灘区の売却にかかる費用と税金は？王子公園の再整備を待つ前に確認する3つの期限

「不動産を売ると、手数料と税金でいくら引かれるのか」——査定のご相談で、価格の次に多いご質問です。

一般的な解説は「仲介手数料は3％＋6万円」で終わりますが、それでは自分の手取りが分かりません。この記事では、灘区で実際に成約した物件の価格を使って、費用と税金を実額で計算します。

数字はすべて、国土交通省の不動産情報ライブラリに登録された取引価格情報をもとに当社が集計した、神戸市灘区の直近1年の成約データです。

灘区の実際の成約で、仲介手数料はいくらだったか

直近1年に灘区で成約した中古マンションから、実際の取引3件で計算します。

戸建はこうなります。

ここで「八幡町」という町名に注目してください。

この町では、直近1年に500万円のマンションと2億1,000万円の戸建の両方が成約しています。同じ町内で42倍。「灘区の相場は」どころか「八幡町の相場は」という言い方すら、種別と条件を決めなければ成立しません。

仲介手数料の計算方法と、800万円以下の特例

仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で決まっており、実務では「価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税」の速算式が使われます。これは上限額であって、必ずこの額になるという意味ではありません。

そしてもう一つ、多くの解説記事が触れていない制度があります。

令和6年7月1日から、価格800万円以下の宅地・建物については、報酬の上限が「30万円の1.1倍（税込33万円）」まで認められるようになりました。改正前は400万円以下・18万円の1.1倍が上限で、しかも売主からしか受け取れませんでしたが、対象価格が800万円以下に拡大し、買主からも受領できるようになっています。適用には、媒介契約の締結時に報酬額を依頼者に説明し、合意しておくことが条件です。

灘区でこれが関係するのは、山手のマンションです。直近1年の成約でも、鶴甲で500万円・550万円・740万円、篠原台で580万円、篠原中町で720万円、一王山町・八幡町で各500万円、永手町で500万円、深田町で650万円と、9件が800万円以下で決まっています。

この改正には、売主にとって実質的な意味があります。従来、500万円の物件は手数料が23万円ほどにしかならず、不動産会社が力を入れにくい価格帯でした。制度が変わったことで、山手の築古も正面から取り扱える条件が整っています。「安すぎて相手にされないのでは」と心配される必要はありません。

灘区は駅で2倍以上ひらく――区の平均値は使えません

灘区の中古マンションの㎡単価は、区平均では40万円台後半です。しかし駅別に見ると、様相がまったく変わります。

最高の摩耶（67万円）と最低の六甲（30万円）で2.2倍の開きです。

そして注目すべきは六甲駅です。㎡単価は区内最低の30万円ですが、成約件数は136件で区内最多。しかも同じ六甲駅圏の戸建は5,100万円（50件）で、区内上位です。

この一見矛盾した数字は、六甲駅圏の構造を表しています。山手には鶴甲・篠原台などの築年数を経たマンションがまとまってあり、これが㎡単価の中央値を押し下げています。一方で駅近と文教エリアの戸建は、まったく別の水準で取引されています。

区の平均値も駅の平均値も、ご自宅がどちらの層にいるかを決めなければ意味を持ちません。そして税の論点も、この層によって正反対になります。

【高額帯】所有期間10年で、数百万円が動きます

灘駅の1億1,000万円のマンション、八幡町の2億1,000万円の戸建、六甲道の戸建5,300万円——この層では、3,000万円の特別控除だけでは足りません。

まず基本から。ご自身が住んでいた（または住まなくなって3年以内の）マイホームを売った場合、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」により譲渡所得から最高3,000万円を差し引けます。

それでも残る部分に効くのが「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」です。売った年の1月1日において家屋と敷地の所有期間がともに10年を超えている場合、税率が下がります。しかも3,000万円控除と重ねて使えます。

