有馬のマンション、いくらで売れますか？1400年の温泉地で専有60㎡が650万円

神戸市北区の有馬町で、直近1年に成約した中古マンション35件。中央値は650万円、専有60㎡でした。

築2009年、駅徒歩4分。築17年で650万円です。

この町の名前は、有馬温泉といいます。

有馬温泉とは、どういう場所ですか？

結論：神戸市の公表資料によると、1400年の歴史を持ち、日本三古泉・日本三名泉と称される温泉地です。

神戸市によると、奈良時代に行基菩薩が温泉寺を建立し、鎌倉時代には仁西上人が十二の宿坊を建立。のちに豊臣秀吉が湯山御殿を建て、有馬を繁栄させたと記されています。

泉源ごとの泉温も公表されています。天神泉源99.4℃、妬泉源100.5℃、炭酸泉源18.3℃、極楽泉源98.1℃、御所泉源63.9℃。

褐色の「金泉」は含鉄・ナトリウム－塩化物強塩高温泉。無色透明の「銀泉」は炭酸泉と、山の奥からのラジウム泉が混ざったものと説明されています。

1つの町のなかに、100℃近い源泉と18℃の源泉が同時にある。これがこの町の成り立ちです。

有馬町では、何がいくらで売れていますか？

結論：成約40件のうち35件が中古マンション。中央値650万円です。

マンションは専有60㎡・築2009年・駅徒歩4分で650万円。35件すべてが有馬温泉駅を最寄りとします。

戸建は4件で1,600万円、土地165㎡・延床90㎡・築1972年、駅徒歩10分。

林地も1件動いており、360㎡で5万円でした。

築2009年で650万円という水準は、実需の住宅市場では説明がつきません。これはリゾート用途・別荘用途の住戸が中心の市場だと読むのが自然です。神戸市中心部から車で30分ほどの距離に、この価格帯の温泉地がある——それがこの町の不動産の性格です。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。買い手は「住む人」だけではありません。専有60㎡・築2009年で650万円。この価格帯では、実需よりセカンドハウス・投資・法人保養所といった用途が想定されます。訴求すべきは通勤利便ではなく、温泉権利の有無、管理費・修繕積立金の額、年間の維持コストです。

2つめ。温泉付きかどうかを最初に明記してください。この町では、温泉が使えるかどうかが価格を大きく分けます。使える場合は泉質（金泉か銀泉か）まで書く。ここを書かない物件情報は、この町では機能しません。

3つめ。維持コストを隠さないでください。リゾートマンションは管理費・修繕積立金が高い傾向にあります。買い手は必ず確認します。先に出したほうが、話が早く進みます。後から出ると破談の原因になります。

4つめ。年間35件は、十分に動いている市場です。「別荘は売れない」という一般論は、この町には当てはまりません。事例が豊富なので、相場から外れなければ反応は出ます。

まとめ

• 有馬町の中古マンション35件は650万円・専有60㎡・築2009年・駅徒歩4分
• 戸建4件は1,600万円・土地165㎡・築1972年。林地1件は360㎡で5万円
• 神戸市の公表資料で1400年の歴史、日本三古泉・日本三名泉
• 泉温は妬泉源100.5℃から炭酸泉源18.3℃まで。1つの町に高温泉と冷鉱泉が併存する

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ここまでの数字は、あくまで町全体の中央値です。同じ町のなかでも、築年・面積・接道条件・階数で価格は大きく変わります。

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