北区のマンション、町名ひとつで値段が9倍！？あなたの町はどちら側ですか
「北区のマンションの相場は？」という問いに、ひとつの数字で答えることはできません。直近1年の成約データを町名まで下ろすと、その理由がはっきりします。
国土交通省の成約価格情報から、2025年4月〜2026年3月に北区で成約した中古マンション156件を当社で集計したところ、成約総額の中央値は、鹿の子台北町が2,000万円、ひよどり台が220万円。同じ北区の中で約9.1倍の開きがありました。
区全体の中央値は820万円ですが、この数字は2,000万円の町にも220万円の町にも当てはまりません。北区は面積が広く、鈴蘭台方面、有馬・岡場方面、そして丘陵の団地群という、性格の違う住宅地の集合体だからです。
この記事は、北区のマンション相場を「町名」「築年」「駅」の3軸で分解し、ご自宅がどの層にあるのかを判断できるように整理したものです。
北区のマンションは、町名でどれくらい違いますか？
結論：直近1年の成約総額の中央値で、鹿の子台北町2,000万円に対してひよどり台220万円。約9.1倍です。
上位は鹿の子台北町2,000万円（㎡単価23.5万円）、藤原台北町1,700万円（20.0万円）。いずれも神戸電鉄の岡場駅周辺、北神急行で三宮へ直通できるエリアです。件数でも藤原台北町18件と多く、北区のマンション市場の中心のひとつです。
下位は泉台430万円（5.7万円）、ひよどり台220万円（3.1万円）。ひよどり台は13件が成約しており、売れていないわけではありません。この価格帯で、実際に取引が成立しているということです。
ご自宅の評価にあたって、区の中央値820万円を出発点にすると、上位の町では大幅に安く、下位の町では届かない価格を想定することになります。町名で確認してください。
神戸市北区のご自宅が、いま実際にいくらで売れるか。この記事の取引データと、間取り・築年・接道などの条件を突き合わせて、具体的な金額でお出しします。
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株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
値上がりしたのは、どの築年帯ですか？
結論：築1991〜2000年だけが＋36.9％と大きく上がり、他の帯はいずれも下がっています。
築1991〜2000年は69件が成約し、区全体156件の44％を占めます。この帯の㎡単価は12.2万円から16.7万円へ＋36.9％。区全体の＋5.8％という数字は、実質的にこの層の上昇で説明できます。
一方、築1981〜1990年は10.8万円から7.8万円へ▲27.8％。成約件数も33件から19件へ減っています。他区では「件数が増えながら価格が下がる」形が多く見られましたが、北区のこの帯は件数も価格も減っています。
なぜこの2つの帯でこれほど差がつくのか、成約データからは特定できません。ただし北区の団地・マンション群は造成の時期がはっきり分かれており、築年の違いがそのまま立地の違いになっている可能性があります。ご自宅の評価は、同じ町名・同じ築年帯の事例でご確認ください。
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10秒LINE査定 → 今いくら？がすぐわかる有馬温泉のマンションは、どう評価されていますか？
結論：直近1年で24件が成約し、北区で最も件数の多い駅のひとつです。ただし4年間、価格はほとんど動いていません。
有馬温泉駅の成約は、㎡単価の中央値が4年前10.1万円、直近1年10.0万円。専有面積60㎡、建築年2009年も両期間で同じです。売れた物件の条件が変わらないまま、価格も変わっていません。
総額の中央値は550万円から600万円。件数は18件から24件へ増えています。買主は着実にいて、価格帯も安定している——そういう市場です。
この安定は、売主にとって両面の意味を持ちます。急いで売っても大きく損をしにくい一方、待っても価格は上がりません。保有し続ける間の管理費・修繕積立金・固定資産税と、600万円という水準を比べて判断する必要があります。とくに別荘・セカンドハウスとして所有されている場合、使用頻度が下がった時点でこの計算をしておくことをおすすめします。
最寄駅が「三ノ宮」なのに㎡単価5.4万円、というのはどういうことですか？
結論：北区の成約データには、最寄駅が三ノ宮（JR）と記録された物件が18件あり、その㎡単価の中央値は5.4万円、総額350万円、建築年の中央値は1975年でした。
三ノ宮という駅名だけを見れば都心の一等地ですが、これは北区側の山手に位置する古い分譲マンション群です。駅名は同じでも、実際の生活動線も価格帯もまったく違います。
この18件は、北区のマンション市場の性格をよく表しています。北区では「駅名」がほとんど価格の説明になりません。同じ北区の中で、岡場24.0万円、神鉄道場23.5万円、鈴蘭台17.3万円、西鈴蘭台10.0万円、北鈴蘭台7.2万円と並び、三ノ宮が最下位です。
間取りで見ても、３ＬＤＫが82件で㎡単価13.2万円、４ＬＤＫが18件で11.2万円、２ＬＤＫが24件で10.2万円。北区のマンションはファミリー向けの３ＬＤＫが過半を占め、これが市場の標準形です。都心部で見られる「コンパクト住戸のほうが㎡単価が高い」という構図は、北区では起きていません。