実際の成約価格で試算します。灘北通・灘駅徒歩1分の1億1,000万円のケースで、取得費6,500万円、譲渡費用420万円と仮定します。

判定は「売った年の1月1日時点」です。取得が2016年3月であれば、2026年1月1日時点では9年10か月で条件を満たしませんが、2027年1月1日時点なら満たします。売却の時期を数か月ずらすだけで、税額が変わる可能性があります。

六甲道・摩耶・灘駅圏で物件をお持ちの方は、査定額より先に登記簿で取得日を確認してください。

【山手の築古】相続物件なら、別の3,000万円控除があります

鶴甲・篠原台・一王山町といった山手の物件には、別の特例が効く場合があります。

相続した空き家を売った場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」により、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。主な要件です。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 区分所有建物登記がされている建物でないこと
• 相続の開始の直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと
• 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売却代金が1億円以下であること
• 譲渡の時に一定の耐震基準を満たすこと（または家屋を取り壊して売ること）
• 対象は令和9年12月31日までの譲渡

ここで注意点があります。「区分所有建物登記がされている建物でないこと」という要件により、分譲マンションの一室は対象外です。鶴甲や篠原台の築古マンションは建築年の要件を満たすものが多いのですが、この特例は使えません。対象になるのは、山手の一戸建てなどです。

また、令和6年1月1日以後の譲渡については、耐震改修や取り壊しを「売った後」に行っても認められるようになりました。譲渡の時から譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、買主が耐震基準を満たす工事を行うか、家屋の全部を取り壊した場合が対象です。解体費用を先に負担しなくても特例を使える可能性があります。相続人が3人以上の場合、控除額は2,000万円になります。

山手の物件は坂と高低差があり、解体費用が平地より上振れしやすい地形です。先に数百万円を負担する前に、この選択肢を検討する価値があります。鶴甲エリアの取引状況は鶴甲の取引データで扱っています。

王子公園の再整備は、売却時期の判断材料になるか

灘区では、王子公園の再整備計画が進行しています。関西学院大学の新キャンパス設置について神戸市と大学が協定を締結済みで、2029〜31年の開学が目標とされています。動物園のリニューアル等も計画されています。

学生・教職員の流入と街の若返りが見込まれるプロジェクトで、王子公園エリアの将来性を語るうえで欠かせない材料です。実際、王子公園駅圏は戸建の成約が49件と区内でも多く、市場は動いています。

ただし「開学まで待てば高く売れる」と断定することはできません。再整備が価格にどう反映されるかは、完成時期の市場環境や金利水準に左右されます。数年待つ間に、①建物がさらに古くなる、②3,000万円控除の3年期限を過ぎる、③金利上昇で買主の購買力が下がる、といったマイナス要因も同時に進みます。

とくに相続や住み替えで期限がある方は、税の特例の期限が先に来ないかを確認してください。再整備への期待だけで判断すると、使えたはずの控除を失う可能性があります。

購入時の契約書がないと、税額が跳ね上がります

譲渡所得は「売却価格 − 取得費 − 譲渡費用」で計算しますが、取得費を証明できない場合、売却価格の5％しか取得費として認められません。

灘区の高額帯では、これが致命的になります。灘駅徒歩1分の1億1,000万円の物件で契約書がなければ、取得費は550万円しか認められません。譲渡所得は約1億30万円に膨らみ、3,000万円控除を使っても約7,030万円が課税対象になります。

相続で引き継いだ物件では、被相続人が買ったときの契約書を探してください。灘区の山手や六甲道の物件は、購入から30年以上経過しているケースが少なくありません。書類が見つかるかどうかで、手取りが千万円単位で変わる可能性があります。

手取り額のシミュレーション【灘区の中位クラス】

マンションを3,400万円で売った場合の、実際に手元に残る金額です。2,200万円で購入し、10年超保有、住宅ローン残債1,200万円と仮定します。

売却価格に対する諸費用の割合は約3.9％です。

よくある質問

灘区で家を売ると、仲介手数料はいくらですか？

売買価格によります。実際の成約で計算すると、永手町の500万円（六甲道徒歩6分・40㎡）は800万円以下の特例により33万円（税込）、篠原伯母野山町の3,400万円（六甲徒歩14分・85㎡）で約118.8万円、灘北通の1億1,000万円（灘駅徒歩1分・2006年築）で約369.6万円です。戸建では八幡町の2億1,000万円（六甲徒歩2分）で約699.6万円になります。

