北区の査定額、なぜ3社でバラバラなのか？理由は取引価格の幅にあります
北区で戸建を売ろうと、3社に査定を頼んだとします。返ってきた金額が、1社目と3社目で数百万円違っていた。——どれが本当の値段なのか、と迷われるはずです。
どこかが嘘をついているわけではありません。北区では、同じような戸建が、実際に幅を持って取引されています。
築1985〜1989年・150〜199㎡という条件をそろえた15件で見ると、土地面積あたりの単価は下位25％が6.8万円/㎡、上位25％が11.0万円/㎡。土地面積の中央値180.0㎡で総額に直すと、およそ761万円の開きがあります。
この記事で書くのは、この一点だけです。「同じ条件」でも価格には幅がある。なぜ幅が出るのか、そしてご自身の物件がどこにいるのかを、順に見ていきます。
北区で、実際に起きていること
条件をそろえるため、北区で取引された戸建を「築年5年刻み × 土地面積帯」でグループに分け、10件以上あるものだけを抜き出しました。9グループ・101件が対象です。そのうち最も件数の多い、築1985〜1989年・150〜199㎡の15件がこちらです。
| 単価 | 180.0㎡で換算した総額 | |
|---|---|---|
| 上位25％ | 11.0万円/㎡ | 1,976万円 |
| 中央値 | 7.4万円/㎡ | 1,337万円 |
| 下位25％ | 6.8万円/㎡ | 1,215万円 |
上と下の差は761万円。北区の9グループすべてで同じ計算をすると、上下の開きの中央値は1.32倍でした。どのグループを選んでも、同じくらいの幅が出ます。
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約価格）。集計期間は2025年4月〜2026年3月。築10〜40年に限り（新築の分譲は除外）、築年5年帯と面積帯をそろえて10件以上あるグループのみを対象にしました。
神戸市北区のご自宅が、いま実際にいくらで売れるか。この記事の成約データと、間取り・築年・接道などの条件を突き合わせて、具体的な金額でお出しします。
査定は無料です。その後の売却をお約束いただく必要はありません。売ると決めていない段階、何から手をつければよいか分からない段階のご相談も歓迎します。
株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
なぜ、同じ条件なのに幅が出るのか
築年と広さは、物件のごく一部でしかありません。買主は、そこに書かれていない部分を見ています。
1段目：同じ建物・同じ町でも違う
同じ築年、同じ土地面積の戸建でも、南側に高い建物があるかどうかで室内の明るさが変わります。道路に接している長さが2mか5mかで、駐車のしやすさと建て替えのしやすさが変わります。登記簿には出ない差が、ここで生まれます。
2段目：手入れの差が積み上がっている
築30年の家でも、10年前に屋根と外壁を塗り替えた家と、新築時のままの家があります。買主から見れば、前者は「そのまま住める」、後者は「入居後に数百万円かかる」。その差は、そのまま価格の差になります。シロアリの履歴、雨漏りの跡、給湯器の年式。内見では、築年よりこちらが見られています。
3段目：売り方が最後に効く
ここまでの2つは、売り出す時点でほぼ決まっています。変えられるのは3つ目、売り方だけです。掲載する写真の質、公開する情報の量、広告をどこに出すか、内見をどう受けるか。同じ物件でも、ここの差で数百万円動きます。そして、この部分だけは売主と不動産会社で選べます。
読みながら、今の価格だけ先に知る。
10秒LINE査定 → 今いくら？がすぐわかるでは、ご自宅はこの幅のどこにいるか
正直に申し上げます。この記事の表からは、ご自宅がどこに位置するかは出ません。出るのは「幅がこれだけある」ということだけです。
ご自身で当たりをつけるなら、前面道路の幅員と接道の長さ・日当たり・屋根と外壁の手入れ・給湯器の年式。この4つを書き出してみてください。上の表の中央値より上にいるか下にいるか、おおよその見当はつきます。
ただし、それがいくらの差になるかは、同じ条件の取引事例と突き合わせないと出ません。そこが査定の役割です。
今日、ひとつだけやるなら
役所の建築指導課で、前面道路の種別と幅員を聞いてください。電話でも教えてもらえます。42条1項の道路か、42条2項の二項道路か。台帳上の幅員は何メートルか。ここが建て替えの可否を決め、買主の住宅ローンの通りやすさを決めます。幅の上下を分ける要因のうち、最も影響が大きく、最も簡単に確認できる項目です。
結果をお持ちいただければ、それを踏まえた金額をお出しします。北区の町丁別・種別ごとの取引データは北区の不動産売却にまとめています。
よくある質問
北区で査定額が会社によって違うのはなぜですか？
同じような物件でも取引価格に幅があるためです。北区の戸建のうち、築1985〜1989年・150〜199㎡の15件では、下位25％が6.8万円/㎡、上位25％が11.0万円/㎡で、180.0㎡換算にしておよそ761万円の開きがありました。この幅のどこを見込むかで査定額が変わります。
この幅の上側で売るにはどうすればいいですか？
幅を作る要因は3つです。土地と建物の条件（接道・日当たり）、手入れの差（屋根と外壁・設備の年式）、そして売り方。前の2つは売り出す時点でほぼ決まっていますので、変えられるのは売り方だけです。写真の質、公開する情報の量、広告の出し先、内見の受け方で結果が変わります。
まとめ
北区の戸建は、築年と広さをそろえても下位25％と上位25％でおよそ761万円の開きがあります。査定額が会社で違うのは、この幅のどこを見込むかが違うからです。
この記事の数字は成立した取引だけを集めたもので、売れずに取り下げられた物件は入っていません。実際の幅は、これより少し広いとお考えください。ご自宅がどこにいるかは、条件を見て個別に算出いたします。
出典
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」成約価格情報（価格・面積・築年）
単価は価格を面積で割ったものです。同じグループの中でも立地・接道・地形・室内の状態は1件ずつ違います。実際に取引された物件のみの集計で、売却に至らなかった物件は含みません。
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