北区の広い土地、坪単価×坪数で計算していませんか？㎡単価は1.71倍安くなります

「土地が広いのだから、その分高く売れるはずだ」。北区で広い敷地をお持ちなら、一度は思われたはずです。成約データで確かめました。

北区で直近に成約した戸建584件のうち、土地150㎡未満の160件は土地面積あたり15.5万円/㎡、200㎡以上の245件は9.1万円/㎡でした。広いほうが1.71倍安い単価です。

総額では200㎡以上のほうが250万円高く成約しています。ここが誤解の入口です。総額は上がる。ただし1㎡あたりの値段は下がる。だから「北区の坪単価×うちの坪数」で計算した金額は、ほぼ外れます。

北区の戸建、土地面積帯別の成約データ

国土交通省の不動産情報ライブラリに登録された北区の戸建（宅地／土地と建物）584件を、土地面積で5つの帯に分けました。

面積が上がるほど単価が下がる並びになっています。北区で最も成約件数が多いのは200〜299㎡の帯で、189件でした。ここが買い手の最も厚い層です。

広い土地ほど単価が下がる、3つの理由

1. 総額が上がると、買える人が減ります——住宅ローンの借入可能額は年収で決まります。北区で200㎡以上の戸建の成約価格の中央値は2,200万円。150㎡未満の1,950万円と比べて250万円高く、その差の分だけ買える世帯が絞られます。買い手が少ない商品は、単価を下げて調整されます
2. 使い切れない面積には、値段が付きにくくなります——建ぺい率と容積率の上限があるため、土地が広くても建てられる家の大きさには限りがあります。余った部分は庭か駐車場になりますが、買主にとっては「手入れと固定資産税がかかる部分」でもあります
3. 維持費が面積に比例します——固定資産税・都市計画税は評価額に応じてかかり、住宅用地の特例も200㎡までの小規模住宅用地と200㎡超の一般住宅用地で軽減率が違います。草刈りや外構の補修も、面積が増えるほど手間と費用が増えます

3つとも「買える人の数」を減らす方向に働きます。広さは、売るときには必ずしも有利に働きません。

200㎡という数字には、税制上の根拠があります

この記事で200㎡を区切りにしているのは、成約データの並びだけが理由ではありません。固定資産税と都市計画税の軽減が、200㎡を境に薄くなります。

200㎡を超えた部分は、固定資産税の課税標準が6分の1から3分の1へ、つまり軽減の幅が半分になります。都市計画税も3分の1から3分の2へ、同じく軽減が半分になります。

買主はこの負担を承知で買います。北区で200㎡以上の土地を検討する方は、毎年の維持費が上がることを織り込んだうえで価格を見ます。それが単価の下がり方に表れています。

もう一点、見落とされやすい上限があります。住宅用地として特例の対象になるのは、家屋の延べ床面積の10倍までです。延べ床100㎡の家が建つ1,200㎡の敷地なら、1,000㎡までが住宅用地、残る200㎡は特例の対象外です。広い土地に小さな家が建っている場合は、この上限に当たっていることがあります。納税通知書の課税明細書で、住宅用地の面積が敷地面積と一致しているかをご確認ください。

「分けて売る」は選択肢になるか

単価が高いのは小さい区画です。ならば分けて売ればよい——理屈としては成り立ちます。ただし、そのためには越えるべき条件が2つあります。

1つ目は接道義務です。建築基準法第43条は、建築物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないと定めています。土地を分けると、奥側の区画が道路に接しなくなることがあります。そのままでは家を建てられない土地になり、値段は大きく下がります。旗竿状に細い通路を付けて接道させる形もありますが、その通路部分は建物を建てられる面積に数えられません。

2つ目は開発許可です。都市計画法第29条は、一定規模以上の開発行為に都道府県知事等の許可を要すると定めています。その規模は同法施行令第19条で決まっており、市街化区域では1,000㎡、区域区分が定められていない都市計画区域では3,000㎡。ただし三大都市圏の一定の市町村などでは、市街化区域の基準が500㎡に引き下げられています。

北区では、市街化区域内で500㎡以上の開発行為が許可の対象です。（市の公表資料で確認）。区画の変更だけでなく、高さ50cm以上かつ500㎡以上の切土・盛土も対象に含まれます。400㎡の土地を2つに分ける程度なら許可は不要ですが、600㎡を分割して新たに道路を通す場合は許可の手続きが要ります。

加えて、分筆そのものに測量と登記の費用がかかります。境界が確定していない土地では、隣地の所有者全員との立会いと同意が必要になり、相続で所有者が増えている隣地があると、そこで止まります。分けて売る判断は、測量費と期間を差し引いた手取りで比べてください。

分けない方がよい5つのケース

1. 分けると接道を満たさない区画ができる——再建築不可の土地を自分で作ることになります。単価は上がるどころか大きく下がります
2. 境界が確定していない——確定測量には隣地全員の立会いが要ります。相続で共有者が増えている隣地があると、数か月から年単位で止まります
3. 建物が敷地の中央に建っている——分割するには解体が前提になります。解体費用を先に払ったうえで、売れるまでの期間も抱えることになります
4. 急いで現金化したい——測量・分筆・許可の手続きは、順調に進んでも数か月かかります。相続税の納付期限（相続の開始を知った日の翌日から10か月）が迫っているなら、間に合わない可能性が高くなります
5. 敷地の形が整っていない——傾斜地や不整形地は、分けると使いにくい区画が残ります。売れる区画と売れない区画に分かれるだけで、手取りは増えません