六甲駅の㎡単価が30万円と低いのはなぜですか？

山手の築年数を経たマンションが中央値を押し下げているためです。六甲駅圏は成約136件と区内最多ですが、鶴甲・篠原台などの築古マンションがまとまってあり、これが㎡単価に反映されています。一方で同じ六甲駅圏の戸建の総額中央値は5,100万円（50件）と区内上位で、八幡町では2億1,000万円の戸建も成約しています。駅の平均値をそのままご自宅に当てはめると、大きく外れる可能性があります。

所有期間で税金が変わると聞きました。灘区ではどのくらい違いますか？

高額帯では大きく違います。売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていれば「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」が使え、課税長期譲渡所得6,000万円以下の部分の税率が20.315％から14.21％に下がります。3,000万円控除と重ねて使えます。1億1,000万円で売却し課税長期譲渡所得が1,080万円になるケースでは、税額が約219.4万円と約153.5万円で、約65.9万円の差が生じます。判定は売った年の1月1日時点です。

王子公園の再整備を待ってから売ったほうがよいですか？

断定できません。関西学院大学の新キャンパスは2029〜31年の開学が目標とされており、街の若返りが見込まれる材料です。ただし再整備が価格にどう反映されるかは、完成時期の市場環境や金利水準に左右されます。数年待つ間に建物は古くなり、相続や住み替えの場合は3,000万円控除の3年期限が先に来る可能性もあります。期限のある方は、税の特例の期限を先に確認してください。

鶴甲の築古マンションは、安すぎて相手にされないのでは？

そのようなことはありません。直近1年でも鶴甲で500万円・550万円・740万円、篠原台580万円、篠原中町720万円など、9件が800万円以下で成約しています。また令和6年7月1日から、価格800万円以下の宅地・建物については報酬の上限が30万円の1.1倍（税込33万円）まで認められ、売主だけでなく買主からも受領できるようになりました。山手の築古を正面から扱える制度的な条件が整っています。

まとめ――灘区は「同じ町名でも別の市場」がある区

灘区の不動産売却でかかる費用は、中位クラス（マンション3,400万円）で売却価格の約3.9％。実額では仲介手数料118.8万円が中心です。

ただし灘区の特徴は、同じ八幡町で500万円のマンションと2億1,000万円の戸建が成約していることです。駅別でも摩耶67万円と六甲30万円で2.2倍。そして税の論点は、この層によってまったく違います。

高額帯（摩耶・六甲道・灘・石屋川）——3,000万円控除では足りません。所有期間10年超の軽減税率と、取得費の証明が主論点です。

山手の築古（鶴甲・篠原台・一王山町）——税金はかからない可能性が高く、論点は800万円以下の報酬特例と、相続物件なら空き家特例の期限です。ただし分譲マンションは空き家特例の対象外です。

いずれの場合も、査定額を知る前に確認できることが3つあります。①購入時の売買契約書を探す ②登記簿で取得日を確認する ③相続または住まなくなった日を確認する。この3つは、後から取り返せません。

灘区の相場データは灘区の不動産売却のページで、駅別・町丁別に公開しています。

査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。「税金がいくらかかるかだけ知りたい」というご相談でも構いません。

出典：成約データは国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計。税制は国税庁タックスアンサーNo.3302・No.3305・No.3306。仲介手数料の特例は令和6年7月1日施行の報酬告示改正による。王子公園再整備・関西学院大学新キャンパスの計画内容は神戸市および大学の公表資料による。掲載の税額はいずれも一定の前提を置いた試算であり、実際の税額は個別の事情によって変わります。最終的な判断は税理士または所轄税務署にご確認ください。

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