灘区で買い換えるなら、買う家の築年を先に見てください｜流通する半分は買換え特例の対象外です

灘区で住み替えをお考えの方に、順番として先にお伝えしていることがあります。買換え特例を使うつもりなら、売る家より先に「買う家の条件」を確認してください。

買換え特例（特定のマイホームを買い換えたときの特例）には、買い換える物件のほうにも要件があります。中古住宅なら「取得の日以前25年以内に建築」、床面積は「50平方メートル以上」。ここで外れると、売る側の条件をどれだけ満たしていても特例は使えません。

当社が集計した灘区の直近成約64件のうち、2001年以降に建築されたものは32件、ちょうど半分です。2026年に取得する場合、25年以内にあたるのは2001年以降の建築ですので、灘区で動いている物件のおよそ半分は、買換え特例の対象外ということになります。

買い換える家の要件

「52㎡」の広告が、登記簿では49㎡ということがあります

マンションの広告に載っている専有面積は壁の中心線で測る壁芯面積であることが一般的です。一方、登記事項証明書に記載される区分建物の床面積は、壁の内側で測る内法面積です。

この差は数％あり、広告で52㎡の住戸が、登記簿では49㎡台になることがあります。50㎡という境界のすぐ上にある物件は、必ず登記事項証明書でご確認ください。

国税庁タックスアンサーNo.3355には区分所有建物の測り方についての明記がないため、登記簿面積で判定されるという理解は確度85％程度としてお読みください。50㎡前後の物件を検討される場合は、契約前に税理士または所轄税務署にご確認いただくことをお勧めします。

要件を外すと、いくら変わるか

前提：岩屋の戸建を6,200万円で売却。1985年に3,000万円（土地2,000万円・建物1,000万円／木造）で取得し、所有・居住とも41年。売った年の1月1日で所有期間10年超。

買う家が築26年だった、あるいは登記簿で49㎡だった。それだけでBが選べなくなり、Aの133.0万円になります。

ただし念のため申し添えると、Bは「非課税」ではなく「繰延べ」です。繰り延べた分は新居の取得費に引き継がれ、次に売るとき（相続人が売る場合を含みます）に課税されます。133.0万円を払って今回で完結させるという選択にも、合理性はあります。

灘区の物件を選ぶときの実務手順

1. まず自分の譲渡所得を計算する——3,000万円以下なら3,000万円特別控除だけで税額0円です。買換え特例を検討する必要はありません
2. 3,000万円を超えるなら、買う家の候補を先に絞る——建築年を確認し、2026年取得なら2001年以降の建築であるかを見ます
3. 50㎡前後なら登記事項証明書を取る——広告の壁芯面積ではなく、登記簿の内法面積で確認してください
4. 2000年以前の建築でも、耐震基準適合証明書等があれば要件を満たせます——売主または管理組合に確認を依頼してください
5. 新築を選ぶ場合は省エネ基準の適合を確認する——令和6年1月1日以後の入居が対象です

期限にご注意ください

この特例は、もともと令和7年12月31日までの譲渡が対象でした。令和8年度税制改正により、令和9年12月31日までの2年間延長されています（国土交通省「令和8年度税制改正概要」に「現行の特例措置を2年間（令和8年1月1日〜令和9年12月31日）延長する」と記載）。

あわせて一定のハザードエリア内に所在する買換資産を対象外とする見直しも入りました。灘区は北側が六甲山系に接し、都賀川など河川沿いの市街地もあります。取得予定の物件がこの制限に当たらないかを、契約前にご確認ください（ハザードエリアの具体的な範囲については政省令等での確認が必要です。確度70％程度の理解として記載しています）。

なお国税庁タックスアンサーの本記事執筆時点の記載は「令和7年12月31日まで」のままです。

やらないほうがよいケース

• 譲渡所得が3,000万円以下の場合——3,000万円特別控除だけで税額0円です。物件選びを税制で縛る必要はありません
• 買い換え先が売却価格を下回る場合——差額に課税されます。家を小さくする買い換えでは3,000万円控除のほうが有利になることが多くあります
• 住宅ローン控除を使いたい場合——3,000万円控除も買換え特例も、居住年およびその前2年・その後3年の計6年間は住宅ローン控除と併用できません（国税庁タックスアンサーNo.1211-1）
• 要件のためだけに、住みたくない家を選ぶこと——上の事例でも差は133.0万円です。長く住む家の選択を税制に合わせすぎないでください

