灘区のマンション、築年が同じでも徒歩16分を超えると2,114万円下がります｜成約50件の分析

「築30年を超えているので、もう値段はつかないと思っています」。灘区でよくいただくお言葉です。

当社が集計した灘区のマンション成約50件を分析すると、築年より強く効いている要素が見つかりました。駅からの徒歩分数です。

徒歩11〜15分の7件（築年の中央値1986年）は㎡単価45.9万円、徒歩16分以上の6件（築年の中央値1987.5年）は15.7万円。築年がほぼ同じなのに、㎡単価で2.9倍、70㎡換算で2,114万円の差がついています。

徒歩分数で並べた、灘区のマンション50件

この表でいちばん重要なのは下の2行です。築年の中央値が1986年と1987.5年で、実質的に同じ年代。それでも㎡単価は45.9万円と15.7万円に分かれています。

築年の影響を受けていない状態で、これだけの差が出ている。灘区では、徒歩15分と16分の間に大きな段差があります。

灘区の地形が理由と考えられます

灘区は北側が六甲山系に接し、駅から離れるほど標高が上がります。「徒歩16分」は平地の16分とは意味が違い、坂道を上る16分になります。買主が現地を歩いたときの体感と、日々の生活のしやすさが、そのまま価格に出ていると考えられます。

ただしこれは当社の解釈であり、データから直接証明されたものではありません。徒歩16分以上の6件がたまたま条件の悪い物件だった可能性も残ります。

同じ築年帯でも、5.2倍の開きがあります

1981〜1990年築のマンション18件について、㎡単価を低い順に並べるとこうなります。

8.9 / 11.4 / 12.5 / 20.0 / 23.3 / 24.2 / 27.7 / 28.9 / 28.9 / 30.8 / 32.5 / 33.3 / 35.3 / 35.7 / 38.3 / 38.7 / 40.0 / 45.9（単位：万円/㎡）

最低8.9万円、最高45.9万円。同じ10年間に建てられたマンションで、5.2倍の開きがあります。70㎡換算では623万円から3,213万円です。

中央値は29.8万円（70㎡で2,086万円）ですが、この中央値をご自身の物件に当てはめても、当たる確率は高くありません。

駅別に見ると、さらにはっきりします

六甲駅の22件は、㎡単価の中央値が六甲道駅の半分以下です。ただし築年の中央値も1986.5年と11年古く、この差には築年と立地の両方が混ざっています。どちらがどれだけ効いているかは、このデータでは分離できません。

この分析の限界を、正直にお伝えします

今回、当社が特に注意すべきだと考えた点を開示します。

ご自身の物件をどう見るか

1. まず徒歩分数を確認する——不動産広告の徒歩分数は道路距離80mを1分として計算し、端数は切り上げます。坂道や信号待ちは考慮されていません
2. 実際に歩いてみる——買主は必ず歩きます。表示15分でも坂で20分かかるなら、買主はそう評価します
3. 同じ駅・同じ徒歩分帯・同じ築年帯の成約と比べる——区全体の中央値は、ご自身の物件の目安にはなりません
4. 「築古だから」で諦めない——1981〜1990年築でも、㎡単価45.9万円（70㎡で3,213万円）の成約があります

売り急がないほうがよいケース／急いだほうがよいケース

• 徒歩15分前後の物件——ここに段差があります。売り出し前に、徒歩分数の表示が正確かをご確認ください。実測で15分以内に収まるなら、その根拠を用意する価値があります
• 1981年より前の建築——買主が住宅ローン控除を使うには、昭和57年（1982年）1月1日以後の建築か、耐震基準適合証明書などが必要です（国税庁タックスアンサーNo.1211-3）。証明書の取得を検討する余地があります
• 大規模修繕の直前——修繕積立金の値上げが決まると、買主の月々の負担が増えます。総会での決議前後で条件が変わることがあります
• 3,000万円特別控除の期限が残っている——住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。この期限は待ってくれません

