2,400万円（土地180㎡・延床115㎡・築2002年／成約353件）
- 中古マンション：820万円（専有75㎡・築1993年／成約156件）
ここで大事なのは、中央値の横に書いた「土地180㎡・延床115㎡・築2002年」という属性です。これは、北区で最も標準的に売れている家の姿を表しています。土地55坪・建物35坪・築24年前後。この姿から自分の家がどれだけ離れているかが、価格のずれの正体になります。
そして、この記事でいちばん伝えたいのがここです。一戸建ての中央値は、岡場駅を最寄りとする物件で3,450万円、大池駅で1,300万円。同じ北区の中で2.6倍の開きがあります。「北区の相場は2,400万円らしい」という理解で査定を受けると、数百万円から一千万円単位で認識がずれることになります。
神戸市北区のご自宅が、いま実際にいくらで売れるか。この記事の取引データと、間取り・築年・接道などの条件を突き合わせて、具体的な金額でお出しします。
査定は無料です。その後の売却をお約束いただく必要はありません。
株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
まず知るべきこと――北区の売買は7割が一戸建て
北区の相場を語るとき、他区と決定的に違う前提があります。取引の約7割が一戸建てだということです。
直近1年の成約は一戸建て353件に対し、中古マンション156件。比率にすると69.4対30.6です。神戸市の湾岸部――中央区や東灘区、兵庫区――では、売買の話題はほぼマンションの㎡単価を軸に進みます。しかしその物差しを北区に持ち込むと、市場の3割しか説明できません。
なぜこうなったかは、北区の成り立ちに理由があります。六甲山地の北側という地形上まとまった平坦地が少なく、藤原台のように地区計画そのものが「戸建住宅」の地区を定めて開発されてきた歴史があるためです。この経緯は北区の歴史をたどる――六甲の北で、なぜ神戸最大の「戸建の街」が生まれたのかで詳しく書きました。
実務上の意味はシンプルです。北区で売却を考えるなら、まず一戸建てを主語にして情報を集めるべきで、マンション中心の一般的な売却ノウハウはそのままでは当てはまりません。
読みながら、今の価格だけ先に知る。
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最寄駅別に、一戸建ての成約価格の中央値を並べます。カッコ内は成約件数です。
| 最寄駅 | 一戸建て 成約中央値 | 成約件数 |
|---|---|---|
| 岡場 | 3,450万円 | 22件 |
| 西鈴蘭台 | 3,150万円 | 36件 |
| 三田 | 3,100万円 | 13件 |
| 山の街 | 2,750万円 | 26件 |
| 神鉄道場 | 2,650万円 | 12件 |
| 田尾寺 | 2,400万円 | 18件 |
| 箕谷 | 2,350万円 | 16件 |
| 北鈴蘭台 | 2,300万円 | 31件 |
| 花山 | 2,200万円 | 17件 |
| 谷上 | 2,100万円 | 25件 |
| 鈴蘭台 | 1,800万円 | 56件 |
| 唐櫃台 | 1,700万円 | 7件 |
| 大池 | 1,300万円 | 19件 |
この表の読み方には注意が必要です。中央値は「その駅の格」を表す数字ではありません。その1年に、たまたまその駅の周辺で売れた物件の顔ぶれを映した数字です。
いちばん分かりやすいのが鈴蘭台と西鈴蘭台の差です。鈴蘭台の中央値は1,800万円で、これは13駅中11番目。ところが成約件数は56件で区内最多です。一方の西鈴蘭台は3,150万円で2位。距離はそう離れていないのに、なぜ倍近く違うのか。
答えは住宅ストックの年代です。鈴蘭台は1930年ごろの別荘地開発、1960年ごろのベッドタウン化と、北区で最も古くから住宅が建ってきたエリアです。したがって市場に出てくる家も築40年、50年のものが多くなり、中央値が下がります。西鈴蘭台や星和台のように後から造成された地区は、相対的に新しい家が動いています。
つまり駅名で価格が決まっているのではなく、その駅の周辺にどの年代の家が多いかで中央値が決まっているということです。あなたの家の価値は、駅の中央値ではなく、あなたの家と同じ年代・同じ規模の家がいくらで売れたかで決まります。
駅別・中古マンションの㎡単価【70㎡換算つき】
マンションは件数が限られるため、成約4件以上の駅に絞って㎡単価の中央値を出しました。専有70㎡に換算した目安価格も併記します。
| 最寄駅 | ㎡単価中央値 | 70㎡換算 | 成約件数 |
|---|---|---|---|
