六甲山の中腹のマンション、専有60㎡が495万円！？いま起きていること

神戸市灘区の鶴甲で、直近1年に成約した中古マンション38件。中央値は495万円でした。

専有60㎡、築1969年、駅徒歩29分。最寄駅は阪急六甲で、38件すべてがこの駅です。

同じ町の戸建5件は4,100万円。8.3倍の開きがあります。

鶴甲は、どういう場所ですか？

結論：六甲山の中腹に開かれた住宅地で、神戸大学のキャンパスがある町です。

マンションの間取りは2LDKが14件、3LDKが11件、3DKが8件。専有60㎡台の中規模住戸が中心です。

戸建5件は土地180㎡・延床110㎡・築1986年で4,100万円、駅徒歩26分。

ここで注目すべきは築年の差です。マンションが1969年、戸建が1986年。17年ひらいています。

築1969年ということは、いま築57年。この年代の住戸が38件も動いているのは、それだけまとまった数が供給されているということです。

徒歩29分という数字を、どう読めばいいですか？

結論：この町の徒歩分数は、平地の徒歩分数と同じ意味を持ちません。

鶴甲は六甲山の斜面にあります。駅から町までは、平坦な29分ではなく上り坂の29分です。

一方で、この立地には別の条件が付いています。神戸大学のキャンパスがこの町にあり、市バスが山上まで運行しています。

「駅徒歩29分」という表記だけで判断すると、実際の生活動線を見誤ります。バス便の本数、坂の勾配、買い物施設までの距離——買い手が本当に知りたいのはそこです。

そして495万円という価格は、この条件を市場がすでに織り込んだ結果です。

売主にとって、この数字は何を意味しますか？

1つめ。「駅徒歩29分」を先に書かないでください。数字だけが独り歩きします。書くべきはバス便です。最寄バス停までの分数、始発・終発の時刻、本数。実際の通勤時間を分単位で示せば、印象はまったく変わります。

2つめ。495万円は、築1969年という条件込みの数字です。お持ちの住戸がそれより築浅なら、この中央値に縛られる必要はありません。逆に同年代なら、管理組合の修繕積立金残高と長期修繕計画が価格を決めます。年間38件も動いている市場なので、管理状態の良し悪しは確実に比較されます。

3つめ。買い手には賃貸需要を見る層がいます。大学のキャンパスがある町です。実需だけでなく、賃貸運用を前提に検討する買い手も想定できます。想定家賃と利回りを用意しておくと、話が早く進みます。

4つめ。戸建をお持ちなら、事例は5件しかありません。4,100万円という中央値はぶれやすい数字です。町内の事例だけで判断せず、六甲山麓の他の町を含めて比較してください。

まとめ

• 鶴甲の中古マンション38件は495万円・専有60㎡・築1969年。43件すべてが阪急六甲を最寄りとする
• 戸建5件は4,100万円・土地180㎡・築1986年。マンションとの差は8.3倍
• 駅徒歩29分は上り坂の29分。バス便の情報が訴求の中心になる
• 間取りは2LDK14件・3LDK11件・3DK8件。専有60㎡台が市場の中心

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ここまでの数字は、あくまで町全体の中央値です。同じ町のなかでも、築年・面積・接道条件・階数で価格は大きく変わります。

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