長田区のマンション、築年より「1995年より前か後か」で決まります｜70㎡で1,960万円の差
長田区でマンションを売却するとき、築年数を10年単位で気にする必要は、実はあまりありません。
当社が集計した長田区のマンション成約30件を建築年で並べ直すと、1995年を境に㎡単価が9.0万円から37.0万円へ、4.1倍に跳ね上がっていました。70㎡換算で630万円と2,590万円。差は1,960万円です。
一方で、1995〜2005年築（37.0万円）と2006年以降（40.3万円）の差はわずか3.3万円。築年が20年違っても231万円しか変わらないのに、1995年をまたぐと1,960万円変わります。
長田区のマンション30件を、1995年で区切りました
| 建築年 | 件数 | ㎡単価の中央値 | 70㎡換算 | 面積の中央値 | 築年の中央値 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2006年〜 | 4件 | 40.3万円 | 2,821万円 | 67.5㎡ | 2007年 |
| 1995〜2005年 | 18件 | 37.0万円 | 2,590万円 | 65㎡ | 1999.5年 |
| 〜1994年 | 8件 | 9.0万円 | 630万円 | 62.5㎡ | 1985.5年 |
面積の中央値は62.5㎡・65㎡・67.5㎡とほぼ同じです。物件の大きさが違うから単価が違う、という説明はできません。
1991〜2000年築の13件のうち、12件が1995年以降でした
10年単位で区切ると見えないものが、建築年を1つずつ並べると見えてきます。長田区の1991〜2000年築13件の建築年は次のとおりでした。
1991 / 1995 / 1997 / 1997 / 1998 / 1998 / 1998 / 1999 / 1999 / 1999 / 2000 / 2000 / 2000
1992年から1994年の3年間が、1件もありません。そして1995年以降に集中しています。
1995年1月17日の阪神・淡路大震災で、長田区は市内で最も大きな被害を受けた区の一つです。その後の復興事業により、新しい共同住宅が短期間に供給されました。いま長田区の市場に出ているマンションの多くは、この時期に建てられたものです。
ただし、震災と価格差の因果関係を当社が証明したわけではありません。これは建築年の分布から読み取れる事実と、当社の解釈です。1992〜1994年に建築された物件が市場に出ていないだけ、という可能性も残ります。
神戸市長田区のご自宅が、いま実際にいくらで売れるか。この記事の取引データと、間取り・築年・接道などの条件を突き合わせて、具体的な金額でお出しします。
査定は無料です。その後の売却をお約束いただく必要はありません。
株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
駅と徒歩分数でも見てみます
| — | 件数 | ㎡単価の中央値 | 70㎡換算 | 築年の中央値 |
|---|---|---|---|---|
| 新長田駅 | 10件 | 44.0万円 | 3,080万円 | 2005年 |
| 長田駅（神戸市営） | 5件 | 21.8万円 | 1,526万円 | 1997年 |
| 徒歩〜5分 | 13件 | 38.7万円 | 2,709万円 | 1999年 |
| 徒歩6〜10分 | 10件 | 28.9万円 | 2,023万円 | 2000年 |
| 徒歩11〜15分 | 4件 | 11.6万円 | 812万円 | 1990.5年 |
| 徒歩16分〜 | 3件 | 6.1万円 | 427万円 | 1985年 |
徒歩5分以内（38.7万円）と6〜10分（28.9万円）は築年がほぼ同じ（1999年と2000年）で、㎡単価に9.8万円の差があります。70㎡で686万円。ここは築年の影響がほとんどない比較なので、駅からの距離そのものが効いていると読めます。
一方、徒歩11分以上の帯は築年も1985〜1990年と古く、距離と築年の両方が重なっています。
読みながら、今の価格だけ先に知る。
10秒LINE査定 → 今いくら？がすぐわかる戸建は、まったく別の話になります
| 建築年 | 件数 | 成約価格の中央値 |
|---|---|---|
| 2011年〜 | 8件 | 3,800万円 |
| 1991〜2000年 | 9件 | 1,700万円 |
| 〜1980年 | 6件 | 355万円 |
〜1980年築の6件の内訳は、200万円（1977年・60㎡）、280万円（1957年・25㎡）、330万円（1972年・70㎡）、380万円（1973年・70㎡）、420万円（1971年・60㎡）、580万円（1978年・65㎡）です。
いずれも延床25〜70㎡の小規模な住宅です。長田区は木造住宅が密集した市街地が広く、間口が狭く前面道路の幅員が十分でない敷地が含まれている可能性があります。ただし、成約データには接道条件や再建築の可否は記録されていません。この点は当社の推測であり、個別に登記簿と現地を確認しないと分かりません。
ご自身の物件をどう見るか
- 登記事項証明書で建築年を確認する——長田区では1995年より前か後かが最大の分かれ目です
- 1994年以前なら、比べる相手は8件の帯——㎡単価9.0万円（70㎡で630万円）が目安です。区全体の数字を当てはめないでください
- 1995年以降なら、築20年でも大きくは下がっていません——1995〜2005年築（37.0万円）と2006年以降（40.3万円）の差は3.3万円です
- 戸建で〜1980年築なら、接道条件を先に確認する——前面道路の幅員と間口によって、再建築の可否が変わります。法務局の公図と市の道路管理担当でご確認いただけます