| 岡場 | 24.0万円/㎡ | 約1,680万円 | 10件 |
| 神鉄道場 | 23.5万円/㎡ | 約1,650万円 | 5件 |
| 鈴蘭台 | 17.3万円/㎡ | 約1,210万円 | 19件 |
| 田尾寺 | 16.7万円/㎡ | 約1,170万円 | 15件 |
| 山の街 | 15.4万円/㎡ | 約1,080万円 | 13件 |
| 箕谷 | 10.2万円/㎡ | 約710万円 | 6件 |
| 西鈴蘭台 | 10.0万円/㎡ | 約700万円 | 14件 |
| 有馬温泉 | 10.0万円/㎡ | 約700万円 | 24件 |
| 北鈴蘭台 | 7.2万円/㎡ | 約500万円 | 16件 |
岡場の24.0万円/㎡に対し、北鈴蘭台は7.2万円/㎡。マンションでは3倍以上の開きがあります。実際の成約事例でも、藤原台北町（岡場駅徒歩6分・85㎡・1996年築）が2,600万円で成約している一方、北鈴蘭台駅圏の1970年代築マンションは数百万円台で動いています。
注意点をひとつ。有馬温泉駅を最寄りとするマンション24件には、別荘・リゾート用途のものが相当数含まれます。1DK・45㎡が530万円、2LDK・75㎡が780万円といった成約が並び、これは住み替えの実需相場とは性格が違います。有馬にお持ちの物件を売る場合、買主として想定すべき層が他エリアとまったく異なる点を押さえておいてください。
築年数が、土地の広さより効いている
北区で査定を受けた方からよく聞くのが、「土地が広いのに思ったより安い」という感想です。データを見ると、その感覚には理由があります。
当社が価格帯と四半期を分散させて抽出した一戸建ての成約事例26件を、建築年と成約価格でプロットしたものが上の図です。全数集計ではなく傾向を見るための抽出ですが、傾向ははっきり出ています。
具体例を並べると分かりやすいと思います。
- 星和台（西鈴蘭台駅）土地250㎡・建物130㎡・1995年築 → 2,100万円
- 星和台（西鈴蘭台駅）土地185㎡・建物100㎡・2025年築 → 3,400万円
同じ町内で、土地が65㎡狭く建物も30㎡小さい家のほうが1,300万円高く売れています。差は築年数です。
もうひとつ。
- 鈴蘭台南町（鈴蘭台駅徒歩10分）土地295㎡・建物195㎡・1991年築 → 3,000万円
- 鈴蘭台東町（鈴蘭台駅徒歩15分）土地145㎡・建物100㎡・2023年築 → 2,500万円
こちらは土地が倍あるほうが高いものの、面積差ほどの開きにはなっていません。北区は都心部と比べて土地の単価が低いため、土地面積を増やしても価格に跳ね返る幅が小さく、相対的に建物の新しさが効きやすい市場だと考えられます。
そして築40年を超えるあたりで、価格の性格が変わります。1973年築の鈴蘭台東町が120万円、1974年築の鈴蘭台南町が380万円、1977年築の泉台が980万円。この帯に入ると、建物にはほとんど値がつかず、実質的に土地値での取引になります。ただし「売れない」わけではありません。実際に成約しているという事実のほうが重要です。
北区で「築浅」が強いもうひとつの理由
抽出データを見ていて目立つのが、2020年以降に建てられた家の成約が複数含まれていることです。
- 鹿の子台北町（神鉄道場駅徒歩5分）2020年築 → 3,800万円
- 山の街（山の街駅徒歩5分）2025年築 → 3,700万円
- 星和台（西鈴蘭台駅）2025年築 → 3,400万円
- 道場町（神鉄道場駅徒歩10分）2026年築 → 3,300万円
- 有野台（五社駅徒歩10分）2023年築 → 3,200万円
北区では新築・築浅の分譲が今も供給され続けています。売主側から見ると、これは自分の家が「新築とも比較される」市場にいるということです。都心のマンション市場のように「中古は中古同士で比べられる」構図とは違い、北区の一戸建ての買主は、同じ予算帯で新築の建売も候補に入れています。
この事実は、売り出し価格の決め方に直結します。築浅の中古を「新築より少し安い」程度の価格で出すと、買主は新築を選びます。逆に、築古の物件は新築と土俵が違うため、リフォーム前提や土地目的の買主に照準を合わせた売り方が有効になります。自分の家がどちらの土俵にいるかを見極めることが、北区では特に重要です。
4年前と比べてどうか――価格は＋4.3%、件数は＋45%
次に、時間軸で見ます。4年前（2021年4月〜2022年3月）と直近1年を比較しました。
- 一戸建ての価格：＋4.3%
- 中古マンションの価格：＋6.5%
- 一戸建ての成約件数：243件 → 353件（＋約45%）
ここに北区の特徴が出ています。灘区では同期間に価格が大きく上昇しましたが、北区の価格上昇は緩やかです。そのかわり、取引されている件数が4年で45%増えています。
