北区の売却にかかる費用と税金は？有馬の別荘に3,000万円控除は1円も使えません

神戸市北区は面積240.29km²、市全体の約43％を占める市内最大の区です。鈴蘭台や藤原台のニュータウン、有馬温泉、そして農村地域が同じ区に共存しています。

そのため税金の相談も、内容がまったく違う2種類に分かれます。ひとつは「実家を売る」「住み替える」という一般的なご相談。もうひとつが、有馬にお持ちの別荘・リゾートマンションの売却です。

後者で最初にお伝えしなければならないことがあります。別荘には、マイホームの税制特例が1つも使えません。3,000万円特別控除も、10年超の軽減税率も、買換え特例も、売却損が出たときの損益通算も、すべて対象外です。有馬町では730万円・780万円といった成約が実際に出ていますが、そこで損が出ても給与所得と通算することはできません。

この記事では、国土交通省の不動産情報ライブラリに登録された取引価格情報をもとに当社が集計した北区の直近1年の成約データを使い、費用と税金を実額で計算します。

北区は「戸建で売る区」。マンションの数字だけでは判断できません

北区の直近1年の成約は509件。内訳は戸建353件・中古マンション156件で、約7割が一戸建てです。湾岸の区とは市場構造がまったく違います。

中央値は戸建2,400万円（土地180㎡・延床115㎡・築2002年）、中古マンション820万円（専有75㎡・築1993年）。値動きは4年前（2021〜22年）比で戸建＋4.3％、マンション＋6.5％と緩やかな上昇ですが、注目すべきは件数で、戸建の成約は243件から353件へ約45％増えました。

そして駅による差が非常に大きい区です。

戸建の中央値は岡場3,450万円に対し大池1,300万円で2.6倍。「北区の相場」というひとくくりの数字で判断すると、数百万円単位で認識がずれます。区全体の成約構造は神戸最大の戸建の街で、家はいくらで売れるのか。北区の成約509件で、マンションの町別差は町名ひとつで、値段が9倍変わるで扱っています。

なお、2020年6月に北神急行が市営化されて神戸市営地下鉄北神線となり、谷上〜三宮の運賃が550円から280円に下がりました。通勤コストが実質半額になった変化を織り込んで査定されているかどうかは、谷上・箕谷・唐櫃エリアでは大きな差になります。

北区の実際の成約で、仲介手数料はいくらだったか

※印は、令和6年7月1日施行の報酬告示改正による「低廉な空家等」の特例（売買価格800万円以下・報酬上限は30万円の1.1倍＝税込33万円）を適用した場合の上限額です。

北区で特徴的なのはマンションの成約事例22件のうち11件——ちょうど半数が800万円以下だという点です。区のマンション中央値820万円は、この特例のライン800万円をわずかに超える水準にあります。つまり北区のマンション売却は、おおむね半分がこの特例の対象になる価格帯で動いています。

ただし特例が適用されると売主の負担は増えます。140万円の物件で33万円は売買価格の23.6％。媒介契約を結ぶまでに報酬額の説明と合意が必要とされていますので、金額と、売主・買主のどちらから受け取るのかを契約前に書面でご確認ください。

【有馬の別荘をお持ちの方へ】マイホームの特例は1つも使えません

有馬温泉駅を最寄りとするマンションの成約は24件、㎡単価10.0万円（70㎡換算で約700万円）。有馬町では380万円・490万円・530万円・730万円・780万円といった価格で実際に決まっています。

これらの多くは別荘・保養目的で取得されたものです。そして税制上、別荘は「居住用財産」ではありません。

居住用財産の特例は、いずれも「自分が主として居住していた家屋」であることが前提です。したがって、次のすべてが使えません。

• 居住用財産の3,000万円特別控除——使えません
• 10年超所有の軽減税率（14.21％）——使えません
• 特定のマイホームを買い換えたときの特例——使えません
• 譲渡損失の損益通算・繰越控除——使えません

さらに重要なのが4つ目です。別荘は所得税法上「生活に通常必要でない資産」に当たるため、売却して損失が出ても、その損失を給与所得や事業所得と損益通算することができません（他の譲渡所得との内部通算は可能です）。

つまり別荘は、損をしても救済がなく、利益が出れば満額課税されるという扱いになります。

有馬町730万円で、実際にどうなるか

前提：1990年に1,800万円（建物1,200万円・土地600万円）で取得した有馬町のリゾートマンションを、730万円で売却。保有36年、別荘として使用。

もしこれが要件を満たすマイホームであれば、518万円の損失を給与所得と通算でき、所得税・住民税の合計税率30.42％の方なら約157.6万円の税負担が減る計算になります。別荘ではそれが0円です。