北区で広い土地をそのまま売って成約している事例は245件あります。分けることが常に正解ではありません。そのまま売る場合は、広さを持て余さない買い手——二世帯、駐車場を複数台必要とする世帯、事業者——に向けた売り方の設計が効きます。

北区で広い土地を売るときの4つの手順

1. 登記簿と公図を取る——法務局で登記事項証明書と公図、地積測量図を取ります。地積測量図があれば、過去に測量されている証拠になります。なければ確定測量から始めることになります
2. 前面道路の幅員と接道の長さを確認する——役所の建築指導課で道路種別（42条1項か2項か）と台帳の幅員が分かります。分けられるかどうかは、ここでほぼ決まります
3. 用途地域と建ぺい率・容積率を確認する——同じ役所で分かります。建てられる家の大きさが決まるため、買主が払える金額の上限もここで決まります
4. そのまま売る場合と分けて売る場合の、手取りを両方出す——分ける場合は測量費・分筆登記費用・期間を差し引いてください。当社は両方の金額をお出しできます

調べた結果をお持ちいただければ、その条件で北区のいくらになるかを具体的な金額でお出しします。北区の町丁別・種別ごとの成約データは北区の不動産売却にまとめています。

よくある質問

北区で土地が広い家は、高く売れますか？
総額は高くなります。北区で直近に成約した戸建では、土地200㎡以上の中央値が2,200万円、150㎡未満が1,950万円で、250万円の差がありました。ただし土地面積あたりの単価は200㎡以上が9.1万円/㎡、150㎡未満が15.5万円/㎡で、広いほうが1.71倍安くなっています。「坪単価×坪数」で計算した金額にはなりませんので、個別に算出させてください。

土地を分けて売ったほうが高くなりますか？
条件によります。単価が高いのは小さい区画ですが、分けるには建築基準法第43条の接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接する）を分割後の各区画が満たす必要があります。また一定規模以上は都市計画法第29条の開発許可が要ります。測量費・分筆登記費用・数か月の期間も差し引いたうえで、そのまま売る場合と比べてください。

確定測量はどれくらいかかりますか？
隣地の所有者全員との立会いと同意が必要になるため、隣地の所有者が確定していて連絡が取れる場合と、相続で共有者が増えている場合とで大きく変わります。境界について争いがある場合はさらに長引きます。まずは法務局で地積測量図の有無をご確認ください。過去に測量されていれば工程が短くなります。

200㎡を超えると固定資産税はどれくらい変わりますか？
住宅用地の課税標準の特例は、住宅1戸あたり200㎡以下の部分（小規模住宅用地）が固定資産税で価格の6分の1、200㎡を超える部分（一般住宅用地）が価格の3分の1です。都市計画税は3分の1と3分の2になります。つまり200㎡を超えた部分は軽減の幅が半分になります。また住宅用地として特例の対象になるのは家屋の延べ床面積の10倍までですので、広い土地に小さな家が建っている場合は一部が対象外になっていることがあります。実際の税額は評価額と負担調整によりますので、納税通知書の課税明細書でご確認ください。

北区で広い土地はどんな人が買いますか？
北区では直近に土地200㎡以上の戸建が245件成約しています。二世帯での住み替え、駐車場を複数台必要とする世帯、事業用として敷地を使う買主が中心です。広さを持て余さない層に向けて売り出すことが、価格を落とさずに売る近道になります。

まとめ

北区の戸建は、土地150㎡未満が15.5万円/㎡、200㎡以上が9.1万円/㎡。総額では200㎡以上が250万円高いものの、1㎡あたりの値段は下がります。広さは売るときに必ずしも有利には働きません。分けて売る選択肢はありますが、接道義務と開発許可、そして測量費と期間を差し引いた手取りで比べる必要があります。

当社は不動産売却の専門店です。そのまま売る場合と分けて売る場合の手取りを、両方お出しできます。まずは無料査定で、いまの実額をご確認ください。

出典

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」成約価格情報（土地面積・成約価格・建築年）
• 建築基準法第43条（接道義務）
• 都市計画法第29条／同法施行令第19条（開発許可を要する規模）
• 兵庫県「都市計画法の開発許可制度」
• 神戸市「開発許可はどのような場合に必要ですか。」（市街化区域内500㎡以上）
• 地方税法第349条の3の2・第702条の3（住宅用地の課税標準の特例）
• 大阪市「住宅用地の課税標準の特例措置」（区分と割合、床面積10倍の上限）

本記事の単価は成約価格を土地面積で割ったもので、建物の価値を含みます。面積帯ごとに立地・築年・接道条件の構成が違うため、同一条件での比較ではありません。開発許可の規模要件と分筆の可否は、物件所在地の市の窓口でご確認ください。

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