戸建よりマンションが高い！？土地40㎡の戸建と専有70㎡のマンションを比べました

神戸市灘区の大石東町で、直近1年に成約した戸建4件。中央値は1,265万円、土地40㎡でした。

同じ町の中古マンション14件は2,450万円、専有70㎡。

マンションのほうが1.9倍高い。理由は土地40㎡という数字にあります。

大石東町では、何がいくらで売れていますか？

結論：マンション2,450万円（14件）、戸建1,265万円（4件）、土地2,500万円（1件）。

マンション14件は専有70㎡・築1986年・駅徒歩5分。最寄駅は阪神大石13件、JR六甲道1件です。

戸建4件は土地40㎡・延床70㎡・築1994年で1,265万円、駅徒歩6分。

土地のみは1件で2,500万円、80㎡。㎡あたり約31万円です。

ここが重要です。土地の㎡単価を戸建の土地40㎡に当てはめると約1,240万円。成約1,265万円とほぼ一致します。

つまりこの町の戸建は、ほぼ土地の値段で取引されているということになります。建物にはほとんど値が付いていません。

土地40㎡とは、どのくらいの規模ですか？

結論：約12坪。神戸市内でもかなり狭い部類です。

当社が同じ期間で集計した神戸市中心部の戸建は、土地50〜70㎡が標準です。大石東町の40㎡はそれを下回ります。

延床70㎡に対して土地40㎡ということは、3階建てまたは総2階に近い設計です。建ぺい率いっぱいに建てている。

この規模では、土地としての優位性がほとんど働きません。だからマンションに逆転される。

一方でマンションは専有70㎡・駅徒歩5分。戸建の延床70㎡と同じ広さが、駅から5分の位置にある。買い手から見れば、比較の勝負がつきやすい構図です。

ただし戸建は4件と少なく、1,265万円という中央値はぶれやすい点にご注意ください。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。戸建をお持ちなら、土地の面積を先に確認してください。40㎡が中央値の町です。それより広ければ、その差がそのまま価格差になります。「◯㎡＝◯坪」と明記してください。

2つめ。㎡あたり約31万円が、この町の土地の目安です。お持ちの土地の面積を掛ければ、おおよその見当がつきます。ただし土地の事例は1件のみなので、参考値として扱ってください。

3つめ。建物に値が付きにくい市場です。戸建の成約が土地値とほぼ一致している。リフォームに費用をかけても回収できない可能性があります。売り出す前に、現況渡しとリフォーム後の想定を並べて比べてください。

4つめ。マンションをお持ちなら、駅徒歩5分が最大の武器です。専有70㎡・築1986年が中央値。それより築浅なら2,450万円を上回る余地があります。年間14件と事例もあります。

まとめ

• 大石東町のマンション14件は2,450万円・専有70㎡・築1986年・駅徒歩5分
• 戸建4件は1,265万円・土地40㎡（約12坪）。マンションのほうが1.9倍高い
• 土地1件は2,500万円・80㎡（㎡あたり約31万円）。戸建の成約はほぼ土地値と一致
• 最寄駅は阪神大石が13件。戸建は4件と少なく中央値はぶれやすい

ご自宅がいくらで売れるか、調べてみませんか

ここまでの数字は、あくまで町全体の中央値です。同じ町のなかでも、築年・面積・接道条件・階数で価格は大きく変わります。

株式会社Estate&Co.は神戸市中央区京町に本店を置く不動産売却専門店です。国土交通省の成約データと、各自治体の統計をもとに、お住まいの地域の実勢に沿った査定をご提供しています。

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