更地のほうが、家が建っている土地より高く売れた。篠原中町の22件

ふつう、家が建っている土地のほうが、更地より高く売れます。建物の分の価値があるからです。

神戸市灘区の篠原中町では、それが逆になりました。戸建10件の中央値が3,550万円、土地のみ2件が3,650万円。更地のほうが100万円高い。

しかも面積は、更地60㎡に対して戸建75㎡。狭いほうが高いという結果です。

篠原中町では、何がいくらで売れましたか？

結論：戸建3,550万円（10件）、マンション2,500万円（10件）、土地のみ3,650万円（2件）。

まず断っておくと、土地のみは2件しかありません。この数字を「相場」と呼ぶことはできません。

それでも売主にとって意味があります。この町では、築30年の建物が価格をほとんど押し上げていないということだからです。

戸建の築年中央値は1996年。築30年です。買い手から見れば、建物の残存価値は限られます。だから土地としての評価がそのまま出てきます。

戸建とマンションでは、どれだけ違いますか？

結論：1,050万円の差。築年はほぼ同じです。

戸建が築1996年、マンションが築1995年。1年しか違いません。

差をつくっているのは、土地75㎡を持っているかどうかと、延床108㎡と専有60㎡という広さです。

ひとつ特徴的なのは、成約22件がすべて阪急六甲を最寄駅としていることです。この町は六甲駅の生活圏に完全に収まっています。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

築30年前後の戸建をお持ちの場合。建物の評価はあまり期待できません。それより土地の条件を整理してください。接道の幅員、間口、高低差、そして解体して更地にした場合にどう見えるか。この町では土地が価格を決めています。

マンションをお持ちの場合。専有60㎡・築1995年が中央値です。年間10件と多くはないので、比較事例は限られます。六甲駅から徒歩7分という数字を前に出してください。

やらないほうがよいこと。土地のみ2件の3,650万円を、そのまま自分の土地の目安にすることです。母数が2件では相場になりません。

まとめ

• 篠原中町の直近1年の成約は22件。全件が阪急六甲を最寄駅とする
• 戸建3,550万円（10件・土地75㎡・築1996年）、マンション2,500万円（10件・専有60㎡・築1995年）
• 土地のみ2件は3,650万円・60㎡。件数は少ないが、建物が価格を押し上げていないことを示す
• 戸建とマンションの築年は1年しか違わない。差は土地と広さから来ている

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ここまでの数字は、あくまで町全体の中央値です。同じ町のなかでも、築年・面積・階数・向き・接道条件で価格は大きく変わります。

株式会社Estate&Co.は神戸市中央区京町に本店を置く不動産売却専門店です。国土交通省の成約データと、各自治体の統計をもとに、お住まいの町の実勢に沿った査定をご提供しています。

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