鶴甲では、マンションと戸建の値段が8倍ちがう
神戸市灘区の鶴甲で、直近1年に成約した中古マンション38件。その中央値は495万円でした。
同じ町の戸建は5件で4,100万円。8.3倍の差です。
駅からの距離は、マンションが徒歩29分、戸建が26分。ほぼ同じです。それでもここまで開きます。
鶴甲がこういう町になった理由は、この場所の成り立ちにあります。国土交通省の成約データと神戸市の統計から見ていきます。
鶴甲では、いま何がいくらで売れていますか？
結論：中古マンション495万円（38件）、戸建4,100万円（5件）。マンションの築年は1969年です。
成約43件のうち、築1981年以前が30件。7割が旧耐震基準の建物です。マンションの築年中央値1969年は、神戸市内でもかなり古い部類に入ります。
専有60㎡で495万円。㎡あたり8万円台という水準は、建物の価値がほとんど評価されていないことを意味します。
一方、戸建は土地180㎡で4,100万円。土地を持っているかどうかが、この町では決定的です。ただし成約は5件なので、この中央値はぶれやすい点にご注意ください。
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株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
鶴甲は、どういう成り立ちの町ですか？
結論：鶴甲山は、神戸の埋立に使う土を採った場所です。
神戸市須磨区が公表している須磨ニュータウンの年表に、こう記されています。1960年（昭和35年）、鶴甲山から採取開始。
神戸は戦後、山を削った土でポートアイランドなどの海を埋め立て、削った跡地を住宅地にしました。1958年に多井畑で土取りが始まり、1960年に鶴甲山が続きます。1964年には須磨ベルトコンベヤが動き出し、2005年に停止しました。
つまり鶴甲の住宅地は、山を削った跡につくられた町です。だから斜面に沿って階段状に住棟が並び、平坦な土地がまとまって取れる区画が限られます。
灘区は面積32.66平方キロメートル、区制施行は1931年9月。六甲山の標高は931.3メートル、最も低い味泥町は−0.2メートルです。この930メートルの標高差のなかで、鶴甲は山側に位置します。
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結論：高齢化率35.8％。灘区平均より10.1ポイント高い地域です。
人口4,955人、世帯2,694。人口は5年で3.6％減りましたが、世帯数は2.9％増えています。1世帯あたり1.84人。
1960年代に土取りが終わり、その跡地に住宅が供給されました。当時30代で入居した世代は、いま90代に近づいています。高齢化率が灘区平均を10ポイント上回るのは、町全体が同じ時期に一斉に入居したからです。
この町には神戸大学のキャンパスもあり、学生の単身世帯が一定数含まれます。世帯数が増えて世帯人員が下がっているのは、高齢単身世帯と学生単身世帯の両方が効いていると読めます。
売主にとって、この数字は何を意味しますか？
マンションをお持ちの場合。495万円という中央値は、建物の残存価値がほぼ算入されていない水準です。ここから価格を上げる材料は、専有部のリフォーム履歴よりも管理組合の状態にあります。修繕積立金の残高、長期修繕計画の有無、大規模修繕の実施履歴。築1969年の物件では、買い手も金融機関もここを見ます。書類を先にそろえてください。
戸建・土地をお持ちの場合。土地180㎡で4,100万円という水準が出ています。ただし鶴甲は斜面地です。擁壁の状態、接道の幅員、車が着けられるかが価格を左右します。同じ面積でも条件次第で数百万円動きます。
買い手は誰か。駅徒歩29分ですから、鉄道通勤を前提にした一次取得層は主役になりません。神戸大学の関係者、六甲山の眺望を求める層、そして投資として買う層が現実的な候補です。売り出し先を間違えると、いつまでも反応が出ません。
やらないほうがよいこと：「灘区だから」という理由で価格を組むことです。灘区の高齢化率は25.7％、鶴甲は35.8％。同じ区でも、この町は10ポイント違う場所にあります。
まとめ
- 鶴甲の直近1年：マンション495万円（38件・築1969年）、戸建4,100万円（5件・土地180㎡）で8.3倍
- 成約43件のうち30件が築1981年以前
- 鶴甲山は1960年から埋立用の土を採取した場所。住宅地はその跡地につくられた
- 高齢化率35.8％は灘区平均より10.1ポイント高い。人口は減り、世帯数は増えている
株式会社Estate&Co.は神戸市中央区京町に本店を置く不動産売却専門店です。鶴甲の売却について、擁壁や接道条件、管理組合の状態まで踏まえた査定をご提供しています。
この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。
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