長田区西山町の家、600万円でも売れますか？4年間に起きたこと
神戸市長田区西山町。直近1年、この町で取引された不動産は21件、そのうち19件が戸建でした。中央値は600万円。面積の中央値は125㎡、築年の中央値は1982年です。
4年前の同じ期間、西山町の戸建の取引は9件、中央値2,700万円、築年の中央値は2001年でした。件数は2倍以上に増え、中央値は4分の1以下になり、築年は19年古くなっています。
これは「西山町の家が4分の1に値下がりした」という話ではありません。4年前に売れていた家と、いま売れている家が別物なのです。そして、その入れ替わりが何を意味するのかは、長田区に実家を持つ方にとって直接の判断材料になります。以下、国土交通省 不動産情報ライブラリのデータを自社集計して整理します。
西山町では、どんな不動産が動いているのですか？
結論：21件のうち19件が戸建です。マンションと土地は各1件しかありません。
戸建19件の中央値は600万円、㎡単価の中央値は56,410円。マンションは1件（300万円）、土地は1件（500万円）で、いずれも中央値はその1件の実額そのものです。相場を代表する数字ではありません。
21件のうち9件が「成約価格情報」、12件が「不動産取引価格情報」です。最寄駅は高速長田が13件で最多、以下、長田（市営地下鉄）4件、長田（神戸電鉄）3件、板宿1件でした。
長田区全体の相場については震災が分けた、長田区の二つの市場。成約223件で見る1995年の境界線で扱っています。西山町はその中でも、区の北側の丘陵部にあたる町です。
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株式会社Estate＆Co.（不動産売却専門店）／宅地建物取引業免許 兵庫県知事（2）第12171号 会社概要
中央値が4分の1になったのは、値下がりしたからですか？
結論：違います。築年の中央値が2001年から1982年へ19年古くなっており、取引されている家そのものが入れ替わっています。
4年前は9件・2,700万円・築2001年・135㎡。直近1年は19件・600万円・築1982年・125㎡です。
築2001年ということは、当時は築20年前後の比較的新しい家が市場の中心にありました。直近1年は築1982年、つまり築44年前後の家が中心です。同じ町名の中で、売られている住宅の世代がまるごと入れ替わっています。
600万円という水準を分解してみます。㎡単価56,410円に面積の中央値125㎡を掛けると約705万円。土地の1件は㎡単価29,412円でした。この価格帯では、建物の価値がほとんど乗っていない状態、つまり土地の値段に近い水準で取引が成立していると考えるのが自然です。ただし個別の建物の状態は公表データに含まれないため、これは価格構造からの推論であり、確認された事実ではありません。
件数が9件から19件へ2倍以上に増えていることも重要です。売り物が増えたのです。この背景については次章で扱います。
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結論：長田区は神戸市9区で高齢化率が最も高い区です。令和2年国勢調査で35.0%、市全体の29.2%を大きく上回ります。
神戸市の令和2年国勢調査集計によれば、長田区の総人口は94,791人、49,539世帯、65歳以上は33,169人で高齢化率35.0%。区別では長田35.0＞須磨33.3＞北32.0＞垂水31.0＞兵庫29.5＞全市29.2＞灘26.0＞東灘25.2＞中央24.1（%）の順です。平成27年比では人口が3,121人（3.2%）減り、高齢化率は33.0%から35.0%へ2.0ポイント上がりました。
相続や住み替えによって築古の住宅が市場に出る動きは、この人口構成と無関係ではないでしょう。ただし、成約データには売却の理由が記録されていないため、これは統計の並置であって因果関係の証明ではありません。当社は、確認できる範囲を超えて断定しない方針です。
長田区の地形についても触れておきます。神戸市長田区の公式説明によれば、区は「市の中央部よりやや西に位置し、北に高取山、南に海、新湊川・苅藻川に形づくられた南北に細長い区域」で、北部は丘陵地帯、北西部に高取山があります。西山町は1丁目から4丁目からなり、住居表示が実施済みです。
