長田区久保町、戸建よりマンションが1,600万円高い！？起きている逆転
ふつう、土地を持つ戸建のほうがマンションより高く売れます。
神戸市長田区の久保町では、それが逆転しています。中古マンション3,400万円に対し、戸建1,800万円。マンションが1,600万円高い。
国土交通省の成約データと神戸市の統計から、なぜこうなるのかを見ていきます。
久保町では、何がいくらで売れていますか？
結論：マンション11件が3,400万円、戸建7件が1,800万円。マンションのほうが高い市場です。
理由は3つの数字に表れています。
築年：マンション2011年、戸建1996年。15年の差があります。
駅徒歩：マンション5分、戸建8分。3分の差です。
土地面積：戸建は65㎡。延床75㎡が土地を上回っており、三階建てが中心です。
築年で15年、立地で3分、そして土地が65㎡しかない。この3つが重なって、1,600万円の逆転が生まれています。
ただし件数は11件と7件です。中央値はぶれやすい点にご注意ください。
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株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
校区と人口は、どうなっていますか？
結論：小学校も中学校も、1〜4丁目と5〜10丁目で完全に分かれます。
神戸市の校区一覧によると、久保町1〜4丁目は真陽小学校・長田中学校、5〜10丁目は駒ケ林小学校・駒ケ林中学校です。小学校だけでなく中学校まで分かれます。
人口は2,381人で5年に6.8％減、世帯数は1,464で0.8％減。高齢化率32.5％は長田区平均32.3％とほぼ同じです。
気になるのは年少人口比率です。11.0％から8.4％へ2.6ポイント低下しました。子育て世帯の減少が続いています。
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結論：戸建だからといって高く売れるわけではない、ということです。
「マンションより戸建のほうが資産価値がある」という一般論は、久保町では成り立ちません。土地65㎡・築1996年の戸建より、土地を持たない築2011年・駅徒歩5分のマンションのほうが高く評価されています。
買い手が見ているのは築年と駅距離です。土地の所有そのものには、この価格帯では大きなプレミアムがついていません。
売主にとって、この数字は何を意味しますか？
1つめ。戸建をお持ちなら、期待値を数字で確かめてください。「戸建だから2,000万円台後半」という前提で査定を受けると、実勢とずれます。土地65㎡・築1996年が中央値です。自分の物件がそれより広いか、新しいか、駅に近いかで判断してください。
2つめ。マンションをお持ちなら、築浅は強い。築2011年・駅徒歩5分で3,400万円が出ています。長田区のなかでは高い水準です。
3つめ。丁目で学校が変わるので、広告に明記してください。久保町は小学校も中学校も1〜4丁目と5〜10丁目で分かれます。「久保町」だけでは買い手が判断できません。
やらないほうがよいこと：18件という少ない母数の中央値だけで価格を決めることです。この町では自分の物件と条件の近い事例を、期間を広げてでも探す必要があります。
まとめ
- 久保町ではマンション3,400万円 ＞ 戸建1,800万円。1,600万円の逆転が起きている
- 原因は築年（2011年 vs 1996年）、駅徒歩（5分 vs 8分）、土地65㎡の3つ
- 校区は1〜4丁目と5〜10丁目で小学校も中学校も分かれる
- 人口▲6.8％、年少人口比率は11.0％→8.4％へ2.6ポイント低下
株式会社Estate&Co.は神戸市中央区京町に本店を置く不動産売却専門店です。久保町の売却について、条件の近い事例を丁寧に探した査定をご提供しています。
この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。
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