よくある質問

Q. 買換え特例には、買う家にも条件がありますか？
A. あります。中古住宅は取得の日以前25年以内に建築されたもの、または一定の耐震基準を満たすもの。床面積50平方メートル以上、土地面積500平方メートル以下。売却の前年から翌年までの3年間に取得し、定められた期限までに入居することが必要です。新築住宅は令和6年1月1日以後に入居する場合、省エネ基準に適合していることが要件になります。

Q. 灘区でどれくらいの物件が対象になりますか？
A. 当社が集計した灘区の直近成約64件のうち、2001年以降に建築されたものは32件（50.0％）でした。2026年に取得する場合、25年以内にあたるのは2001年以降の建築です。またマンション47件のうち6件（12.8％）が50㎡未満でした。

Q. 広告の面積と登記簿の面積が違います
A. マンションの広告に載る専有面積は壁の中心線で測る壁芯面積、登記事項証明書に記載される区分建物の床面積は壁の内側で測る内法面積であることが一般的です。差は数％あり、広告で52㎡でも登記簿では49㎡台になることがあります。50㎡前後の物件は必ず登記事項証明書でご確認ください。

Q. 要件を満たさないと、いくら変わりますか？
A. 岩屋の戸建6,200万円の事例（1985年に3,000万円で取得）では、買換え特例が使えれば0円、3,000万円特別控除と10年超の軽減税率なら約133.0万円です。ただし買換え特例は繰延べであり、繰り延べた分は新居の取得費に引き継がれて次に売るときに課税されます。133.0万円を払って今回で完結させる選択にも合理性があります。

Q. 期限はいつまでですか？
A. 令和9年12月31日までの譲渡が対象です。令和8年度税制改正により2年間延長されました。あわせて一定のハザードエリア内に所在する買換資産を対象外とする見直しも入っています。なお国税庁タックスアンサーの記載は本記事執筆時点で「令和7年12月31日まで」のままです。

まとめ

1. 買う家にも要件があります——中古は取得日以前25年以内の建築、床面積50㎡以上
2. 灘区の成約64件のうち、2001年以降築は32件（50.0％）——半分は対象外です
3. 広告の面積と登記簿の面積は違います——50㎡前後は登記事項証明書で確認してください
4. 要件を外すと、事例では133.0万円の差——ただし買換え特例は繰延べであり、払って完結させる選択にも合理性があります
5. 期限は令和9年12月31日——ハザードエリア内の買換資産を対象外とする制限が加わりました

灘区の駅別・町丁別の相場は灘区の不動産売却で公開しています。売却にかかる費用と税金は灘区の不動産売却にかかる費用と税金をご覧ください。

査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。「検討中の物件が要件を満たすか確認したい」というご相談だけでも構いません。

出典：成約データは国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計（灘区・直近64件）。税制は国税庁タックスアンサーNo.3355（特定のマイホームを買い換えたときの特例）、No.3302、No.3305、No.1211-1、No.3261。適用期限の延長およびハザードエリアに係る見直しは令和8年度税制改正の大綱（令和7年12月26日閣議決定）・国土交通省「令和8年度税制改正概要」。区分所有建物の床面積の判定方法についてはタックスアンサーに明記がないため、登記簿面積によるという理解は確度85％程度として記載しています。掲載の税額はいずれも一定の前提を置いた試算で、取得価額および土地・建物の按分は仮定値です。最終的に税理士または所轄税務署にご確認ください。

FREE ASSESSMENT

この記事を読んだ方へ。まずは、無料査定から。

ご入力およそ60秒。査定無料・秘密厳守・しつこい営業はいたしません。
お電話（078-392-2300）でも承ります。

お名前・電話番号の入力は任意です。メールアドレスだけで査定をお受けできます。

物件種別必須お選びくださいマンション戸建土地収益・事業用その他

所在地（市区町村）必須

お名前（任意・ニックネーム可）

電話番号（任意）

メールアドレス必須

ご相談内容（任意）

ウェブサイト

ご入力いただいた情報は、査定・ご連絡・売却のご提案のためにのみ使用します。詳しくはプライバシーポリシーをご確認ください。送信をもってご同意いただいたものとみなします。

入力が手間な方は10秒LINE査定へ。