子どもが増えている町が、神戸市灘区にある

神戸市の年少人口比率（0〜14歳の割合）は下がり続けています。灘区は11.7％です。

ところが灘区の灘北通は、5年前の13.6％から15.8％へ上がりました。2.2ポイントの上昇です。

人口も14.0％増え、高齢化率は4.5ポイント下がっています。子どもが増えている町が、神戸市のなかにあります。

神戸市の住民基本台帳と国土交通省の成約データから、この町を見ていきます。

灘北通では、人口がどう動きましたか？

結論：人口＋14.0％、世帯＋12.3％、年少人口比率＋2.2ポイント。高齢化率だけが下がりました。

3,859人から4,400人へ、541人増えました。同じ期間、灘区全体は0.3％減っています。

注目すべきは1世帯あたり人員が1.94人から1.97人へ増えていることです。神戸市全体では世帯の小型化が進み、市の平均は1.95人まで下がりました。灘北通はその逆を行っています。

年少人口比率15.8％は、灘区平均11.7％を4.1ポイント上回ります。ファミリー世帯が実際に入ってきていると読めます。

マンションはいくらで売れていますか？

結論：直近1年の中古マンション20件の中央値は4,750万円。駅徒歩2分です。

2021年度3,400万円（築2006年）から、直近1年4,750万円（築2006年）へ。同じ築年帯で1,350万円、39.7％の上昇です。

途中の2023〜2024年度は築2016年の物件が4,750〜4,900万円で動いていました。直近1年は10年古い築2006年が、それとほぼ同じ価格で成約していることになります。

戸建は3件で5,700万円、土地95㎡・築2024年。件数が少ないため中央値はぶれやすいものの、新築の供給が続いていることがうかがえます。

なぜこの町だけ、人と値段が同時に増えているのですか？

結論：駅徒歩2分という立地に、新しい住宅が供給され続けているからです。

成約物件の駅徒歩は中央値2分。直近1年の成約20件を最寄駅で分けると、JR灘駅が13件、JR摩耶駅が11件（複数計上を含む）。2013年に開業したJR摩耶駅と、JR灘駅の両方が使える位置にあります。

人口が14.0％増え、世帯が12.3％増え、1世帯あたり人員まで増えている。この3つが同時に起きるのは、新築の供給によってファミリー世帯が流入しているときの典型的なパターンです。

戸建の成約に築2024年が含まれること、マンションの築年帯に2016年が混じることも、これを裏づけます。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。この町では「築年をそろえた比較」が有利に働きます。築2006年の物件が5年で3,400万円→4,750万円になっています。古い査定額や、数年前の近隣事例をそのまま当てはめると、大きく下振れします。

2つめ。買い手はファミリー層です。年少人口比率が上がり、1世帯あたり人員も増えている町です。専有65㎡前後の住戸なら、学区・公園・買い物といった生活情報を厚く出すほうが刺さります。単身向けの訴求は的を外します。

3つめ。競合は新築です。新しい供給が続いている町では、中古は新築と比較されます。価格だけで勝負すると値引き競争になります。「いま買えばすぐ住める」「管理が行き届いている」といった、新築にはない条件を前に出してください。

やらないほうがよいこと：「灘区は人口が減っている」という前提で価格を下げることです。灘区全体は▲0.3％ですが、灘北通は＋14.0％。区の数字はこの町を説明していません。

まとめ

• 灘北通の人口は5年で＋14.0％（3,859→4,400人）。灘区全体は▲0.3％
• 年少人口比率が13.6％→15.8％へ上昇。1世帯あたり人員も1.94→1.97人へ増加
• 高齢化率は26.0％→21.5％へ4.5ポイント低下
• 中古マンションは4,750万円（20件・専有65㎡・築2006年・駅徒歩2分）
• 同じ築2006年で比べると、5年前の3,400万円から39.7％上昇

株式会社Estate&Co.は神戸市中央区京町に本店を置く不動産売却専門店です。灘北通の売却について、新築との比較を踏まえた査定をご提供しています。