北区が9,849人減るあいだに、125人増えた町がある

神戸市北区の人口は、この5年で9,849人減りました。213,826人から203,977人へ、4.6％の減少です。

神戸市9区のなかで最も大きな減り方をしている区のひとつです。

ところがその北区のなかで、鈴蘭台南町だけは125人増えています。しかも高齢化率が下がっている。

神戸市の住民基本台帳と国土交通省の成約データから、この町で何が起きているのかを見ていきます。

北区が減るなかで、鈴蘭台南町はどう動きましたか？

結論：人口＋2.8％、世帯数＋9.5％。高齢化率は1.5ポイント低下しました。

北区全体は人口4.6％減、高齢化率は31.2％から33.1％へ1.9ポイント上昇しました。

鈴蘭台南町は逆です。人口4,509人から4,634人へ増え、高齢化率は35.0％から33.5％へ低下。世帯数は2,273から2,490へ、217世帯増えました。

もともと鈴蘭台南町は北区平均より高齢化が進んだ地域でした（2021年：町35.0％ vs 区31.2％）。それがこの5年で逆転し、いまはほぼ同水準（町33.5％ vs 区33.1％）です。町のほうが先に世代交代を終えつつあると読めます。

不動産の市場は、どうなっていますか？

結論：直近1年の成約37件のうち、戸建20件、マンション17件。ほぼ同数動いています。

北区は面積が広く、町によって取引の性格が大きく違います。鈴蘭台南町は戸建とマンションが両方動いているという点で、北区のなかでは市場が厚いほうに入ります。

世帯数が9.5％増えていることと合わせると、住み替えの受け入れと世代交代が同時に起きている状態です。出ていく人と入ってくる人が両方いる町では、成約件数が増えます。

神戸電鉄の鈴蘭台エリアは、駅前の再整備によって商業と行政の機能が集まりました。三宮まで神戸電鉄と地下鉄で出られる立地で、北区のなかでは通勤利便が確保されている地域です。

誰が住んでいますか？

結論：女性が男性より236人多く、1世帯あたり1.86人です。

男性2,199人、女性2,435人。高齢層が厚い地域に共通する構成です。高齢化率33.5％という数字と整合します。

1世帯あたり1.86人は、北区平均2.04人より小さい。年少人口比率9.3％も北区10.6％を下回ります。この町はすでに、単身と二人世帯が主体の構成になっています。

戸建が年間20件動いているという事実と重ねると、広い戸建から小さい住まいへの住み替えが町内で起きている可能性が高い。売り手と買い手が同じ町にいる構造です。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。「北区は人口が減るから売れない」は、この町には当てはまりません。北区全体は5年で9,849人減りましたが、鈴蘭台南町は125人増えています。区の数字で自分の町を判断しないでください。

2つめ。戸建の買い手は町内にもいます。1世帯1.86人という構成のなかで戸建が年間20件動いているということは、住み替え需要が回っているということです。地元での認知が売却スピードに効きます。

3つめ。高齢化率が下がったとはいえ33.5％です。3人に1人が65歳以上。今後5〜10年で相続による売り物が出てくる可能性は残ります。「いずれ売る」と決めているなら、周囲より先に動くほうが有利という原則はこの町にも当てはまります。

やらないほうがよいこと：北区全体の平均や、隣接する別の町の事例をそのまま当てはめることです。北区は神戸市の面積の約4割を占め、町ごとに事情がまったく違います。

まとめ

• 北区全体は5年で9,849人減（▲4.6％）、高齢化率は1.9ポイント上昇
• 鈴蘭台南町は125人増（＋2.8％）、高齢化率は1.5ポイント低下
• 世帯数は＋9.5％。1世帯1.86人で、単身と二人世帯が主体
• 直近1年の成約37件は戸建20件・マンション17件とほぼ同数

株式会社Estate&Co.は神戸市中央区京町に本店を置く不動産売却専門店です。鈴蘭台南町の売却について、町内の住み替え需要を踏まえた査定をご提供しています。