逆に利益が出るケースも見ておきます。有馬町のマンションを300万円で取得し、780万円で売却した場合——

• 譲渡所得＝780万円−300万円−32.8万円（手数料32.3万円＋印紙5,000円）＝447.2万円
• マイホームなら3,000万円特別控除で税額0円
• 別荘なら長期譲渡20.315％で約90.8万円の課税

それでも、有馬でできることはあります

メリットのない話で終わらせるつもりはありません。有馬の物件で税額を左右する要素は主に3つです。

1. 取得時の契約書を探す——契約書がないと取得費は売却価格の5％しか認められません。780万円の物件なら取得費39万円とされ、譲渡所得は708.2万円、税額は約143.9万円になります。取得費300万円を証明できれば約90.8万円。差は約53.0万円です
2. 建物と土地の按分を正しく行う——減価償却は建物部分のみです。分譲時のパンフレットや売買契約書に建物価格の記載があれば、それが最も強い根拠になります
3. 他に譲渡益がある年に合わせる——別荘の譲渡損失は給与所得とは通算できませんが、同じ年の他の資産の譲渡所得とは内部通算できます。土地や他の不動産の売却を予定している場合、タイミングを揃える価値があります

有馬エリアの相場推移は有馬の観光客は1.9倍になった。温泉付きマンションの値段は動かなかった、町丁別の直近成約は1400年の温泉地で、専有60㎡が650万円で売れているで扱っています。

北区の主戦場——戸建2,400万円クラスの実額計算

前提：1998年に3,000万円（土地1,800万円・建物1,200万円）で購入した北区の戸建を、区の中央値2,400万円（土地180㎡・延床115㎡）で売却。所有・居住とも28年。

北区の中央値クラスでは、譲渡所得そのものが小さくなります。3,000万円特別控除で守れる税額は50.9万円ほどです。

ここで見落としやすいのが、売却後に家を買う予定がある場合です。3,000万円特別控除・軽減税率・買換え特例のいずれかを使うと、新しい家に入居した年とその前2年・後3年の合計6年間、住宅ローン控除がまったく受けられません。控除額が減るのではなく、適用対象外になります。譲渡所得が250万円程度であれば、住宅ローン控除を取ったほうが有利になるケースが多くなります。売却を決める前に、購入予定額と借入額を並べて計算してください。

北区は「土地が広い」ぶん、費用が重くなります

北区の戸建中央値は土地180㎡・延床115㎡。湾岸の区の1.5倍前後の広さです。この差は、そのまま費用に出ます。

• 解体費用——延床115㎡は約34.8坪。木造で坪4万円〜5万円とすると約139万円〜174万円。同じ木造でも、湾岸部の狭小住宅より50万円前後は高くなります
• 残置物処分——収納が多く物量も増えるため、戸建1軒で20万円〜50万円程度
• 確定測量——35万円〜60万円程度。土地が広く隣接地が多いほど筆数と立会いが増え、上振れします。北区は農地や市街化調整区域が隣接する敷地も多く、境界確定に数か月かかることがあります
• 抵当権抹消登記——登録免許税は不動産1個につき1,000円。北区は土地の筆数が複数に分かれている物件が多く、司法書士報酬を含めて1万5,000円〜3万円程度
• 相続登記——2024年4月1日から義務化。正当な理由なく3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象です

加えて、北区で必ず確認していただきたいのが市街化調整区域かどうかです。調整区域内の土地は原則として建築が制限され、買主が住宅ローンを使えないため、価格も買主層も大きく変わります。また農地であれば、売買にも宅地への転用にも農地法の許可が必要です（なお、農地法第3条の下限面積要件は令和5年4月1日に廃止されています）。

駅から離れた立地の売り方は駅から遠い家を、遠いまま売る方法（北区）、内見が入っても決まらない場合は内見は入るのに、決まらない理由（北区）をご覧ください。

相続した実家は「2つの期限」で動いてください

北区は高齢化が進んでいる区で、泉台のように高齢化率43％という町もあります。相続で引き継いだ実家を売るご相談は、今後さらに増える見込みです。

この場合に効くのが被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除ですが、期限が2つあります。

1. 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
2. 制度そのものの適用期限が令和9年12月31日までの譲渡であること

①を満たしていても②を過ぎれば使えません。両方のうち早いほうが実際の締切です。

主な要件は次のとおりです。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 区分所有建物登記がされている建物でないこと——分譲マンションは対象外です
• 相続の開始の直前において被相続人以外に居住していた人がいなかったこと
• 売却代金が1億円以下であること
• 耐震基準に適合するようリフォームするか、家屋を取り壊すこと（令和6年1月1日以後の譲渡は、買主が譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに実施した場合も可）
• 相続人が3人以上の場合、控除額は1人あたり2,000万円

北区で注意すべきは2つ目です。泉台・南五葉・有野町・唐櫃台などの団地マンションは区分所有建物にあたるため、この特例は使えません。「築古だから空き家特例が使えるはず」という前提で計画を立てると、想定が外れます。戸建であれば、建築年と居住状況次第で対象になり得ます。建築年月日は登記事項証明書で確認できます。