売主にとって、この二つはまったく意味が違います。価格上昇は「待てば高くなるかもしれない」という話ですが、件数の増加は「いま買い手がついている」という話です。北区で今起きているのは後者です。
言い換えると、北区の売却で語るべきは「高く売れる」ではなく「売れる」。市場に買主がいて、実際に成約が積み上がっている状態です。
なぜ買い手が増えたのか――北区に効いている三つの変化
件数増加の背景として、確認できる事実を三つ挙げます。
一つ目は、2020年6月1日の北神線市営化です。北神急行が神戸市営地下鉄北神線となり、谷上〜三宮の運賃が550円から280円へ、ほぼ半額に引き下げられました（神戸市交通局）。通勤定期で考えれば家計に効く水準の変化で、「都心に勤めながら北区に住む」という選択のコストが下がりました。
二つ目は、価格帯そのものの魅力です。2,000万〜3,000万円台で土地付き一戸建てが手に入る神戸市内のエリアは限られます。都心のマンション価格が上昇するほど、この価格帯の相対的な魅力は増します。
三つ目は、供給が増えていることです。2025年国勢調査の速報（神戸市の独自集計による概数）によれば、北区の人口は203,615人で2020年から3.3%減少した一方、世帯数は91,794世帯と3.7%増加しました。1世帯あたりの人員は2.37人から2.22人へ縮小しています。同じ年代に一斉に入居したニュータウンでは、住人も一斉に年を重ねます。世帯の小型化が進むということは、いずれ空く家が増えるということです。神戸市自身も、有野台や唐櫃台といった北区の団地を「計画的開発団地のリノベーション」の対象として、人口減少・高齢化・施設の老朽化を課題に挙げています。
売り手にとっては、買い手が増えている今と、供給が増えていく将来という二つの流れを同時に見ておく必要がある、ということになります。
北区ならではの論点――バス便・傾斜地・擁壁・調整区域
北区の物件を査定するとき、他区ではあまり出てこない論点がいくつかあります。
駅から遠い・バス便：北区の住宅地は駅から徒歩圏を大きく超えて広がっています。星和台、泉台、菖蒲が丘、鹿の子台といった地区では、徒歩15分以上やバス便の物件も日常的に成約しています。実際、抽出事例でも徒歩15分・徒歩20分の物件が2,300万円、4,600万円で成約しています。駅距離は価格に反映されますが、「売れない」わけではありません。想定買主を絞った売り方の設計が結果を分けます。
傾斜地・高低差・擁壁：六甲山地の北側斜面を造成した住宅地が多いため、敷地に高低差があったり擁壁を伴ったりする物件は珍しくありません。買主にとっては、擁壁の状態と改修費用の見通しが判断材料になります。売却前に擁壁の築造時期や検査済証の有無を確認しておくと、価格交渉での不利を避けやすくなります。
市街化調整区域：大沢町・淡河町・八多町・道場町といった区の北東部には、市街化調整区域が広く含まれます。調整区域では原則として建築が制限され、既存宅地の要件や都市計画法上の許可の有無で扱いが大きく変わります。この判定を誤ると価格が数百万円単位でずれるため、査定の前に必ず確認が必要な項目です。ご自身で判断が難しい場合は、登記簿と公図をお手元に用意のうえご相談ください。
浄化槽・私道・農地：区の北部では、下水道ではなく浄化槽の物件、接道が私道の物件、隣接地が農地の物件も出てきます。いずれも買主側の融資審査に影響することがあり、事前の整理が売却スピードを左右します。
相続で引き継いだ北区の実家をどうするか
前述の世帯数の増加は、実務の現場では「実家をどうするか」という相談の増加として現れています。北区の場合、判断材料は次の三つに整理できます。
①築年数が40年を超えているか。超えていれば、建物にはほぼ値がつかず土地値中心の評価になります。この場合、解体して更地で売るか、現況のまま売るかの比較が必要です。解体費用は建物の構造と規模、前面道路の幅員（重機が入れるか）で大きく変わるため、必ず試算してから決めてください。北区は道路が狭く高低差のある敷地も多く、解体費が想定より膨らむケースがあります。
②空き家のまま何年経っているか。人が住まなくなった家は傷みが早く進みます。また、住宅用地の固定資産税の軽減は「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づく特定空家等・管理不全空家等に指定されると解除される可能性があります。放置のコストは時間とともに増えます。
③相続から何年経っているか。相続した空き家の売却には、一定の要件を満たす場合に譲渡所得から控除を受けられる特例が設けられています。適用要件や期限は法改正で変わるため、必ず最新の情報をご確認ください。税務の最終判断は税理士または所轄税務署にご相談いただく必要がありますが、当社でも要件の該当可能性の整理と必要書類のご案内は可能です。
