北区で内見は入るのに、なぜ決まらないのか？
内見は月に2〜3件ある。皆さん「いい家ですね」と言って帰る。でも、そのあと連絡が来ない——。
神戸市北区でご相談を受けていて、いちばん多いのがこの状態です。そしてこれは、実はかなり良い状態です。露出も、写真も、価格も、少なくとも「見に来てもらえる」ところまでは機能している。
残っている問題は現地にあります。そして北区の場合、現地で起きていることは、だいたい決まっています。
まず、北区の戸建は年584件が成約しています
直近1年の北区の成約は904件。うち戸建（土地と建物）が584件で、月にならすと約49件です。県内19の市区で見ても、尼崎市872件、姫路市806件、西宮市801件に次ぐ規模。
土地面積の中央値は185㎡（約56坪）、延床110㎡、建築年の中央値は1996年。買い手は「駅から遠くてもいいから広い家に住みたい」と決めて来ています。
つまり内見に来る方は、駅距離を承知のうえで来ている。だとすれば、断られる理由は駅距離ではありません。
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査定は無料です。その後の売却をお約束いただく必要はありません。
株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
北区で、内見のあとに断られる7つの理由
実務で繰り返し出てくるものを挙げます。ほとんどが、写真では伝わらないものです。
① 駐車場に停めにくい。勾配がある、切り返しが必要、道路が狭くて出入りしづらい。北区の造成地では珍しくありません。買い手は内見のときに自分で運転して来ます。ここで決まることがあります。
② 玄関までの階段。道路から玄関まで何段あるか。買い物袋を持って上がる場面、ベビーカーを運ぶ場面を、その場で想像されます。
③ 家の中が寒い。北区は市街地より気温が低く、冬の内見では体感でわかります。断熱の状況、窓の種類（単板か複層か）、暖房の効き。「寒いですね」と言われたら、それは断る理由になっています。
④ 擁壁・法面の状態。ひび割れ、水抜き穴の詰まり、草の繁茂。買い手は「これを直すのにいくらかかるのか」を考えます。
⑤ 庭の管理量。広い庭は魅力ですが、同時に負担です。草刈り、剪定、落ち葉。「私たちに管理できるだろうか」と思われた瞬間に、検討から外れます。
⑥ バスの便が思ったより少ない。「バス停徒歩5分」と書いてあっても、その路線が1時間に1本なら話が違う。現地で時刻表を見て気づかれます。
⑦ 生活動線が遠い。スーパー、病院、学校。車で何分か。行った先に駐車場があるか。
読みながら、今の価格だけ先に知る。
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ここが本題です。上の7つを内見で初めて知られると、断られます。先に知っていた場合は、断られません。
理由は単純で、先に知っていれば、それを承知の人だけが内見に来るからです。
募集図面と物件説明に、次を書いてください。
- 駐車場——「軽1台＋普通車1台、縦列」「勾配約5％」「前面道路幅員4.5m」と具体的に
- 階段——「道路から玄関まで階段12段、高低差約2.4m」
- 断熱——「2015年に内窓を設置済み」「1996年築・複層ガラス」など、事実を
- 擁壁——「間知ブロック積み、2020年点検実施」。写真も添える
- 庭——「約40㎡、芝生。年2回の剪定を業者に依頼（年◯万円）」
- バス——「◯◯行き 平日54本、最終22時48分」と本数と最終便を
- 生活——「スーパーまで車6分・駐車場120台」
内見の件数は減るかもしれません。ですが、来る人の質が変わります。月2〜3件の内見が月1件に減っても、その1件が決まるなら、そのほうが早い。
マンションをお持ちの場合は、事情が違います
北区の中古マンションは225件、月にならすと約19件。戸建の4割弱です。中央値830万円。
そして注目すべきは、2001〜2010年の帯（36件・800万円）が1981〜2000年の帯（132件・1,150万円）より安いという逆転です。件数が少ないことによる振れもありますが、駅距離の不利が年式の新しさを打ち消している可能性があります。
マンションは、戸建と違って「広さ」で差をつけにくい。専有70㎡は都心部と大きく変わらないためです。内見後に決まらない場合、戸建より価格の要因が大きい可能性があります。
やってはいけないこと
ひとつめ。擁壁の不具合を伏せる。引き渡し後に発覚すると契約不適合責任を問われ、修繕費は数百万円規模になることがあります。先に出せば減点、隠せば致命傷です。
ふたつめ。冬の内見で暖房を切っておく。「寒い家だ」という第一印象は取り返せません。内見の1時間前から暖房を入れてください。
みっつめ。「いい家ですね」を良い反応だと受け取る。断る人ほど、その場では褒めます。聞くべきは「何が引っかかりましたか」です。担当者に、内見後のヒアリングを必ずしてもらってください。
まずやること
- 担当者に、これまでの内見者が何を理由に見送ったかを全件聞く
- 駐車場に実際に車を停めて、勾配と切り返しを確認する
- 道路から玄関までの段数と高低差を測る
- 最寄りバス停の平日本数と最終便を、事業者のサイトで調べる
- 擁壁がある場合は写真を撮り、募集図面に載せてもらう
ご自宅がいくらで売れるか、調べてみませんか
ここまでの数字は、あくまで北区全体の中央値です。同じ区のなかでも、築年・土地面積・バス路線・擁壁の有無で価格は大きく変わります。
株式会社Estate&Co.は神戸市中央区京町に本店を置く不動産売却専門店です。国土交通省の成約データと、各自治体の統計をもとに、お住まいの地域の実勢に沿った査定をご提供しています。他社で売り出し中の物件について、内見で断られる原因の切り分けだけのご相談も承ります。
「いま売ったらいくらか」を知っておくだけでも、判断の材料になります。
この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。
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