人口が11.7％減。北区の2.5倍の速さで減っている町

神戸市北区の緑町で、直近1年に成約した戸建22件。中央値は1,240万円でした。

土地143㎡、延床103㎡、築1992年、駅徒歩8分。22件すべてが神戸電鉄の山の街駅です。

当社が集計した北区の他の町では、星和台2,350万円、有野町1,700万円。緑町はそれより安い。

緑町の人口は、どうなっていますか？

結論：人口▲11.7％。高齢化率33.7％で北区平均33.1％とほぼ同じです。

人口6,936人→6,121人（▲815人、▲11.7％）、世帯3,431→3,119（▲312、▲9.1％）。

高齢化率32.4％→33.7％（＋1.3ポイント）、年少人口比率8.8％→8.3％、1世帯あたり人員2.02人→1.96人。

北区全体は人口213,826人→203,977人（▲4.6％）、高齢化率31.2％→33.1％。

人口の減り方が北区の2.5倍。ただし高齢化率は区平均とほぼ同じです。高齢者が増えたというより、若い世帯が出ていっている——年少人口比率8.3％（区平均10.6％）がそれを示します。

不動産市場では、何がいくらで売れていますか？

結論：戸建1,240万円（22件）、マンション785万円（14件）、土地1,500万円（3件）。

戸建22件は土地143㎡・延床103㎡・築1992年で1,240万円、駅徒歩8分。

マンション14件は専有70㎡・築1995年で785万円、駅徒歩5分。山の街13件、箕谷1件。

土地3件は220㎡で1,500万円、駅徒歩8分。㎡あたり約6.8万円です。

この㎡単価を戸建の土地143㎡に当てはめると約972万円。成約1,240万円との差額約268万円が建物。築1992年、いま築34年としては控えめな水準です。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。駅徒歩8分は北区では強みです。当社が集計した北区の他の町は、星和台が徒歩20分、有野町も駅から離れています。緑町の徒歩5〜8分は、北区のなかでは近い部類。必ず前面に出してください。

2つめ。建物の評価は約268万円と見込んでください。土地143㎡×㎡6.8万円＝約972万円が下限の目安。リフォームに費用をかけても回収できない可能性があります。現況渡しとの比較を先に。

3つめ。若い世帯の流出が続いています。年少人口比率8.3％は区平均10.6％を2.3ポイント下回る。子育て世帯を主なターゲットにするのは現実的ではありません。訴求すべきは駅近と価格です。

4つめ。人口が5年で11.7％減っています。買い手の母数が減っている町です。年間39件が動いているうちに判断するほうが有利だといえます。

まとめ

• 緑町の戸建22件は1,240万円・土地143㎡・築1992年・駅徒歩8分
• マンション14件は785万円・専有70㎡・築1995年・駅徒歩5分
• 人口は5年で▲11.7％（北区は▲4.6％）。年少人口比率8.3％は区平均を下回る
• 土地3件は1,500万円・220㎡（㎡あたり約6.8万円）。39件すべてが山の街駅圏

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ここまでの数字は、あくまで町全体の中央値です。同じ町のなかでも、築年・面積・接道条件・階数で価格は大きく変わります。

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