この分析の限界を、正直にお伝えします
- 件数がとても少ないデータです——〜1994年築8件、2006年以降4件、徒歩11〜15分4件、16分以上3件、戸建〜1980年築6件。1件の取引で中央値が動く規模です
- 震災との因果は証明していません——1992〜1994年築が0件であること、1995年以降に集中していることは事実ですが、価格差の原因が震災であるとは断定できません
- 接道条件・再建築の可否は記録されていません——戸建の価格差の説明として推測を述べましたが、データ上の裏づけはありません
- 横断比較であって予測ではありません——ご自身の物件が今後たどる値動きを示すものではありません
- 階数・向き・管理状態・リフォーム歴は未調整です
よくある質問
Q. 長田区のマンションは築年でどれくらい変わりますか？
A. 当社が集計した成約30件では、1995年を境に㎡単価の中央値が9.0万円（〜1994年築8件）から37.0万円（1995〜2005年築18件）へ4.1倍になっていました。70㎡換算で630万円と2,590万円、差は1,960万円です。一方1995〜2005年築と2006年以降（40.3万円・4件）の差は3.3万円（70㎡で231万円）にとどまります。
Q. なぜ1995年で分かれるのですか？
A. 1991〜2000年築13件の建築年は1991年が1件、残る12件が1995年以降で、1992〜1994年は1件もありませんでした。1995年1月17日の阪神・淡路大震災の後、復興事業により新しい共同住宅が短期間に供給されたためと考えられます。ただし震災と価格差の因果関係を当社が証明したものではなく、建築年の分布からの解釈です。
Q. 駅からの距離はどれくらい効きますか？
A. 徒歩5分以内13件（㎡単価38.7万円・築年中央値1999年）と6〜10分10件（28.9万円・同2000年）は築年がほぼ同じで、㎡単価に9.8万円（70㎡で686万円）の差がありました。徒歩11分以上の帯は築年も古く、距離と築年が重なっています。
Q. 築50年の戸建に値段はつきますか？
A. つきます。長田区の〜1980年築の戸建6件は200万円から580万円で成約しており、中央値は355万円でした。いずれも延床25〜70㎡の小規模住宅です。ただし接道条件によって再建築の可否が変わり、価格に大きく影響します。登記簿の公図と前面道路の幅員をご確認ください。
Q. この表で売却価格が決まりますか？
A. 決まりません。件数が3〜8件の帯を多く含み、階数・向き・管理状態・リフォーム歴・接道条件は一切調整していません。傾向を読む材料としてお使いいただき、金額は現地を確認したうえでの査定でご判断ください。
まとめ
- 1995年の前と後で4.1倍——㎡単価9.0万円と37.0万円、70㎡換算で1,960万円の差です
- 築20年の差は3.3万円——1995年以降であれば、築年による下落は緩やかです
- 1992〜1994年築が0件——長田区の市場に出ているマンションは震災後に集中しています
- 徒歩5分と6〜10分で9.8万円——築年がほぼ同じ比較なので、距離の効果と読めます
- 戸建〜1980年築は中央値355万円——接道条件によって大きく変わります
長田区の駅別・町丁別の相場は長田区の不動産売却で公開しています。媒介契約と手数料の特例は長田区で媒介契約を結ぶ前に、費用と税金は長田区の不動産売却にかかる費用と税金をご覧ください。
査定は無料で、その後の売却をお約束いただく必要はありません。「築古で接道も悪いが、値段がつくのか」というご相談こそ、現地を見る意味があります。
出典：成約データは国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）に登録された不動産取引価格情報をもとに株式会社Estate&Co.が集計。長田区のマンション成約のうち専有面積と建築年の双方が判明する30件、および戸建で建築年が判明するものを対象としています。㎡単価は成約価格÷専有面積の中央値。本表は同一時点における横断比較であり、個別物件の将来価格の予測ではありません。件数の少ない帯（〜1994年築8件、2006年以降4件、徒歩11〜15分4件、16分以上3件、戸建〜1980年築6件）は統計的な信頼性が低く、階数・向き・管理状態・リフォーム歴・接道条件などの影響は調整していません。阪神・淡路大震災と価格差の因果関係については当社の解釈であり、データから証明されたものではありません。仲介手数料の特例は宅地建物取引業法第46条に基づく国土交通省告示（令和6年7月1日施行）。
この記事の集計データについて
本記事が集計に用いたのは、当社サイトの長田区の成約事例ページに掲載している56件です。これは国土交通省「不動産情報ライブラリ」の直近1年（2025年4月〜2026年3月）のデータから当社が抜粋・加工したもので、長田区で成立した全取引ではありません。また、掲載事例は種別ごとに価格の低い順に並んでおり、無作為抽出ではありません。そのため、本記事に示した中央値・平均値・単価は、市場全体のそれとは異なる可能性があります。実際のご所有物件の査定額は、間取り・階数・向き・管理状態・リフォーム歴・接道など個別の条件を確認したうえで算出します。
この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。土地の形状・間口は成約価格情報には記録がないため、これらを扱った集計は不動産取引価格情報に基づきます。
FREE ASSESSMENT
この記事を読んだ方へ。まずは、無料査定から。
ご入力およそ60秒。査定無料・秘密厳守・しつこい営業はいたしません。
お電話（078-392-2300）でも承ります。
入力が手間な方は10秒LINE査定へ。