なお、兵庫県の土砂災害基礎調査の対象町名一覧には西山町が含まれています。ただしこれは調査の対象区域に入っているという意味であって、西山町内に土砂災害警戒区域や特別警戒区域が現に指定されているかどうかは、当社が確認した範囲では断定できません。番地レベルの指定の有無は、神戸市情報マップまたは兵庫県CGハザードマップでの照会が必要です。売却時の重要事項説明にも関わる項目ですので、必ず個別に確認してください。
震災についても事実関係を整理します。阪神・淡路大震災における長田区の被害は、神戸市の公表資料によれば死亡者921人、全壊15,521棟、半壊8,282棟、全焼4,759棟。全焼は市全体7,386棟の64%を長田区が占めます。ただし大火は長田区南部（新長田・菅原・御蔵など）に集中しており、西山町のある北部とは被害の様相が異なります。長田区の歴史全体は長田区の歴史をたどる――1,800年の神社と、靴と、30年かけて終わった復興にまとめています。
600万円の家を売るとき、何に気をつければいいですか？
結論：この価格帯では、売却にかかる費用と、使える補助制度を先に把握しておくことが、手取り額を最も大きく左右します。
媒介報酬の特例を確認する
令和6年（2024年）6月21日の国土交通省告示第949号により報酬告示（昭和45年建設省告示第1552号）が改正され、令和6年7月1日から、価額800万円以下（消費税等相当額を含まない金額）の宅地・建物の売買または交換の媒介について、依頼者から受けられる報酬の上限が33万円（税込。税抜30万円）となりました。西山町の戸建はほぼ全件がこの範囲に入ります。
ただしこの特例は「当該媒介に要する費用を勘案して」適用されるもので、無条件に33万円を請求できる制度ではありません。また、媒介契約の締結に際してあらかじめ報酬額を説明し、合意することが要件です。本則の速算式（400万円超は取引価額×3%＋6万円＋消費税）で計算すると600万円なら24万円＋消費税ですから、特例が適用される場合はそれを上回ることになります。媒介契約を結ぶ前に、報酬額を必ず書面で確認してください。
解体費用と補助制度を確認する
築44年前後の建物では、買主が解体を前提にすることがあります。神戸市には老朽空家等解体補助制度があり、1986年12月31日以前に建築され腐朽・破損のある空き家について、補助額は20〜60万円（床面積に応じ最大60万円）、共同住宅・寄宿舎で100㎡以上の場合は最大100万円とされています。神戸市の公表によれば、申請期間は2026年3月2日から2027年1月12日です。適用は市内全域が対象です。
なお、神戸市には別に密集市街地建物除却事業（1981年5月31日以前着工の木造建築物が対象、除却費の2/3補助、上限は戸建128万円・集合住宅256万円）があり、こちらは灘北西部・兵庫北部・長田南部・東垂水の優先4地区に限定されています。西山町が「長田南部」の区域に含まれるかどうかは、当社が確認した範囲では判断できませんでした。対象区域図で必ずご確認ください。手厚い方の制度が使えるかどうかで、100万円近い差が出ます。
売らない方がよいケース
- 相続登記が済んでいない場合。登記名義が被相続人のままでは売却できません。2024年4月から相続登記は義務化されています。まず登記から着手してください。
- 取得費が分からない場合。売買契約書がないと概算取得費（譲渡収入金額の5%）で計算せざるを得ません。600万円で売った場合、概算取得費は30万円となり、譲渡所得が大きく計算されます。契約書を探すことが、この価格帯では手取りに直結します。詳しくは長田区の不動産売却にかかる費用と税金をご覧ください。
- 相続した空き家の3,000万円特別控除（被相続人の居住用財産の特例）の要件を確認していない場合。耐震基準への適合や建物の取壊し、譲渡対価の額など複数の要件があります。売却の順序を誤ると使えなくなることがあるため、着手前に税理士または所轄税務署にご確認ください。当社は税務の専門家ではないため、一般的な情報提供にとどめています。
- 解体してから売るか、建物付きで売るかを決めていない場合。解体費用が補助を差し引いても数十万円から百万円単位で残ることがあります。この価格帯では、解体するかどうかが手取りを左右します。両方の見積もりを取ってから判断してください。
よくある質問
西山町の戸建の相場はいくらですか？
結論：2025年4月〜2026年3月の成約・取引19件の中央値は600万円、㎡単価の中央値は56,410円、面積の中央値は125㎡です（出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ）。築年の中央値は1982年で、築40年を超える住宅が市場の中心です。