また、令和6年1月1日以後の譲渡なら、売主が引渡し前に解体しておく必要がなくなりました。買主が翌年2月15日までに取り壊せば対象になります。北区の解体費は139万円〜174万円規模ですので、これを先に払うかどうかで手取りが大きく変わります。解体を決める前に、必ずご相談ください。

よくある質問

Q. 有馬の別荘を売ります。3,000万円控除は使えますか？
A. 使えません。居住用財産の3,000万円特別控除は、自分が主として居住していた家屋が対象です。別荘・保養目的で保有していた物件は対象外で、10年超所有の軽減税率、買換え特例、譲渡損失の損益通算・繰越控除も同様に使えません。さらに別荘は所得税法上「生活に通常必要でない資産」に当たるため、売却損が出ても給与所得と損益通算できません（同じ年の他の譲渡所得との内部通算は可能です）。

Q. 有馬の物件で、税金を抑える方法はありますか？
A. 取得時の売買契約書を探すことが最も効きます。契約書がないと取得費は売却価格の5％しか認められません。780万円の物件で取得費300万円を証明できれば税額は約90.8万円ですが、証明できない場合は取得費39万円として計算され約143.9万円になります。差は約53.0万円です。また減価償却は建物部分のみに行うため、分譲時パンフレットなどで建物と土地の按分根拠を確保しておくことも重要です。

Q. 北区で家を売ると、仲介手数料はいくらですか？
A. 実際の成約価格で計算すると、区の戸建中央値2,400万円で約85.8万円、中古マンション中央値820万円で約33.7万円、岡場の戸建中央値3,450万円で約120.5万円、藤原台中町の4,600万円（2019年築）で約158.4万円です。売買価格800万円以下の物件は令和6年7月1日施行の報酬告示改正により上限が税込33万円となり、北区ではマンション成約事例22件のうち11件がこの価格帯に入ります。

Q. 相続した団地のマンションに、空き家の3,000万円控除は使えますか？
A. 使えません。被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除は、区分所有建物登記がされている建物を対象から除いています。分譲マンションはこれに該当するため、昭和56年5月31日以前の建築であっても対象外です。北区の泉台・南五葉・有野町・唐櫃台などの団地マンションは、この点にご注意ください。

Q. 北区の価格はこれから上がりますか？
A. 4年前との比較では戸建＋4.3％、中古マンション＋6.5％と緩やかな上昇です。ただし価格以上に動いているのは流通量で、戸建の成約件数は243件から353件へ約45％増えました。買主が実際についている状態です。また2020年6月の北神急行市営化で谷上〜三宮の運賃が550円から280円になり、谷上・箕谷・唐櫃エリアの利便性評価は以前と変わっています。この変化が査定に反映されているかは確認する価値があります。

まとめ——北区は「用途の判定」で税額が決まります

北区の不動産売却でかかる費用は、区の戸建中央値2,400万円で売却価格の約3.6％、実額では仲介手数料85.8万円が中心です。

ただし北区で税額を左右するのは、費用ではなくその物件がどう扱われるかです。

1. 別荘にはマイホームの特例が1つも使えません——3,000万円控除も軽減税率も買換え特例も、損失の損益通算も対象外。有馬の物件は、まず取得時の契約書を探してください
2. 団地マンションは空き家特例の対象外——区分所有建物登記がされている建物は除かれます
3. 相続には期限が2つ——相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日と、制度の適用期限である令和9年12月31日。早いほうが締切です
4. 解体費を先に払わない——令和6年1月以後の譲渡なら、買主が翌年2月15日までに解体しても空き家特例の対象。北区の解体費は139万円〜174万円規模です
5. 売却後に家を買うなら住宅ローン控除との関係を先に確認——譲渡の特例を使うと6年間まったく受けられません

北区の相場データは北区の不動産売却のページで、駅別・町丁別に公開しています。高齢化が進む団地の実態は高齢化率43％の町で、土地225㎡の戸建が1,700万円で動いている（泉台）で扱っています。

査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。「別荘扱いになるのかどうかだけ知りたい」というご相談でも構いません。

出典：成約データは国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計。税制は国税庁タックスアンサーNo.1211-1・No.3302・No.3305・No.3306・No.7108、および所得税法第62条・第69条（生活に通常必要でない資産）。仲介手数料の特例は令和6年7月1日施行の報酬告示改正による。解体費用・残置物処分費用・登記費用・測量費は一般的な目安であり、実際の金額は現地条件によって変わります。掲載の税額はいずれも一定の前提を置いた試算で、取得価額・建物と土地の按分・所得税率は仮定値です。最終的な判断は税理士または所轄税務署にご確認ください。

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