北区での売却の進め方――査定から引渡しまで
実際の流れを整理します。
- 査定（1〜3日）：登記簿・公図・測量図・建築確認関係の書類をご用意いただくと精度が上がります。北区では特に、調整区域の該当有無と擁壁・接道の状況を先に確認します。
- 売り出し価格の決定：中央値ではなく、同じ年代・同じ規模の成約事例を軸に決めます。北区の一戸建ては新築と比較される場面があるため、競合となる新築建売の価格も確認します。
- 媒介契約・売却活動：レインズと主要ポータルへ適正に公開し、広く買主を募集します。当社は売却専門のため、囲い込みをしません。
- 内覧対応：北区の一戸建ての買主は、多くが実際に住む家族です。庭・駐車スペース・眺望・日当たりといった、この区ならではの魅力が伝わる見せ方が効きます。
- 契約・引渡し：残債がある場合も、売却代金で完済できるケースが多くあります。
査定額を上げるために売却前にやるべきことは、実はそう多くありません。大規模なリフォームは、かけた費用が売却価格に上乗せされないことがほとんどです。効果が出やすいのは、庭木の剪定、不用品の処分、水回りの清掃、そして書類の整理です。特に北区は敷地が広い物件が多く、庭が荒れているだけで印象が大きく落ちます。費用対効果でいえば、剪定と片付けが最も割のいい投資です。
よくある質問
神戸市北区の一戸建ての相場はいくらですか？
2025年4月〜2026年3月の成約353件の中央値は2,400万円（土地180㎡・延床115㎡・築2002年）でした。ただし最寄駅により大きく異なり、岡場駅で3,450万円、大池駅で1,300万円と2.6倍の開きがあります。区の平均ではなく、同じ駅・同じ築年帯の事例で確認する必要があります。
北区の中古マンションの相場は？
同期間の成約156件の中央値は820万円（専有75㎡・築1993年）です。㎡単価では岡場駅24.0万円/㎡から北鈴蘭台駅7.2万円/㎡まで3倍以上の幅があります。なお有馬温泉駅圏には別荘・リゾート用途の物件が多く含まれるため、実需の相場とは分けて考える必要があります。
築40年以上の古い家でも売れますか？
売れています。直近の成約でも1973年築、1974年築、1977年築の一戸建てが実際に取引されています。ただし建物にはほとんど値がつかず、土地値中心の評価になります。解体して更地にするか現況で売るかは、解体費用の試算と買主層の想定をふまえて判断します。
駅から遠い・バス便の物件でも売れますか？
売れます。北区の住宅地は駅の徒歩圏を大きく超えて広がっており、徒歩15分以上やバス便の地区でも日常的に成約しています。抽出事例でも徒歩20分の物件が4,600万円で成約しました。駅距離は価格に反映されますが、想定する買主層に合わせた売り方の設計で結果は変わります。
いま売るべきですか、それとも待つべきですか？
北区の直近4年の価格上昇は一戸建て＋4.3%と緩やかで、待つことによる価格上昇はあまり期待できません。一方で成約件数は243件から353件へ約45%増えており、買主が動いている状態です。また2025年国勢調査速報では北区の世帯数が増加しており、今後は中古住宅の供給が増えていく可能性があります。買い手が多く、売り物がまだ相対的に少ない今の状況は、売主にとって不利ではありません。ただし個別の事情によって最適解は変わりますので、まずは現在の価格を把握することをおすすめします。
市街化調整区域の物件でも査定してもらえますか？
可能です。北区の大沢町・淡河町・八多町・道場町などには市街化調整区域が含まれ、建築の可否によって価格が大きく変わります。登記簿と公図をご用意いただければ、既存宅地の要件や都市計画法上の許可の状況を確認したうえで査定します。
本記事の相場データは、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（2025年4月〜2026年3月、および2021年4月〜2022年3月）をもとに株式会社Estate&Co.が集計したものです。人口・世帯数は神戸市「2025年国勢調査（速報）」（神戸市独自集計の概数）、運賃は神戸市交通局の公表資料によります。個別の物件の評価額は、立地・法規制・建物の状態により本記事の数値と異なります。税務の最終判断は税理士または所轄税務署にご確認ください。
この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。
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