売主として押さえるべきは、駅名や区名ではなく、その建物が「どの時期に、どの造成地に建てられたか」です。北区ではそこが価格の主要因になっています。
北区では戸建の成約が45％増えました。マンションはどうですか？
結論：ほぼ横ばいです。156件で、4年前の159件から3件減っています。
同じ北区で、同じ4年間に、戸建の成約は243件から353件へ45.3％増えました。マンションは横ばい。この差は、北区で家を買う人が何を選んでいるかを示しています。
北区の戸建の総額の中央値は2,400万円、マンションは820万円です。価格帯が違うため単純な奪い合いではありませんが、「予算2,000万円台で北区に住む」という層にとって、選択肢は戸建に傾いています。土地180㎡の一戸建てが2,400万円で買える市場では、マンションの相対的な魅力は出しにくくなります。
マンションを売る側にとって、これは価格を下げろという話ではありません。マンションにしかない条件——駅からの近さ、管理の手間のなさ、階段のない生活動線、除雪や庭の手入れが不要であること——を明示できるかどうかが、戸建との比較に耐える鍵になります。北区は坂と積雪のあるエリアを含むだけに、この点は具体的な訴求材料になります。
北区でマンションを売るとき、何から始めればいいですか？
結論：町名と築年の2つを確定させてから、価格の話に入ってください。
- ①町名で事例を絞る。北区は町名で総額が9倍ひらきます。区や駅の相場では判断できません。
- ②築1991〜2000年なら、上昇局面にいる。この帯は69件と最も多く、＋36.9％です。条件の近い直近事例を確認する価値があります。
- ③築1981〜1990年なら、件数も価格も減っている前提で組む。買主の数そのものが減っている帯です。価格だけでなく、売り出す時期と見せ方の設計が要ります。
- ④総額が低い物件ほど、諸費用の比率が上がる。総額300〜600万円の帯では、仲介手数料・登記費用・測量費といった費用が手取りに与える影響が相対的に大きくなります。売却の可否は手取りベースで判断してください。
当社は売主側だけの立場で売却をお手伝いする専門店です。買主を自社で抱えて両手仲介を狙う必要がないため、囲い込みをせず、他社の買主にも広く物件を開きます。
よくある質問
北区のマンションの相場はいくらですか？
直近1年に成約した156件の中央値は、㎡単価11.0万円、総額820万円、専有面積75㎡、建築年1993年です。ただし町名別では鹿の子台北町2,000万円からひよどり台220万円まで約9.1倍の幅があり、区の中央値をご自宅の目安にすることはできません。
北区のマンションは値上がりしていますか？
区全体では㎡単価が10.4万円から11.0万円へ＋5.8％です。ただし築年帯で分かれ、築1991〜2000年（69件）が＋36.9％と大きく上がる一方、築1981〜1990年は▲27.8％、築2001〜2010年は▲6.8％、1980年以前築は▲1.9％と下がっています。
総額200万円台のマンションでも売れますか？
成約しています。ひよどり台では直近1年に13件、㎡単価の中央値3.1万円・総額220万円で取引が成立しています。泉台も11件・430万円です。ただしこの価格帯では、仲介手数料や登記費用などの諸費用が手取りに与える影響が大きくなるため、手取りベースでの判断が必要です。
有馬温泉のマンションは今が売り時ですか？
直近4年で見るかぎり、価格はほとんど動いていません。㎡単価の中央値は10.1万円から10.0万円、専有面積60㎡・建築年2009年も同じです。総額は550万円から600万円へわずかに上がりました。待って上がる根拠も、急いで売るべき根拠も、このデータからは出てきません。保有中の管理費・修繕積立金・固定資産税と比べてご判断ください。
査定はどのようなデータを使うのですか？
国土交通省の不動産情報ライブラリで公開されている成約価格情報をもとに、町名別・築年別・面積別に集計したうえで、ご自宅と条件の近い成約事例を抽出してご説明します。あわせて現地確認と、現在売出中の競合物件の状況を踏まえて価格帯をご提示します。査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。
この記事で使ったデータの出典
- 出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）「成約価格情報」（兵庫県神戸市北区／中古マンション等、2025年4月〜2026年3月の156件、2021年4月〜2022年3月の159件）をもとに株式会社Estate&Co.作成
- ㎡単価は各成約の取引総額を専有面積で割って物件ごとに算出し、その中央値を用いています
- 町名別は成約が5件以上、築年帯別は建築年が判明した物件のみを対象としています
- 築2011年以降は両期間とも成約が数件のため、4年前との比較からは除外しています
※中央値は「その区分で実際に売れた物件の中央の値」であり、個別物件の査定額ではありません。※件数の少ない区分は、物件条件の偏りで中央値が動きやすくなります。※成約データは四半期ごとに更新されます。
私たちは神戸市中央区京町に本店を置く、兵庫県の不動産売却専門店です。北区のご自宅について、町名と築年をそろえた成約事例でご説明します。
この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。
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