灘区のマンション、その価格で買い手はつきますか？1,000万円台前半は20件だけ

灘区でマンションを売るとき、1,000万円台前半は「早く決まりそうな価格」に見えます。直近1年の成約416件を数えると、この帯は20件でした。1,000万円未満が77件あることを考えると、落差があります。

売り出す価格をどこに置くかで、目の前にいる買い手の数が変わります。灘区の直近1年の成約657件を価格帯ごとに並べると、買い手が集まっている帯と、そうでない帯がはっきり分かれました。

灘区のマンション、価格帯ごとの成約件数

国土交通省の不動産情報ライブラリに登録された灘区のマンションの成約416件を、価格帯ごとに数えました。中央値は3,100万円、面積の中央値は70㎡、建築年の中央値は1,997年です。

いちばん厚いのは1,000万円未満の77件。この帯に価格を置ければ、買い手の母数がもっとも大きくなります。

1,000〜1,500万円は、前後の帯より買い手が少なくなっています

表の中で1か所、件数が落ち込む帯があります。1,000〜1,500万円が20件。ひとつ下の1,000万円未満が77件、ひとつ上の1,500〜2,000万円が31件ですから、前後の平均に対して37％の水準です。

ここで効いてくるのが面積と築年です。1,000〜1,500万円の面積の中央値は60㎡・建築年1,978.5年、1,500〜2,000万円は65㎡・1,985年でした。条件が近いのに帯だけがまたぐケースでは、上の帯に届かせるか、下の厚い帯に入れるかという判断になります。

ご自宅がどの帯に入るかを確かめる手順

1. 登記事項証明書で建築年と面積を確認する——広告やパンフレットの数字ではなく、登記簿の記載で見ます
2. 上の表で、その条件に近い帯を探す——面積と建築年の中央値が近い行が目安になります
3. その帯の件数を見る——件数が多い帯なら買い手の母数が大きく、少ない帯なら価格の置き方が効きます
4. 隣の帯との差を確認する——あと少しで上の帯に届くなら、そこを狙う価値があります

灘区の町丁別・種別ごとの成約データは灘区の不動産売却で公開しています。

よくある質問

灘区のマンションは、いくらで売れていますか？
直近1年の成約416件の中央値は3,100万円です。面積の中央値は65㎡、建築年の中央値は1997年でした。

1,000万円台前半で売り出すと、買い手はどれくらいいますか？
1,000万円未満が77件あるのに対し、1,000〜1,500万円は20件です。1,000万円を下回る帯には築年の古い小型住戸が集まっており、そこを超えると次に買い手が増えるのは1,500万円以上になります。ご自宅がこの境目にある場合、価格の置き方で反響数が変わります。

戸建はどうですか？
灘区の戸建209件の中央値は4,800万円で、もっとも厚い帯は5,000〜7,000万円の59件です。マンションとは別の市場として見る必要があります。

まとめ

• 灘区のマンションの成約416件のうち、いちばん厚い帯は1,000万円未満の77件
• 1,000〜1,500万円は20件で、前後の帯の37％の水準
• 中央値は3,100万円、面積70㎡、建築年1,997年
• ご自宅がどの帯に入るかは、登記簿の面積と建築年を確認すれば当てはめられます

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）の不動産取引価格情報・成約価格情報のうち、灘区の2025年第2四半期〜2026年第1四半期の657件を株式会社Estate&Co.が抽出・集計。価格帯別の集計はマンション416件を対象とし、面積・建築年・徒歩分数はいずれも各帯の中央値です。成約価格情報は戸建と中古マンションにのみ存在し、土地・農地・林地は不動産取引価格情報です。