西山町の不動産は暴落したのですか？
結論：中央値は4年前の2,700万円から600万円へ下がっていますが、暴落と呼べるものではありません。同じ期間に取引された住宅の築年の中央値が2001年から1982年へ19年古くなっており、売られている家そのものが入れ替わっています。件数も9件から19件へ増えています。
長田区の高齢化率はどのくらいですか？
結論：神戸市の令和2年国勢調査集計によれば35.0%で、神戸市9区で最も高い水準です。総人口94,791人に対し65歳以上は33,169人。平成27年の33.0%から2.0ポイント上昇しました。市全体は29.2%です。
築40年を超える家でも売れますか？
結論：西山町では直近1年に19件が取引されており、築年の中央値は1982年です。売れないわけではありません。ただしこの価格帯では建物の価値がほとんど乗らないため、土地としての条件（接道・幅員・高低差）と、解体費用をどちらが負担するかが交渉の中心になります。
解体費用の補助は使えますか？
結論：神戸市の老朽空家等解体補助制度は市内全域が対象で、1986年12月31日以前に建築され腐朽・破損のある空き家について20〜60万円（床面積に応じ最大60万円）の補助があります。申請期間は2026年3月2日〜2027年1月12日です。別途、密集市街地建物除却事業（上限128万円）は灘北西部・兵庫北部・長田南部・東垂水の4地区に限定されており、西山町が対象区域に含まれるかは対象区域図での確認が必要です。
出典
- 自社集計データ：出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ (https://www.reinfolib.mlit.go.jp/)。「不動産取引価格情報・成約価格情報」（国土交通省）をもとに株式会社Estate&Co.作成。対象は兵庫県神戸市長田区西山町、2025年第2四半期〜2026年第1四半期（2025年4月〜2026年3月）の21件、および比較対象として2021年第2四半期〜2022年第1四半期の12件。集計日：2026年8月25日。
- 町名・住居表示：神戸市「神戸市町名一覧表」
- 長田区の地形：神戸市「長田区の概要」
- 高齢化率・人口：神戸市「令和2年国勢調査 人口等基本集計結果」
- 震災の被害：神戸市「データから見る震災」、神戸市消防局「阪神・淡路大震災被害の状況」
- 土砂災害の基礎調査：兵庫県「神戸市内における土砂災害特別警戒区域等の基礎調査について」、神戸市「土砂災害警戒区域・特別警戒区域」
- 解体補助：神戸市「老朽空家等解体補助制度」、神戸市「密集市街地建物除却事業」、神戸市「密集市街地の再生」
- 媒介報酬の特例：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号、最終改正 令和6年6月21日国土交通省告示第949号、令和6年7月1日施行）
- アイキャッチ写真：2020-08-16 Dainichioka,Nagata,Kobe,Hyogo 神戸市長田区大日丘町1丁目Y字路 DSCF8170.jpg 写真：松岡明芳（CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons）※撮影地は長田区大日丘町
- 本文写真：2020-08-16 Hikawa-cho,Nagata-ku,Kobe,Hyogo,Japan 神戸市長田区檜川町の文化住宅 DSCF8330.jpg 写真：松岡明芳（CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons）※撮影地は長田区檜川町
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この記事の数字の出典について（2026年9月21日 追記）
この記事の件数・価格は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（宅地建物取引業者が登録した成約）と不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートに基づく実取引価格）を合わせて集計したものです。本文で「成約」と表記している箇所も、この2種類を合わせた取引を指します。
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