よくある質問

Q. 灘区のマンションは、駅から遠いとどれくらい安くなりますか？
A. 当社が集計した灘区のマンション成約50件では、徒歩11〜15分の7件が㎡単価45.9万円（築年の中央値1986年）、徒歩16分以上の6件が15.7万円（同1987.5年）でした。築年がほぼ同じで㎡単価は2.9倍、70㎡換算で2,114万円の差です。ただし件数が7件と6件と少なく、傾向を示すものとしてお読みください。

Q. 築年と駅距離、どちらが効いていますか？
A. このデータでは、徒歩11〜15分と16分以上の2つの帯で築年の中央値がほぼ同じ（1986年と1987.5年）にもかかわらず㎡単価が2.9倍違いました。少なくともこの2帯の比較では、駅距離の影響が大きく出ています。ただし駅別で見ると六甲駅の22件は築年も11年古く、両者が混ざっています。

Q. 築30年を超えると値段はつきませんか？
A. つきます。灘区の1981〜1990年築のマンション18件では、㎡単価が最低8.9万円から最高45.9万円まで5.2倍の開きがありました。70㎡換算では623万円から3,213万円です。築年だけで価格は決まりません。

Q. 区全体の中央値を自分の物件に当てはめてよいですか？
A. お勧めしません。同じ築年帯でも5.2倍の開きがあり、徒歩分帯によっても2.9倍の差があります。同じ駅・同じ徒歩分帯・同じ築年帯の成約と比べてください。

Q. 徒歩分数はどう決まっていますか？
A. 不動産広告では道路距離80mを1分として計算し、1分未満の端数は切り上げます。坂道の勾配や信号待ちの時間は考慮されていません。灘区は北側が六甲山系に接しているため、表示の分数と実際の体感がずれやすいエリアです。

まとめ

1. 徒歩15分と16分の間に段差があります——築年がほぼ同じで㎡単価2.9倍、70㎡で2,114万円の差です
2. 同じ築年帯でも5.2倍の開き——1981〜1990年築18件で8.9万円から45.9万円まで分かれています
3. 六甲駅圏は22件で㎡単価28.8万円——ただし築年も11年古く、立地と築年が混ざっています
4. 件数は6〜7件規模です——傾向を読む材料であって、価格を決める材料ではありません
5. 築30年でも値段はつきます——諦める前に、同条件の成約と比べてください

灘区の駅別・町丁別の相場は灘区の不動産売却で公開しています。買い換えを検討中なら灘区で買い換えるなら、買う家の築年を先に見てください、費用と税金は灘区の不動産売却にかかる費用と税金をご覧ください。

査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。「駅から遠いが、いくらになるのか」というご相談こそ、現地を見る意味があります。

出典：成約データは国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計。灘区のマンション成約のうち専有面積と建築年の双方が判明する50件を対象とし、㎡単価（成約価格÷専有面積）の中央値を徒歩分帯別・築年帯別・駅別に算出しています。徒歩分数の記載がない5件は徒歩分帯の集計から除外しています。本表は同一時点における横断比較であり、個別物件の将来価格の予測ではありません。件数の少ない帯（徒歩11〜15分7件、16分以上6件、王子公園駅4件、〜1980年築4件）は統計的な信頼性が低く、階数・向き・管理状態・リフォーム歴などの影響は調整していません。地形に関する記述は当社の解釈であり、データから直接証明されたものではありません。住宅ローン控除の築年要件は国税庁タックスアンサーNo.1211-3、3,000万円特別控除の期限は同No.3302。

この記事の集計データについて
本記事が集計に用いたのは、当社サイトの灘区の成約事例ページに掲載している100件です。これは国土交通省「不動産情報ライブラリ」の直近1年（2025年4月〜2026年3月）のデータから当社が抜粋・加工したもので、灘区で成立した全取引ではありません。また、掲載事例は種別ごとに価格の低い順に並んでおり、無作為抽出ではありません。そのため、本記事に示した中央値・平均値・単価は、市場全体のそれとは異なる可能性があります。実際のご所有物件の査定額は、間取り・階数・向き・管理状態・リフォーム歴・接道など個別の条件を確認したうえで算出します。

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